傳統豪宅光環漸褪，外籍買家在半山、淺水灣及山頂以外地區找到更大的空間、更好的學校。

2019-07-15 -

數年前，有誰想像得到本港傳統豪宅地段，如港島南的淺水灣，或距離中環核心商業區數步之遙的半山區，逐漸失去外籍行政人員及本地富豪的擁戴？當然，這些豪宅區目前仍有不少需求，但隨著交通基建擴展、住宅供應增加、及校網延伸，傳統地段已不是唯一的理想選擇，家庭客亦因此轉移目光。

目標推遠

山頂、半山及南港島仍有強勁的租務需求，尤其是區內目前供應緊絀，加上位處城中最顯赫地段，更坐擁優質國際校網。然而，愉景灣與西貢也是熱門選擇，深受追求自然環境與社區生活氣息的家庭歡迎。

對於移居香港的家庭，在港挑選學校向來都是一大難題，相反地，不少本地家庭則準備送子女到海外留學。現時在將軍澳及大埔有不同類型的大單位供應，而在2018/19及2019/20學年，區內則共有四間國際學校投入服務，備受注視。將軍澳有思貝禮國際學校、香港法國國際學校、香港墨爾文國際學校，大埔則有香港美國學校。兩區的生活方式與偌大空間，吸引不介意住遠商區、通勤時間較長的外籍買家。高力國際香港及南中國研究部主管Rosanna Tang認為：「校網或生活環境是家庭擇居的主要因素，而寫字樓去中心化亦在影響他們的搬屋決定。」

仲量聯行駐香港研究總監Cathie Chung同意有關說法，「商廈市場的去中心化趨勢，令新界東納入買家的選區範圍，例如將軍澳，西貢與大埔亦獲得上班族的青睞。」隨著中環及灣仔繞道、西貢公路改善工程、沙中線鐵路等基建項目於日後落成，來往這些地區的交通將更暢順快捷。

在2016年之前，常有聽聞就業市場減省外籍行政人員人手及其薪酬與福利，但目前情況似有所改善。雖然跨國企業收緊開支，但2018年來港工作外籍僱員的薪酬加幅（平均）為3%，中級職位經理每年收入約二百萬港元，包括福利在內，這表示僱主提供的房租及教育津貼有所提升，令豪宅租務需求急增。高力國際在六月份發

表的《The Evolving Residential Market》中提到：「雖然傳統豪宅地段依然熱門，但新開設的國際學校、九龍與新界的大量新住宅供應，逐漸受到物色大單位的專業人士與外籍客注視。」

成本與價值

Rosanna指出，半山區與山頂仍然是外籍客心目中的矜貴之選，「財力較雄厚」的本地人也鍾情傳統豪宅地段。然而，越來越多人願意放棄這個尊貴身份，以換取更大的生活空間與優秀教育。這促使新界區受到追捧。2019至2020年，大埔與西貢（包括將軍澳）的新樓供應分別為7,500及6,500伙，合共佔本港同期新供應總數近35%，遠超於沙田、港島東、中西區以至元朗等地的新盤數量。大埔的新單位當中有581伙面積高於1,720平方呎，南港島的大單位比例甚高，270伙面積高於1,720平方呎。

截至六月，將軍澳及大埔均有一系列單位月租60,000元，港島、九龍及新界的大面積單位分佈明顯。高力國際表示：「港島區三房單位價格高出新界同類型單位六至八成。以月租40,000元為例，租客可租住薄扶林貝沙灣的兩房豪宅，或者是西貢傲瀧的三房豪宅。」

如果租金差距不夠令新界樓吸引，區內學費亦是一大魅力。將軍澳及大埔區內學校一年級學費介乎80,000至200,000元。根據高力研究，港島及九龍的優質學校學費120,000元起，種種因素意味著港島區光環漸褪。Cathie總結：「展望將來，企業機構提供的房租津貼將會持續收緊，隨著新界區有大量新樓供應及交通逐步完善，預期該區豪宅走勢可穩步上揚。」

傳統豪宅光環漸褪，外籍買家在半山、淺水灣及山頂以外地區找到更大的空間、更好的學校。