美國減息會否影響香港樓市？

美國聯儲局在7月31日宣布減息，為逾十年來首次，主要基於通脹低迷、全球增長及貿易不確定性的憂慮。考慮到自2008年環球金融危機以來，我們已經處於(超)低息環境長達十年，那麼今次減息會否對香港樓市帶來影響？

聯儲局啟動市場廣泛預期的減息，將聯邦基金利率下調0.25厘到介乎2至2.25厘，標誌自2015年12月以來的加息周期已經結束。

短線角度而言，單單一次減息只會對香港樓市產生微小的作用。它或可改善買家的信心，但卻不足以紓緩貿易戰及近日香港示威活動對未來前景的疑慮。望支持資產價格表現，其將有助香港樓市長遠做好。

香港借貸與利率

由2015年12月至2018年12月期間，美國聯儲局合共加息9次，但香港的最優惠利率(Prime rate)僅在2018年9月上調了一次，加幅只是象徵式的0.125%。不管聯儲局今次減息周期有多長，市場普遍認為香港的最優惠利率只會略為回調 (如有，或許是0.125%)。因此，聯儲局減息不應被視為本港樓市買家的主要刺激因素。

寬鬆貨幣政策對資產價格有利

在聯儲局更加鴿派的貨幣政策立場所帶動下，全球多家央行已經醞釀減息潮。全球寬鬆的貨幣政策會釋放流動性，更多資金有望湧入資產市場。利率低企可鼓勵大型投資，例如買車及置業等，提振市場信心，對經濟產生積極的影響。

目前的利率水平-對樓價無直接威脅

周期都是有始有終的。這意味到總有一天減息周期會結束，伴隨著加息的來臨。加息周期的開端往往是因為經濟復甦和持續增長，而只有在利率接近約7％以上的水平 (出現經濟過熱的訊號)時，買樓按揭成本開始變得過高，樓價才會因為借貸成本高昂而受壓。目前，本港的按揭利率介乎於2-3％，遠低於危險水平，而且美國減息將進一步緩解通脹壓力，為香港樓市帶來重要的支持。

香港樓市基本因素依然穩健

當然，除了利率因素之外，還有很多因素會影響地產價格，這包括市場情緒、對經濟前景的預期等。最重要的是，本港住宅單位的需求依然遠超供應（以及潛在供應增長），而且香港未來還會繼續受益於亞洲地區的廣泛增長。

說到底，倘若本地緊張政局緩和，而貿易戰未升級至危機水平，我們認為，本港地產市場將有足夠能力像以往一樣快速反彈。