捉緊「轉按」低息高回贈尾巴

豐銀行於6月調升轉按的按揭息率，將實際按揭息率由2.375%調升至2.475%，現金回贈削減至1%，早前該行再度宣布，一手及二手的新造按揭封頂息率增加10點子至2.475%，以及將借貸額1,000萬元以下物業的現金回贈調低至1%，而1,000萬元以上則是1.5%，並有銀行相繼跟隨。

一如筆者所料，雖然美聯儲已減息四分之一厘，但香港除了未有條件跟減之外，更有可能「加息」，不過並不是加最優惠利率（P），而是調整按揭計劃的息率，令實際按息增加，這有助存款利率等，仍然維持較低的水平，增加銀行利潤。是次豐銀行全線按揭業務的利率調升10點子即時生效，短期內對打算置業承造按揭的人士有些影響，但長遠來說轉按人士需要加息最少20點子（因兩年前大部份新造按揭的實際按揭利率只需2.275%），以每100萬貸款計算，供款30年，增加10點子每月供款將增加$52，20點子則增加$103。

雖然說現金回贈大幅調低，不過回望數年前銀行提供的現金回贈大多只有1%，現時的1.5%其實仍然相當不俗。以貸款額500萬元計算，1.5%的現金回贈仍有7.5萬元，扣除轉按時的律師費用約五千元，即仍有約7萬元落袋，因此轉按仍然是利多於弊。

近日的香港社會問題與中美貿易摩擦，或會令銀行作出較審慎的決定，以穩妥管理任何可能出現的風險，不排除有銀行跟隨調整。筆者建議，準買家或打算轉按的業主除留意息率外，亦要留意估價，近日樓市的調整壓力增大，交投量明顯下降，銀行對物業估價的取態較早前略為審慎，特別是考慮轉按的業主，應趁這段時間，銀行對單位估價還處高位，而且仍有銀行提供較好的現金回贈，把握機會轉按，從而轉出最大的好處。

這次的優惠變動，令銀行之間優惠的差異性增大，相信會令按揭市佔率的排位改變，或會令中小型銀行的按揭計劃更具吸引力。至於未來息口的動向，在美聯儲減息及拆息漸見回落的情況下，銀行為保持適當的競爭性及優質客戶，只要息口仍在合理的水平下，短期內再次上調的機率不大。