二手推動一手樓價有序調整

於九月七號的周末，一手香港住宅市場出現零成交。根據筆者記憶，自從一手物業監管局成立以來，零成交是首次於周末出現。颱風山竹雖也曾經令市場凍結而出現零成交，但在正常的天氣環境下，出現零成交可謂非常不正常，尤其是在周末出現就更顯得非比尋常。

背景部份原因是香港的社會運動，發展商在該周末沒有任何新盤開售，主力只是發售貨尾盤，而貨尾盤的價格並沒有顯著降低。相反，二手市場的業主，減價態度就明顯很多，尤以新界的上車盤為甚。沙田第一城45座高層E室，實用面積284呎，僅僅以500萬成交。在年中高位，這類單位可以賣到600萬，跌幅達100萬，即約17%。相較銀行估價的580萬，也低近14%。減價成交量也在回升中，九月份已有12 宗成交，八月整個月也只有14宗。

另外，天水圍嘉湖山莊本月已有12宗成交，相比八月全月只有17宗成交，而且當中11宗成交在600萬以下。換句話說，部份二手業主迅速減價下，吸引了買家的注意，也帶動了成交，變相也令一手貨尾吸引力下降。

踏入九月中，發展商也開始採取主動，開售新盤搶客，馬鞍山峻源、荃灣映日灣、將軍澳日出康城9A及9B期、何文田傲玟、南昌站匯璽III、啟德區的尚‧ ，五花百門，各適其適。由上車盤至豪宅，新界及市區應有盡有。

短期而言，筆者對銷情不感樂觀。當市場彌漫著不明朗的因素，除非業主大幅降價，才能吸引買家的興趣，但長遠而言，發展商大幅割價的機會甚微。因為當全球央行都在放水、歐洲央行重啟QE （量化寬鬆計劃）、中國央行再降準、美國聯署局也在減息，黃金、物業等實物具保值能力，仍然為市場所相信。

雖然香港的社會運動仍然會繼續困擾樓市一段時間，但綜觀過往歷史，無論67暴動、85年中英談判、98年金融風暴、03年沙士、08年金額海嘯，每一次危機，都變成入市的良機，今次又會否歷史重演？

所以筆者估計，樓價受二手減價潮推動，短期難免調整，但受上車客剛性需求影響，樓價不會出現大幅崩潰的情況，只會有秩序地下跌，年底前跌幅應該在10%左右。沒有財務需要的朋友，宜靜觀其變。政治上的改變可以很快，不宜太受政治牽動情緒，而作出衝動決定。