曹德明：如何避免估價不足「抬錢上會」？

早前有大型銀行調高一手、二手及轉按計劃的封頂息率，及減少現金回贈，再加上貿易戰及社會爭議持續，整個樓市籠罩著不明朗氣氛。即使買家議價空間擴大，賣家亦願意減價出售，成交亦比以往減少。有傳媒就統計過，近期20個屋苑的上車單位估價皆出現下跌情況，顯示情況越來越普遍；如買家不幸遇上估價不足，應如何應對？

首先，大家要知道物業估價的釐定方法，其實不同銀行均會採用不同的測量行，為物業進行評估，評估標準十分廣泛，除了因應最近同類屋苑／同類單位／同區的成交而有所調整外，還包括對物業質素的評估（如單位的層數、座向、景觀、附近設施及基建等），因此，部份成交較為疏落的單位，如村屋、唐樓、大單位（即豪宅類），基於流通率較低，成交指標少，較易有估價不足的問題。

由於銀行會以物業的估價批出按揭，假設物業成交價為800萬元，買家打算承造六成按揭，即首期要支付320萬元，並借貸480萬元，但若銀行估價只有750萬元，即只可借450萬元，首期變相要多付30萬元。估價不足的問題或左右了買家的置業意欲。不過，其實估價不足並沒有想像中恐怖，以下是幾招「小貼士」，應該能幫助買家避免「抬錢上會」。

首先，建議買家在成交前先作估價，一來可避免因估價不足而「抬錢上會」，亦可測試業主叫價是否過高，若發現原來是賣家叫價過高，可作為議價理據並要求賣家降低叫價。第二，多找幾間銀行進行估價，由於不同銀行採用不同的測量行，每間測量行的取態不一，有機會某些銀行的估價較為進取。第三，如估價與成交價相差5%至8%內，很多銀行為了促成生意，在看見臨時買賣合約後都願意將估價稍為調高。第四，如單位景觀不錯，如可望到小量海景，不防將單位照片交給銀行，或有助提升估價。

有意置業人士不需過於憂心，其實在市道好的時候，亦不時聽到估價不足的情況發生，主要是由於部份業主叫價過高。簡單來說，並非銀行保守，而是業主心雄。再者，每間銀行更新網上估價的頻率或有差異，估價有可能滯後，建議可找按揭轉介公司幫忙，以期獲得更大機會得到較高的估價，順利上會。