全球經濟風險急升香港樓市轉角在即？

經歷了扣人心弦的2019年，2020年樓市 會否出現很多人期待已久的轉角市？

2019年初，國際公共政策顧問機構Demographia發表全球樓價負擔能力報告（Annual Demographia International Housing Affordability Survey），香港連續第9年成為全球最難負擔的地方，以家庭年收入中位數（34.3萬元）計，要不吃不喝近21年，才能買入一個只屬樓價中位數（717萬元）的單位；過去一年，由於本港樓價在動盪環境下穩步上揚，勢令這個「全球最難負擔」紀錄能夠保持，成功「十連冠」，不過，受制於多項不利因素，2020年本港樓市隨時出現轉角市。

中原城市領先指數在去年6月底在高位190.48回落，正值社會運動開始不久，惟並不能單單歸因於爆發多個月的社運，因為當時由納米樓帶動的樓市已呈疲態，整體氣氛轉變，只是進一步喚起市民對政府房屋政策的不滿，故當局推出長遠房屋策略，希望滿足整體需求。然而，面對覓地困難，政府計劃透過「移山填海」增加土地供應以滿足中長期用地需要。

政府希望透過包括從土地儲備表內原作為私人發展的土地轉為資助房屋地、興建過渡性房屋和以《收回土地條例》收回農地或棕地，擬把三座大山轉移變為房屋土地；同時亦推出「明日大嶼」計劃，興建近26萬伙，當中逾16萬伙為公營房屋，為長期供應提供解決方案。

移山填海始終是「遠水」，無助撲滅短期樓市供應短缺的「近火」，加上本港息口維持低水平，置業剛需仍然存在，本港樓市於2020年理應繼續上升。不過，基於本港及全球經濟前景不明朗，令市場上看淡今年樓市的聲音越來越多，部份更認為樓價高企的香港樓市將呈轉角。

大型外資券商大摩的報告指出，雖然港府過去數月推出多項支持樓市及民生政策，將對二手樓市的成交量有幫助，惟相信未能完全抵銷來自內外的衝擊，故預期2020年首季樓價，將較去年6月高峰時跌約10%，主要是受到預期表現疲弱的香港經濟影響，辦公室租金亦預計會下跌10%。另一家大行瑞銀，亦預測今年香港樓市有機會跌5%。

外資看淡，本地業界卻持相反看法。「本地薑」香港置業行政總裁李志成，不認同今年樓市會轉角向下，認為只是會受社會事件影響而變得較為波動。他說︰「中美貿易戰直接影響不大，我相信市場仍有很大購買力，只是權衡價位入市。」他相信，今年樓市仍會以1,000萬元及以下物業較為活躍。世紀21香港行政總裁吳啟民同樣持較樂觀看法，認為香港銀行存款充裕，預測今年樓價會先回後升。

前景看法出現分歧，有發展商則以「難關」來形容今年起計的3年樓市。該名不願具名的大型發展商坦言，雖集團內部並沒有太大資金壓力，但亦要未雨綢繆，在控制土地成本作出適當的調整，以應付未來兩至三年的經濟下行壓力，故此於過去半年在投地上轉趨審慎。他說：「目前土地表內沒有太多優質土地，而舊樓收購重建所需時間冗長，機會成本較前者難取得明顯優勢，所以未來兩年多以賣樓套現為先，若碰到合適投資機會才會出手，以便順利度過這次難關！」

冰封三日非一日之寒，急升惹來急跌是自然定律，無人可以準確預測跌市何時出現，不過，目前市場正面臨全球經濟風險增加、中美貿易摩擦、本港失業率可能快速上升，及內地經濟增長「保六」有壓力的情況下，2020年樓市確實存在太多不明朗因素，故無論是想在今年置業或沽出所持物業，都要小心衡量風險。

冰封三日非一日之寒，急升惹來急跌是自然定律，無人可以準確預測跌市何時出現。