凶宅按揭問題及解決方法

早前一套電視劇，講述一棟鬧鬼舊式大廈的靈異故事，劇情曲折迷離，引人入勝。不過，現實中如果你購入了劇中大廈單位，分分鐘很頭痕，皆因「凶宅」、「樓齡高」、「 房」堪稱為按揭三大難題，筆者今次會說一說凶宅 造按揭的難處及解決方法。

以往銀行會視「凶宅」為另類物業，一般處理此類按揭申請時會較為謹慎，甚至拒批。不過，近年銀行對按揭業務持更開放及積極態度，加上比起怕鬼，更多人怕上不到車，一般凶宅比普遍單位有一成至三成的折讓，因此，間中亦會有凶宅以低於市場均價的成交個案出現，單位亦有機會可承造按揭，部份更成為拍賣場上買家爭相競投的對象，故承接力不容忽視。

市場上對凶宅沒有統一準則或定義，一般泛指單位內發生非自然死亡個案，如燒炭、跳樓或甚至謀殺等；而自然死亡如老死或病死則不算為凶宅。事實上，官方沒有正式記錄凶宅相關數據，資料一般存於各估價行的內部紀錄內，因此每間銀行對凶宅的紀錄及審批結果都可能有異。

一般來說，銀行委託估價行進行估價時，估價行會依據內部存檔及翻查新聞確定單位是否凶宅，銀行亦會考慮單位未來的估值及轉售潛力，決定是否批出按揭。試過有客人的單位被估價行列為凶宅但原因未明，銀行由於未能衡量單位的轉售潛力而拒批按揭；後來客人找出當年的事發新聞，發現原來是單位內發生過跳樓事件，銀行其後衡量單位地段位置及升值潛力後，估價行作出一定折讓價，最後批出了六成按揭予買家。因此，銀行決定批出按揭與否，亦會視乎單位「凶」的程度及未來潛力等因素。

若然單位曾經是凶宅但已轉手數次，批出按揭的機會便更加大。此外，位於事故單位的毗鄰或上下層單位，銀行亦有可能批出較少成數的按揭或調高按揭息率，不過，基於「凶」的程度絕對比事發單位來得少，審批準則亦較為寬鬆。

如擔心購入凶宅，可留意以下幾項小貼士。第一，準買家可透過向地產代理查詢，根據地產代理監管局《操守守則》，從業員有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。第二，如使用銀行網上估價服務但未能取得估價便要小心，因該單位亦有可能是凶宅，準買家須於網上多作資料搜集。第三，有意購買凶宅人士先向多間銀行進行估價，或尋找按揭轉介幫忙。