過年後,樓市小陽春再現!
踏入2020年,看到政府不少宣傳工作集中強調市道不景、百業蕭條、失業率上升,令人人心惶惶,促使置業人士放慢腳步,採取觀望態度。數據顯示去年12月的住宅成交量在4,000宗以下,而代理公司的同月佣金收益亦創下2019年最低紀錄!大型代理虧損金額可達數千萬元!
雖然如此,筆者反而認為在農曆年後,住宅樓市出現小陽春的機會頗大!第一, 2019年12月成交淡靜,而1月過年屬傳統淡季,情況亦不會有太大改變,因此有理由相信這兩個月的購買力正在累積,或會在2月開始有所反映。
第二,銀行的取態成為關鍵之一。新的一年,多間銀行有新指標,其中渣打銀行及中國銀行已經率先將按揭的現金回贈提升至1.5%,顯示銀行對前景樂觀。只要銀行貸款積極,成交自然順行。
第三,白居二買家將帶動交投。白居二申請人在1月起陸續收到批准信,由於買賣限期只有6個月,加上居屋盤源有限,一般買家會在收信後兩個月內行動,相信將推動成交上升!
最後,也可能是最重要的原因,就是二手物業市場的換樓鏈開始重新建立!政府於去年10月放寬按揭保險的適用範圍,令市場上的細單位業主出售物業後,所獲的現金足夠支付新單位的首期之餘,還可以支付裝修費用及釐印費等支出,甚至更可以套回部分利潤,作備用及投資。
放寬按保實施後,雖然只令樓市興奮一段短時間,但這種影響是結構性的,也是深遠的!筆者估計,隨著過年後經濟情況明朗化,買家只要確認自己的工作穩定,相信會重新考慮入市!畢竟受經濟不景影響較深的,大多是中下層市民,而他們以倚靠公屋為主,反觀有能力置業的人,影響相信有限。
然而,市場最大的危機卻是美國跟伊朗的關係,一旦發生戰爭,原油供應受影響,導致價格大升,將對全球經濟帶來極不明朗影響。
香港本土因素一向易於估計,外圍因素往往難以預測。特朗普為了增加連任機會,手段或將層出不窮,為今年的樓市帶來潛在風險!
無論到世界那裡旅遊-倫敦、悉尼、三藩市、奧克蘭、柏林或利載拿,總會常常碰到香港人。事實上,香港人熱衷於移居海外,原因很多,有部分人嚮往外國教育,亦有部分基於退休考慮,因而令移民查詢持續向上;近期數據亦顯示移民個案急增,移居海外成新熱潮。
在9月,《美國新聞與世界報導》引述保安局數據,指2018年有7,600名港人移居海外,較前一年升6,500人,或15%。香港亞太研究所於2018年12月的一項調查中,發現超過三分之一受訪者在可行情況下會考慮移民,當中近半數考慮移民人士介乎30至39歲或擁有高學歷。教育是香港人一直關心的議題。去年8月,南華早報記者Cannix Yau訪問了一位近期移民人士,受訪者表示:「我一直對香港的填鴨式教育及側重考試分數相當抗拒。我希望兒子接受西方多元教育,學習自由思想及普世價值。」此外,樓價居高不下是另一出走原因,若拿1,000萬港元到外國買樓,可換來數個房間、多達3個浴室、1個後花園及車位,大幅提升了置業質素。
移居海外選擇多,申請規則及手續更漸變複雜。香港人喜歡移民到哪裡?熱門地點有甚麼吸引之處?需具備甚麼條件?馬上探索港人熱門移居地。
附近國家
考慮移居地方時,很大程度選擇相似的文化背景和語言,馬來西亞、泰國及台灣對港人有吸引力,因其飲食文化、社會制度與氣候相近。
自馬來西亞「第二家園」計劃不限於退休人士申請後,港人查詢及申請移民馬拉個案急升,如今50歲以下人士也可申請,約100萬馬幣(200萬港元)的入場費足夠買到1,800平方呎單位,因此大受歡迎。數十年來,泰國一直是熱門退休地,當地具成熟的醫療設施,現時更有優質教育機構及商業建設,該國(尤其曼谷)積極拓展金融服務及高端生產,又持續發展款待業及醫療旅遊,形成穩健的經濟基礎,再加上生活指數偏低,具有一定吸引力。台灣是三個熱門地之中入場門檻較高的一個,與香港一樣面對樓價高的問題,但價錢仍相對便宜,然而兩地社會結構相似,往來亦只需90分鐘飛行時間,與本地親友相聚也不成問題。
千里之外
熟悉的環境讓人感舒適,但移民考慮因素眾多,從教育、營商到找工作也要全面審視。澳洲、加拿大、英國及美國向來是全球最理想居住地,趨勢從沒減退,其教育和生活方式舉世推崇,《經濟學人》列出全球十大宜居城市,當中六個城市來自這四個國家,包括阿德萊德、墨爾本、悉尼、卡加利、多倫多及溫哥華;另外,全球最優秀大學則有劍橋、哈佛、麻省理工及牛津,雖然四個國家的生活指數遠高於泰國,但若有工作收入,還是較香港易負擔,而且作為外國稅務居民,可享服務比香港多(美國除外)。
開拓新天
若嫌以上介紹地方不夠創新,可探索新西蘭、德國、馬爾他、塞浦路斯等地,各有特別之處。新西蘭屬英聯邦國家成員,具備相似的生活質素、教育、語言及物業前景,但部分人可能覺得離香港太遠,較乘坐航機到悉尼還要再多數小時,而且航班亦不及飛往悉尼頻密(3至4班直航)。相反,對於不打算回港人士,奧克蘭及威靈頓物業市場潛力可觀,雖然海外買家受不少購買條件限制,但大部分不適用於永久移居海外人士。德國將穩佔歐洲金融中心地位,該國是全球經濟大國之一,法制穩健,生活水平高,更可藉德國居留身份進入歐盟。雖然歐盟對英國脫歐採觀望態度,但儘管脫歐或否,歐洲依然是強大穩定的經濟體,流動性高,而且機遇處處。馬爾他和塞浦路斯同是歐盟成員國,崇尚優閒生活,陽光普照,被視為退休理想地。然而,這四個國家的生活指數仍高於大多數亞洲地區。
澳洲、加拿大、英國及美國向來是全球最理想居住地,趨勢從沒減退