經濟深度衰退 樓市反常熱賣
財爺陳茂波早前宣佈香港首季GDP下跌8.9%,為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區,應該都會發現大量吉舖。香港經濟毫無疑問已進入深度衰退。
話雖如此,但於5月份的佛誕加勞動節周末長假期,無論一手或二手的住宅成交宗數,都大幅回升。單單是5月2及3日的周六及日,10大屋苑就有超過30宗成交,創下七年以來最旺周末。在沒有大型新盤,一手盤只賣貨尾的情況下,四天假期(4月30日至5月3日)也錄得260宗一手成交。
成交暢旺之餘,期間更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況,令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得618萬高價、粉嶺中心3房也錄705萬破頂價。根據前線同事反映,買家的入市信心強,他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌,反而擔心疫情過後,樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控,已經急不及待入市搶購。
筆者也多次強調,當今樓市受辣招影響,扭曲了供求關係。經過十年辣招的實施,住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下,新盤未能如期推出市場,市場上只有貨尾及二手業主貨供應,導致可售樓盤供應有限!而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求,令住宅供不應求情況,更為嚴重!
疫情初期,曾引發少量業主減價,也吸引了買家出動尋找跌價筍盤。當他們深入了解市場情況之後,便發現實情是跌價筍盤寥寥可數,甚至已經一去不復返。
再者,過往辣招令買家首期大增,故不少買家因此而卻步,但政府去年底放寬了按保(按揭保險),800萬以下可做九成按揭; 1,000萬以下可做八成按揭,令購買力一下子釋放出來。所以近期樓市熱鬧情況只集中在1,000萬以下物業類別;而3,000萬以上的豪宅、工商舖等其他類別物業,仍然是一潭死水,價格下跌的壓力仍大!
筆者估計,當疫情穩定下來,政府取消「限聚令」,發展商會繼續再推一手新盤,而當新盤供應重現市場,將有助平抑一下樓市的抗奮,故住宅樓價無論大跌或大幅V型反彈,機會相信都不大!