Spá verð­falli á bresku versl­un­ar­hús­næði

Grein­end­ur spá því að versl­un­ar­hús­næði í Bretlandi falli um tugi pró­senta í verði á næstu miss­er­um. Verð­fall­ið end­ur­spegl­ar erfitt ár­ferði í breskri smá­sölu. Virði fast­eigna­sjóða rýrn­ar veru­lega.

Fréttablaðið - - KYNNINGARB­LAÐ FÓLK - NORDICPHOT­OS/GETTY krist­inn­[email protected]­bla­did.is

18%

4

Fimm stærstu fast­eigna­sjóð­ir Bret­lands hafa fjár­fest fyr­ir meira en fjóra millj­arða punda, jafn­virði tæp­lega 630 millj­arða króna, í bresku versl­un­ar­hús­næði sem grein­end­ur telja að muni falla um tugi pró­senta í verði á næstu miss­er­um.

Versl­un­ar­hús­næði mynd­ar stór­an hluta af eigna­safni stærstu fjár­fest­inga­sjóða Bret­lands sem sér­hæfa sig í kaup­um og rekstri fast­eigna. Sjóð­stjór­ar um­ræddra sjóða segja í sam­tali við Fin­ancial Ti­mes að verð á slíku hús­næði fari nú hratt lækk­andi vegna versn­andi horfa á bresk­um smá­sölu­mark­aði.

Um 40 pró­sent af eign­um M&G Property Port­folio, stærsta fast­eigna­sjóðs Bret­lands, er í versl­un­ar­hús­næði og er sam­svar­andi hlut­fall um 20 pró­sent hjá næst­stærsta sjóðn­um, L&G UK Property, að því er seg­ir í frétta­skýr­ingu Fin­ancial Ti­mes um mál­ið.

Þrátt fyr­ir að ým­is merki séu um að breski fast­eigna­mark­að­ur­inn hafi náð toppi og mikl­ar verð­lækk­an­ir séu yf­ir­vof­andi – en sum­ir grein­end­ur tala um verð­hrun í því sam­bandi – hafa fjár­fest­ar hald­ið áfram að leggja fé í þar­lenda fast­eigna­sjóði. Þannig var inn­flæði frá bresk­um einka­fjár­fest­um í slíka sjóði um 402 millj­ón­ir punda, sem jafn­gild­ir um 63 millj­örð­um króna, um­fram út­flæði á fyrstu níu mán­uð­um þessa árs, sam­kvæmt upp­lýs­ing­um frá In­vest­ment As­sociati­on.

Sér­fræð­ing­ar eign­a­stýr­ing­ar­fyr­ir­tæk­is­ins Fi­delity In­ternati­onal gáfu í síð­ustu viku út svarta skýrslu um breska versl­un­ar­hús­næð­is­mark­að­inn þar sem því er spáð að verð á mark­að­in­um falli um á bil­inu 20 til 70 pró­sent á næstu miss­er­um. Bú­ast þeir jafn­framt við því að leigu­verð á versl­un­ar­hús­næði lækki um 10 til 40 pró­sent. Var tek­ið fram í skýrsl­unni að nú­ver­andi erf­ið­leik­ar í rekstri breskra smá­sala væru „að­eins upp­haf­ið“. Erf­ið­ari tím­ar væru fram und­an.

Spá sér­fræð­inga Fi­delity er um­tals­vert svart­sýnni en spá annarra grein­enda sem gera þó ráð fyr­ir tals­verð­um verð­lækk­un­um á næstu mán­uð­um. Mike Prew, grein­andi

hjá fjár­fest­ing­ar­bank­an­um Jef­feries, býst til að mynda við því að verð á versl­un­ar­hús­næði lækki um 20,4 pró­sent á næstu þrett­án mán­uð­um og þá spá sér­fræð­ing­ar Barclays­bank­ans 11,4 pró­senta verð­lækk­un á næsta ári og 10,8 pró­senta lækk­un ár­ið 2020.

„Við er­um að horfa upp á mikla og var­an­lega leið­rétt­ingu á verði í versl­un­ar­geir­an­um,“seg­ir Prew.

Einka­fjár­fest­ar eiga mik­ið und­ir

Sér­fræð­ing­ar Fi­delity áætla að versl­un­ar­hús­næði myndi að með­al­tali um 41 pró­sent af eigna­safni breskra óskráðra fast­eigna­sjóða en sam­bæri­legt hlut­fall er að jafn­aði á bil­inu 20 til 25 pró­sent á með­al fast­eigna­sjóða í öðr­um ríkj­um.

Í frétta­skýr­ingu Fin­ancial Ti­mes er jafn­framt bent á að einka­fjár­fest­ar eigi mik­ið und­ir því að mark­að­ur­inn fyr­ir versl­un­ar­hús­næði hald­ist stöð­ug­ur enda fari þeir með stór­an eign­ar­hlut í stærstu fast­eigna­sjóð­um Bret­lands.

Da­vid Wies, sem stýr­ir fast­eigna­sjóðn­um Ka­mes Property Income, seg­ir að það verði að við­ur­kenn­ast hve „slæm­ar“sum­ar eign­ir í söfn­um fast­eigna­sjóða séu. Fjár­fest­ar verði ein­fald­lega að horf­ast í augu við raun­veru­leik­ann.

Marg­ir bresk­ir smá­sal­ar og versl­ana­keðj­ur hafa sem kunn­ugt er átt erfitt upp­drátt­ar und­an­far­in miss­eri. Gjör­breytt sam­keppn­is-

um­hverfi, með stór­auk­inni net­versl­un, minna trausti neyt­enda og breyttri hegð­un nýrr­ar kyn­slóð­ar, hef­ur vald­ið því að ýms­ar rót­grón­ar versl­an­ir hafa þurft að leita leiða til þess að hagræða í rekstri og ná kostn­aði nið­ur. Til marks um ár­ferð­ið var yf­ir 24.200 versl­un­um lok­að í Bretlandi á fyrstu sex mán­uð­um árs­ins. Hef­ur fleiri versl­un­um ekki ver­ið lok­að á jafn stuttu tíma­bili í að minnsta kosti fimm ár.

Sjóð­stjór­ar sem Fin­ancial Ti­mes ræddi við segja að lækk­an­ir á leigu­verði sem og hrina gjald­þrota í breskri smá­sölu hafi þeg­ar ýtt und­ir verð­lækk­an­ir á versl­un­ar­hús­næði sem rýri aft­ur virði fast­eigna­sjóða.

Engu að síð­ur hafa bresk­ir fast­eigna­sjóð­ir enn sem kom­ið er

skil­að já­kvæðri ávöxt­un. Sé lit­ið til síð­ustu tólf mán­aða hef­ur ávöxt­un slíkra sjóða ver­ið já­kvæð um tæp­lega sex pró­sent að með­al­tali. Ávöxt­un stærsta sjóðs­ins, M&G Property Port­folio, sem er 3,6 millj­arð­ar punda að stærð, nem­ur um sex pró­sent­um und­an­far­ið ár og á sama tíma hef­ur næst­stærsti sjóð­ur­inn, L&G UK Property, skil­að átta pró­senta ávöxt­un, sam­kvæmt gögn­um frá Morn­ingst­ar.

Blik­ur á lofti

Grein­end­ur og sjóð­stjór­ar telja samt sem áð­ur að blik­ur séu á lofti. „Við er­um mjög var­færn­ir þeg­ar kem­ur að bresk­um versl­un­ar­eign­um,“seg­ir til dæm­is Ry­an Hug­hes, fram­kvæmda­stjóri hjá eign­a­stýr­ing­ar­fyr­ir­tæk­inu AJ Bell.

Virði versl­un­ar­eigna í eigna­safni M&G Property Port­folio rýrn­aði um tvö pró­sent á fyrstu níu mán­uð­um árs­ins, að sögn sjóð­stjór­ans Just­ins Upt­on, en ástæð­urn­ar eru fyrst og fremst fleiri gjald­þrot á smá­sölu­mark­að­in­um og minnk­andi tekju­streymi eign­anna.

Fast­lega má gera ráð fyr­ir að virði eigna sjóðs­ins minnki enn frek­ar á næst­unni enda er sjóð­ur­inn á með­al stærstu leigu­sala versl­un­ar­keðj­unn­ar De­ben­hams sem áform­ar að loka allt að fimm­tíu af 165 versl­un­um sín­um á næstu þrem­ur til fimm ár­um.

er með­al­tals­lækk­un á hluta­bréfa­verði breskra smá­sala frá því í byrj­un árs 2015.

millj­arð­ar punda er fjár­fest­ing fimm stærstu fast­eigna­sjóða Bret­lands í versl­un­ar­hús­næði.

Marg­ar bresk­ar versl­ana­keðj­ur hafa átt erfitt upp­drátt­ar und­an­farna mán­uði. Breytt sam­keppn­is­um­hverfi, með auk­inni net­versl­un, minna trausti neyt­enda og breyttri hegð­un nýrr­ar kyn­slóð­ar, hef­ur vald­ið því að ýms­ar rót­grón­ar versl­an­ir hafa þurft að leita leiða til þess að hagræða í rekstri.

Newspapers in Icelandic

Newspapers from Iceland

© PressReader. All rights reserved.