رونمایی از «مسکن تدریجی»

در گفتوگوی «ایران» با عضو هیأت مدیره بانک مسکن تشریح شد با پیش فروش تضمینی می توان قیمت مسکن را 22 درصد کاهش داد

Iran Newspaper - - News - سیاوش رضایی خبرنگار

در ســالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن باعث شــد تا متقاضیــان واقعــی از آن جا بمانندوسفت­هبازانحدود­04درصدازتق­اضا را به خــود اختصاص دهند. دراین ســالها روندمعکوسر­شدقیمتوافت­معامالت شــرایط ویژهای دراین بازار به وجــود آورده است. برهمین اساس، دستگاههای ذیربط برای تســکین دردهای «مسکن» دست به کار شــدند و طرحهــای متعددی ارائه شــد. امــا حدود یــک ماه و نیــم پیــش، از تدوین بســتهای با عنــوان «رونــق بازار مســکن» توسطبانکعا­ملبخشمسکنخ­بررسید کهدرآنتمام­دستگاههایم­رتبطبااینب­ازار همــکاری و مشــارکت دارند. ایــن درحالی استکهتاکنو­نجزئیاتاین­طرحرسانهای نشــده اســت. درهمیــن راســتا، «مجتبی عزیزیان» عضو هیأت مدیره بانک مسکن در گفتوگــو با «ایران» برای نخســتین بار جزئیاتاینط­رحرااعالمک­ردهاست.

*** ■ در هفتههای اخیر خبر تدوین بسته رونق بخش مسکن منتشر شــد، این بسته بر چه پایههایی اســتوار اســت و تأمیــن مالی آن چگونهخواهد­بود؟

بــا توجه بــه اهمیــت تخصیص بهینه منابعدرشرا­یطموجود،اینبستهبهم­نظور کنتــرل بــازار مســکن و ســاختمان، رهن و اجارهوانوا­عنهادههایس­اختمانیطرا­حی شده اســت. اســاس عملکرد این بسته به نحوی اســت کــه جامعه مخاطــب بانک مســکن بتوانند در سطح قیمتی مطلوب نیازهــای مــادی خــود را در حوزههای ذکر شــده از طریــق زیرســاخته­ای ایجــاد شده توسط بانک مســکن تأمین کنند. به همیــن منظور بانک مســکن در رویکردی چندجانبــه روی تمــام عوامــل مؤثــر اثــر بگذارد تا به شکل اثربخش و بهرهوری باال ایــن امکان را فراهم ســازد تا افراد حقیقی و حقوقی بتوانند با مطلوبیــت باال در یک بــازار باثبات و کنترل شــده اقدام به تأمین نیازهــای خــود کننــد. توجــه به ایــن نکته ضروری است که افزایش سقف تسهیالت مســکن رفعکننــده مشــکل متقاضیــان نیست، چرا که افزایش سقف تسهیالت از دو جنبــه روی بازار تأثیر میگــذارد؛ از یک ســو تأثیر تورمی افزایش سقف تسهیالت را بهدنبــال دارد و از ســوی دیگــر کاهــش توان عامــه مردم در پرداخت اقســاط این تســهیالت اســت. اگــر ســقف تســهیالت دو برابــر شــود میزان اقســاط هــم دو برابر میشود. بنابراین رویکرد ما درحل مسائل محــوری این حــوزه میتواند تغییــرات در متغیرهایاق­تصادیپایهب­اشد. ■ بنابراین تأمین مالی ارزان قیمت هدف اینطرحنیست؟

همانطــور کــه گفته شــد تأمیــن مالی ارزان بــه تنهایــی راهگشــا نیســت و توجه بــه مســائل اثرگــذار در قیمت تمام شــده مســکن اصــل اساســی در حمایــت عامه مردم است. برهمین اساس، دراین بسته تمامعناصرت­أثیرگذاربر­قیمتتمامشد­ه مورد بررسی قرار گرفته و برنامههایی برای اصــالح رویهها در نظر گرفته شــده اســت. این بســته یک بســته تعادلی است یعنی هــم ابزارهــای الزم بــرای طــرف عرضه را تکمیل و توسعه داده و هم ابزارهای طرف تقاضــا را بررســی میکنــد. عــالوه برایــن، ایــن بســته ابزارهایــ­ی بــا افزایــش کارآیی اطالعاتــی بــازار معامالت مســکن، رهن، اجاره و مصالح ســاختمانی طراحی کرده اســت و تأثیراتی را که ایــن بازارها روی هم میگذارند شبیهسازی کرده و این امکان را برای بانک فراهم آورده که بتواند متناسب باشرایطومح­دودیتهایمو­جودبهترین تصمیماتراب­گیرد.عواملمؤثرد­رکاهش قیمت تمام شــده مسکن شــامل قیمت زمیــن، قیمت مصالح ســاختمانی، طول دوره ساخت (سطح بهکارگیری تکنولوژی در ســاخت) مدیریــت تقاضــای اضافــی ناشــی از ســفتهبازی (ســرمایهگذ­اری)، قیمتســازی و دســتکاری قیمت توســط سفتهبازان،کنترلعرضهه­ایبدونتقاض­ا و تغییــرات در مجموعــهای از قوانیــن و مقررات برای اصالح بازار را شامل میشود که دراین بســته برای هر یــک از موارد ذکر شدهراهکاره­اییتدوینشد­هاست. ■ ظاهــراًدرطرحرونقب­حثپیشفروش مسکنهممطرح­است.

پیش فروش تضمینی مســکن یکی از راههای کاهش قیمت تمام شــده مسکن اســت. بههمین دلیل ســازوکاره­ایی برای دســتیابی متقاضیان به مســکن با قیمت تمــام شــده را در پیــش گرفته اســت. این راهــکار میتوانــد کمــک کند تا مســکن با قیمت تمام شــده ســاخته و بدون حاشیه ســود در اختیار متقاضیان قرار گیرد. البته اصالحاتــی در قانــون پیــش فــروش الزم استکهانجام­ایناصالحات­توسطوزارت اقتصاددرحا­لپیگیریاست. ■ پیش فروش تضمینی چه تأثیری در بازار دارد؟

پیــش فــروش تضمینی بــه متقاضی ایــن امــکان را میدهــد که پول ســاخت را در هنــگام دوره ســاخت به بانــک بپردازد و بانــک این پــول را به پیمانکار (ســازنده) بپــردازد. تضامیــن الزم بــه متقاضــی نیز توســط بانــک داده میشــود و پیمانــکار هزینــه ســاخت را متناســب بــا پیشــرفت پــروژه از بانــک دریافــت میکند. برهمین اساس، بانک، واحد مسکونی را به قیمت تمام شده ســاخت در اختیار مشتری قرار میدهد. بــا توجه به اینکــه رویکرد تأمین منابــع پیمانــکار از طریــق بانــک انجــام میشود حاشیه سود سازنده که در بهترین حالــت بهصــورت متوســط ۲4 درصــد در دوره ســاخت اســت از قیمــت تمام شــده مســکن کــم خواهد شــد. کمــا اینکــه این کاهش متناسب با نوع ملک ساخته شده و محل آن متفاوت است. اما حداقل منافع متصور از این رویکــرد ۰۳ درصد ارزانتر از قیمتفروشنق­دیخواهدبود. ■ پیــشفــرو­شتضمینیبــ­رایافــراد­هم دیدهشدهاست­یاتنهابرای­نهادهاوگرو­هی است؟

امکان پیش فروش تضمینی به شکل فــردی، گروهــی و نهــادی وجــود خواهــد داشت. ■ سازوکاردقی­قپیشفروشبخ­صوصدر بخشگروهیچگ­ونهاست؟

پیــش فــروش تضمینــی بــه شــکل گروهیتمامم­شکالتتعاون­یهایمسکن را پوشــش داده اســت. دو مشــکل اساسی تعاونیهــا­ی مســکن، نداشــتن تخصص کافی در ســاخت و ســاز و کمبــود منابع در صــورت خــروج برخــی از ســرمایهگذ­اران در هنــگام دوره ســاخت اســت کــه بانــک سازوکارهای فنی و مالی متناسب پوشش این ریسکها را تدوین کرده است. ■ پایههــای دیگــر طــرح رونــق مســکن چیست؟

پایــه دیگر طــرح رونق مســکن، بحث کارآیــی اطالعات و شــفافیت بازار اســت. تاکنون به این موضوع توجه نشده است.

کارآیی اطالعاتی یعنــی اینکه با روش درســت قیمتها را در بازار شــفاف کنیم. همانطور که در بازار ســهام در حجم مبنا داریــم و بایــد تعــداد مشــخصی معامله انجام شــود تا قیمت مشــخص شــود، در بازار مســکن هم همین اتفاق بیفتد. برای مثــال در منطقــه یک تهــران بــرای اینکه قیمــت از ۷۲ بــه ۲4 میلیون تومان برســد باید ۸۳ معامله انجام شود، این در حالی اســت کــه این افزایــش قیمت تنها با ســه معاملهاتفا­قافتادهاست­یعنیمعامال­ت واقعی نبوده و در جهت قیمتسازی بوده است. همچنین نرمافزارها­یی که در زمینه بازار مسکن فعال هستند، آخرین قیمت را اعــالم میکننــد، در حالــی کــه ایــن نرخ آخرین معامله اســت نــه آخرین قیمت، چرا که آخرین معامله میتواند دستکاری شدهباشد.

بنابرایــن یکــی از موارد مهــم موضوع شفافسازیاس­ت. ■ این شفافیت و کارآیی اطالعاتی چگونه اعمالمیشود؟

برای تمام شــهرهای کشــور شــاخص قیمت مســکن تدوین شده اســت. بر این اســاس میتوانیم میــزان تغییر قیمت به تفکیک مناطق شهری را بهصورت دقیق محاســبه و اعــالم کنیــم. ایــن اقــدام چند تحولجدیدرب­ازاررقممیز­ند؛یکیاینکه با اعالم قیمتهای واقعی خریداران از آن مطلــع میشــوند و به تدریــج قیمتهای غیرواقعیکم­رنگمیشود،دومیننتیجه این اســت کــه میتوان ابزارهــای متکی به شــاخص تعریف کــرد. این ابزارهــا امکان میدهــد کــه ارزش دارایــی را حفظ کنیم. برای مثال، ســرمایه شــما به انــدازه خرید یک واحد در منطقه یک تهران نیست ولی با همین سرمایه ابزارهای شاخص مربوط بهمنطقهیکر­اخریداریمی­کنیدوارزش میتواننــد بــا خریــد شــاخص قیمتی هر منطقــه ارزش دارایی خــود را حفظ کنند. ایــن در حالی اســت که نقد شــوندگی ابزار متکــی به شــاخص خیلــی بیشــتر از خود ملک اســت. با این کار تقاضای اضافه هم از بــازار حــذف میشــود. برآوردهــا نشــان میدهد با پیش فروش تضمینی میتوان قیمت مســکن را ۲۲ درصد کاهــش داد و با حذف تقاضای اضافی نیــز تا ۰۲ درصد دیگرازقیمت­کاست. ■ این طــرح روی بــازار اجــاره چــه تأثیری میگذارد؟

بخــش خرید و فــروش و اجــاره رابطه تنگاتنگی با هــم دارد. زمانــی که تقاضای ســفتهبازی وارد بــازار میشــود، حداقــل ۰۲ درصد از واحدهای مســکونی وارد بازار اجــاره نمیشــود، چــرا کــه خریــداران این واحدهــا با هــدف فــروش دوباره و کســب ســود وارد بازار شــدهاند و بــه همین دلیل واحدهای خود را اجاره نمیدهند و به بازار اجاره فشــار وارد میشــود. بنابراین حجم بزرگی از عرضه به بازار اجاره وارد نمیشود

■ این بســته بهمنظور کنتــرل بازار مسکن و ســاختمان، رهن و اجاره و انــواع نهادههــای ســاختمانی طراحیشدهاس­ت ■ پیشفروشتضم­ینیمسکنیکی­ازراههایکا­هشقیمت تمامشدهمسک­ناستتامسکن­باقیمتتمام­شدهساختهو بدونحاشیهس­وددراختیار­متقاضیانقر­ارگیرد ■ پایــه دیگر طــرح رونق مســکن، بحث کارایــی اطالعات و شفافیتبازا­راست ■ برای تمام شــهرهای کشــور شــاخص قیمت مســکن تدوین شــده است. بر این اساس، میتوانیم میزان تغییر قیمت بــه تفکیــک مناطــق شــهری را بهصــورت دقیق محاسبهواعا­لمکنیم ■ برآوردها نشــان میدهد با پیش فروش تضمینی میتوان قیمــت مســکن را22 درصد کاهــش داد و با حــذف تقاضای اضافینیزتا­02 درصددیگراز­قیمتکاست

دارایــی حفــظ میشــود. بــر ایــن اســاس، گواهی ســپرده اوراق مشــارکت با شاخص هرمنطقهقاب­لیتانتشارد­ارد. ■ درثباتبازا­رهممؤثراست؟

این کار نقش بســیار مهمــی در ثبات و ســاماندهی بــازار دارد. تاکنون بــرای ثبات بازار به ســمت افزایش اعتبارات و ساخت مســکن میرفتیــم امــا بــا بســته جدیــد میدانیمکهچ­گونهوازچهط­ریقنقدینگی رابهصورتاث­ربخشهدایتک­نیم. ■ همــوارهدر­بــازارمسـ­ـکنوبخصوصد­ر سالهای اخیر، ورود ســفته بازان نظم بازار را به هم ریخته اســت، تقاضای غیرواقعی چگونهحذفمی­شود؟

در شــرایط تورمــی ۰4 درصد تقاضایی که وارد بازار میشــود، ســفته بازانه اســت. در واقــع خریداران بــرای نیاز واقعی خرید نمیکننــد و این کار را برای کســب ســود یا حفظ ارزش دارایی خود انجام میدهند.

امــا در طــرح رونق ایــن دســته از افراد

■ ■ ■ ■ ■ ■

وباعثافزای­شاجارهبهام­یشود.دربسته رونق مسکن عالوه بر خرید و فروش برای نخســتین بار وارد بحث رهــن و اجاره هم شدهایم. ■ بهطورمعمول­مشکلاصلیمس­تأجران باال بودن رهن و اجاره واحدهای مســکونی است، برای حل این مشــکل چه برنامهای دارید؟

در قالــب این طرح، راهاندازی حســاب تعویــض رهــن و اجــاره پیشبینــی شــده اســت که در مرحلــه اول در بازار پــول و در مرحلهبعدبه­عنوانمحصول­بازارسرمای­ه قابــل ارائه خواهــد بود. یکــی از مهمترین مشــکالت،تطابق نداشــتن مبلــغ رهــن و اجاره برای مســتأجران است. تاکنون نرخ تبدیــل رهــن بــه اجــاره ۳ درصد بــوده که نــرخ مؤثــر آن بــه 6۳ درصد میرســد. اما نرخ تأمیــن مالی بانکی ۸۱ درصد اســت. در این حســاب مستأجران میتوانند رهن و اجــاره را بــه هــم تبدیــل کنند. کســی که دنبال کســب ســود اســت، یونیت یــا برگه ســهامداری حســاب را خریداری میکند و مستأجرانیک­هقدرتپرداخ­تاجارهدارن­د اما نمیتوانند رهن بپردازند، اوراق ودیعه مسکنراخرید­اریوبانکمب­لغرهنمورد نیــاز را به آنها تســهیالت میدهــد. هزینه تأمیــن مالــی ایــن روش حــدود ۰۲ تــا ۲۲ درصد است که مقایسه آن با هزینه تبدیل رهن به اجاره یعنی 6۳ درصد حدود ۲۱ تا 4۱ درصــد ارزانتر تمام میشــود. البته در زمینه قوانین مالیاتــی برای کاهش هزینه مســتأجران نیــز در طــرح رونــق مســکن دیــده شــده کــه هماکنــون در دســتور کار وزارت اقتصــاد اســت کــه باعث میشــود تأثیرتقاضا­ی ســفتهبازا­نه در بازار مســکن کاهشیابد. ■ عــالوهبــ­رمــواردیک­هشــمابهآن­اشــاره کردیــد، نهادههــای ســاختمانی هم ســهم باالیی در تعیین قیمت تمام شــده مسکن دارد. در طــرح رونق به این بخش هم توجه شدهاست؟

بلــه، ایــن بخــش هــم در طــرح دیــده شــده اســت. با توجه بــه تأثیــر نهادههای ســاختمانی و مصالــح روی ایــن بخــش، ابــزار مالی شــاخص مصالح ســاختمانی تدوین میشــود. همواره ســازندگان پیش از ســاخت، بخــش عمــده مصالــح مورد نیــاز خود را خریــداری و انبار میکنند اما با طراحــی این ابزار، ســازنده بــه جای خرید خــود مصالــح، شــاخص آن را خریــداری میکند که ریســک را هم کاهش میدهد. بنابراین هر زمان که به آن مصالح خاص نیــاز داشــته باشــد، از ابزار مالی شــاخص آن مصالح اســتفاده میکند. حتی کسانی هم که برای ســفتهبازی مصالح خریداری میکننــد، بــا خریــد ابــزار مالــی متکــی به شــاخص مصالــح ضمــن کســب ســود از بازار واقعی خارج میشــوند. این در حالی است که همواره تقاضای غیرواقعی زمینه افزایشقیمت­رافراهممیک­ند. ■ دربســیاری­مــواردمیا­ننیازوخواس­ــت خریــداران و ســازندگان هماهنگــی وجود ندارد.آیااینمشکل­قابلحلاست؟

در قالــب ایــن طــرح، میانگیــن متــراژ واحدهای مســکونی خریداری شده در هر منطقه احصا شــده اســت و ایــن در حالی اســت که نیاز خریداران در بســیاری موارد بــا واحدهــای ســاخته شــده و پروانههــا­ی ســاختمانی تطابق نــدارد. برای مثــال در یــک منطقــه مــردم واحدهــای ۰۸ متری میخرند اما پروانههای ســاختمانی باالی ۰۰۱ متــر صادر میشــود. براســاس همین اطالعــات، میتــوان ســازندگان را هدایت کــرد. عمــده مانــع موجــود بــرای متــراژ واحدهای مسکونی، تأمین پارکینگ است کــه ســراغ متراژهــای بزرگتــر میرونــد. در همیــن راســتا در ایــن طــرح، ســاخت بلوکهــای مشــاع کــه میــان واحدهــای مسکونی ساخته میشود، پیشبینی شده اســت که در آن پارکینگ، ســالن اجتماع، زمین بازی ...و جانمایی میشــود و باعث کاهش هزینهها خواهد شد. در مجموع در ایــن طرح رونق تمام مؤلفههــا از عرضه و تقاضا ...و دیده شده است. ■ با توجه به جامعیت طــرح رونق تولید، اجرایآننیا­زمندهمکاری­ومشارکتسای­ر دستگاههاسـ­ـت، در ایــن زمینه به مشــکل برنخوردهای­د؟

در این طرح بــرای طراحی ابزارهای مالی جدید نیازمند مشــارکت سازمان بورس و بانک مرکزی هستیم ولی نگاه سازمان بورس حمایتی نیست و بیشتر نظارتی است. بنابراین نیازمند تسهیل در تدویــن ابزارهــای جدیــد هســتیم. در بخــش بانــک مرکــزی نیــز بهعنوان نهاد ناظــر پول، تمــام بانکهــا را برابر میبیند اما مسکن نیازمند نگاه ویژهای اســت. در مذاکــرات صــورت گرفته قرار شــده تســهیالتی انجــام شــود. در ایــن طرح، وزارت راه و شهرســازی نیز نقش پشتیبان را دارد. وزارت اقتصاد نیز نقش مهمی دارد کــه یکی از آنها، آزادســازی زمینهــای دولتــی اســت. در صورتــی کــه تنها یک دهــم درصــد از زمینهای دولتــی در ۰۳ شــهر اصلــی آزاد شــود، ۰4 هــزار میلیــارد تومــان مبالــغ آزاد میشود که نقش مهمی در تحرک بازار مســکن دارد. اگــر زمیــن از قیمت تمام شــده مسکن خارج شــود، تولید مسکن ارزان میشــود. دســتگاهها و نهادهــای دولتیبایدز­مینهایمازا­دخودراواگذ­ار کننــد. چــون ایــن زمینهــا داخل شــهر هستند،تأثیرآنبیش­ترمیشود. ■ به زمینهای داخل شــهرها اشاره کردید؛ هماکنون یکــی از مشــکالت، تأمین ودیعه مســکن کســانی اســت کــه در بافتهــای فرسوده هستند. ظاهراًتسهیالتی برای آنها درنظرگرفته­شدهاست.

بله، قرار شده در بانک مسکن در قالب تسهیالت ودیعه اجاره مسکن به این افراد پرداختشود.عالوهبراین،بحث«مسکن تدریجــی» را نیــز بــرای اقشــار کــم درآمد دنبال میکنیــم که در آن واحد مســکونی بتدریــج تجهیــز و آمــاده میشــود. در این طرح با ۰6 درصد هزینه ســاخت مســکن میتوان واحدی قابل ســکونت آماده کرد تا بتدریج کامل شود. البته باید برای تأمین مالــی بهســازی واحدهای مســکونی مثل لولهکشی، کف، پنجره ...و نیز برنامهریزی کنیموبهمتق­اضیانوامپر­داختکنیم. ■ طــرح رونق مســکن از چــه زمانــی اجرا خواهدشد؟

یــک مــاه و نیــم از تدویــن و ارائــه ایــن طرح میگذرد و خوشــبختان­ه با اســتقبال دســتگاهها­ی همــکار مواجه شــده اســت. مــا پایــان پاییــز ســالجاری را بهعنــوان موعد اجــرای این طــرح در نظر گرفتهایم امــا با توجه بــه اینکه چنین طرحــی برای نخستینبار ارائه شده است، ممکن است بــا تأخیراتی همــراه باشــد. هماکنــون هر بخشــی در دســتگاه ذیربط دنبال میشود و به طور همزمان پیش میرود و به شــکل بسیارمناسب­یدرجریاناس­ت.

دربستهرونق­مسکنعالوهب­رخریدوفروش­براینخستین بارواردبحث­رهنواجارهه­مشدهایم در قالب این طرح، راهاندازی حساب تعویض رهن و اجاره پیشبینیشده­است با توجه به تأثیر نهادههای ســاختمانی و مصالــح روی این بخش،ابزارمالیش­اخصمصالحسا­ختمانیتدوی­نمیشود در این طرح، ســاخت بلوکهای مشاع که میان واحدهای مسکونی ســاخته میشــود، پیشبینی شده اســت که در آن پارکینگ، ســالن اجتماع، زمین بازی ...و جانمایی میشود و باعثکاهشهز­ینههاخواهد­شد بحث «مســکن تدریجــی» را نیــز برای اقشــار کــم درآمد دنبــال میکنیم کــه در آن واحد مســکونی بتدریــج تجهیز و آماده میشود. در این طرح با06 درصد هزینه ساخت مسکن میتوانواحد­یقابلسکونت­آمادهکرد پایــان پاییز ســالجاری بهعنــوان موعد اجــرای این طرح درنظرگرفته­شدهاست

Newspapers in Persian

Newspapers from Iran

© PressReader. All rights reserved.