وزنکشی وام مسکن

تسهیالت بانکی چه نقش و سهمی در خرید خانه دارد؟

کســانی کــه میخواهنــد از تســهیالت بانکــی برای خرید واحدهای مســکونی اســتفاده کنند، باید چقــدر آورده نقدی داشته باشند؟سهم و وزن وام بانکی در خریــد خانه در تهران و شــهرهای دیگر چقدر شده است؟ اینها ســؤاالتی است که در گزارش امروز به آن پاسخ داده شده است. هــر فردی کــه میخواهــد خانــه بخرد، در وهلــه اول باید بــا «خودش ببیند که چند- چند» است.یعنی چقدر پول نقد دارد و چقــدر میتوانــد روی وام بانکــی حســاب کند.حــال ایــن ســؤال مطــرح اســت که بــا افزایش قیمت مســکن در شــهرهای مختلف طی دو سال اخیر، تا چــه اندازه(چنــد درصد)می تــوان روی وام بانکــی حســاب بــاز کــرد و خریــدار چقدر باید پول داشته باشد؟ بررســیها در گــزارش پیــش رو نشــان میدهــد، درصورتی که خریدار بخواهد یــک خانــه ۰6 متــری در هــر نقطــه از کشــور خریــداری کنــد بایــد از ۰2 تــا ۰8 درصد آورده نقدی داشــته باشد.شــهر به شــهر فرق میکند. به بیان ســاده تر، اثر بهرهگیری از ابزار وام بانکی در خرید مســکن در هرشــهری تفــاوت دارد. در کل، افزایش بهای مســکن باعث شــده اســت که اثر وام مســکن در شهر تهران کاهش یافته اما در سایر شهرها با توجه بــه ســقف تســهیالت زوجیــن، اثــر وام مسکن تقویت شده است. ■ پیشفرضاصلیگزارش شــخصیت اصلــی گــزارش مــا فــردی اســت کــه میخواهــد با تســهیالت ۰6۱ میلیــون تومانــی زوجیــن، در تهــران و ۰2۱ میلیــون تومانی در مراکز اســتانها کــه باالتریــن ســقف وام خرید مســکن است، یک آپارتمان ۰6 متری خریداری کنــد. با توجه بــه اینکه تنوع تســهیالت مســکن مختلف و میزان تسهیالت نیز در شــهرهای بــزرگ و کوچــک متفاوت اســت برای مقایسه ســهم وام در خرید مسکن در شهرهای مختلف، بیشترین سقف وام پرداختی یعنی وام زوجین را در نظر میگیریم. حال ســؤال اینجاست که استفاده از وام در خرید مســکن در کدامیک از شــهرها یا مراکز اســتانهای کشــور اثر بیشــتری دارد.بــه بیــان ســاده تــر، در کدامیک از این شهرها وام مســکن میتواند زمینه خانه دار شدن افراد را فراهم سازد. پیــش از هــر چیــزی باید اشــاره کــرد که ابتــدا برای اثرســنجی وام مســکن روی قیمتهــا از آخریــن میانگیــن قیمــت مســکن در شــهرهای مختلف کشور که مربوط به تیرماه امسال است، استفاده شــده اســت.مراجع آماری این گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی است. نکته مهم اینکه آمار برخی از استانهای کشــور بهدلیل معامالت انــدک در این گــزارش وجود ندارد. به گفته مســئوالن دفتــر اقتصــاد مســکن وزارت راه و شهرســازی با توجه به آمــار پایین (تک رقمــی) تعــداد معامــالت مســکن در تیرمــاه در برخی مراکز اســتانها مانند زاهدان، یزد، خرم آباد، سمنان، ارومیه ...و نمیتوان میانگین قیمت مسکن در این مراکز را ارائه کرد چون تعداد اندک معامــالت نمیتوانــد مــالک تعییــن میانگیــن قیمتــی در آن شــهر باشــد. بنابراین شــماری از استانهای کشور که تعداد معامــالت در آنها مطلوب بوده در جدول گزارش بیان شده است. ■ از تهران تا کرج اول از تهــران شــروع کنیــم، بــا در نظــر گرفتــن متوســط قیمــت 3۱ میلیــون و ۰۰3 هــزار تومان بــرای یک متر آپارتمان در تهــران (بر اســاس آخرین آمــار بانک مرکزی) برای خرید خانهای ۰6 متری در پایتخت(مناطــق پایین)به 798 میلیون تومان نقدینگی نیاز اســت که یک زوج با فرض دریافــت وام ۰6۱ میلیــون تومانی بایــد 638 میلیون تومــان از هزینه خرید را خودشــان بپردازنــد امــا هزینــه خریــد خانــهای بــا همین ویژگــی در کــرج، 222 میلیون تومان است (متوسط قیمت یک متر آپارتمان در این شهر 3 میلیون و۰۰7 هزار تومان است) که با در نظر گرفتن وام ۰2۱ میلیونــی زوجیــن، متقاضیــان برای خرید باید 62 میلیون تومان بپردازند. ■ از شهرهای دیگر چه خبر؟ بــر اســاس آمارهایی کــه دفتــر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اختیار ما قرار داد، در مراکز اســتانها بیشترین میانگیــن قیمــت در تیرماه مربــوط به اصفهــان اســت. میانگیــن قیمــت هــر متر مربع آپارتمان در اصفهان معادل 5میلیــون و ۰۰۱ هــزار تومــان اســت. در این اســتان قیمــت آپارتمانی ۰6 متری 6۰3 میلیــون تومــان اســت کــه ســهم وام(۰2۱ میلیون تومان) در هزینه خرید 39 درصد و سهم متقاضیان ۱6 درصد اســت. در اردبیــل امــا خریــدار کمترین ســهم را برای خرید خانــهای ۰6 متری میپردازد. ســهم آورده خریدار در شهر اردبیــل ۰2 درصــد اســت و در عــوض تسهیالت ۰8 درصد هزینه ۰5۱ میلیون تومانــی یک آپارتمــان ۰6 متری در این شــهر را شــامل میشــود. به این ترتیب مقایســه قیمــت مســکن در شــهرهای مختلف نشــان میدهد کمترین ســهم وام در خرید آپارتمان مربوط به تهران، معادل ۰2 درصد و بیشــترین سهم وام مربــوط بــه اردبیــل معــادل ۰8 درصد اســت. بعد از اردبیل، ســهم تسهیالت مســکن برای خریــد آپارتمان در شــهر ساری بیشترین وزن را دارد. در این شهر ســهم وام در خرید آپارتمان 74 درصد است. ■ تحلیل اثر وام مسکن در تهران و سایر شهرها در حالــی کــه بــا افزایش قیمت مســکن، قدرت تســهیالت در خریــد خانه کاهش یافته است. اما بر اساس دادههای جدول گــزارش، کاهــش قــدرت وام مســکن در شــهرهای مختلــف متفــاوت اســت بــه عبارتی در شهری مانند تهران که قیمت مسکن رشد بیشتری داشته هزینه وام در خرید خانه به کمتر از نصف رسیده است، امــا در بســیاری از شــهرها ســهم وام در هزینه خرید مســکن باال است. ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن نیز با تأیید این موضوع میگوید: «در سه ماهه نخست امســال دریافت تسهیالت صندوق پسانداز مســکن یکم در تهران کاهش یافته است. اما در مقابل در مراکز استانها، شــهرهای باالی ۰۰2 هزار نفر و شهرهای زیر ۰۰2 هزار نفر میزان استقبال خانــه اولیهــا از تســهیالت صنــدوق پسانداز مســکن یکم بــا افزایش مواجه بوده است.» تحلیلگران معتقدنــد که با وجود کاهش شــتاب قیمت مســکن در ماههای اخیر و همچنین تعدیل قدرت خرید متقاضیان همچنــان در شــهرهایی همچــون تهران اســتفاده از وام بانکــی نمیتوانــد نقــش مؤثری در خرید خانه داشته باشد، از این رو، سیاســتگذاران حــوزه مســکن باید در سقف وام خرید مسکن تجدید نظر کنند، گرچــه بعضــی از کارشناســان نســبت به اتخــاذ این تصمیم به دلیل تورم زا بودن انتقاد دارند.