חייבים לשנות את מנגנון תקצוב הרשויות

כלמי שעיניו בראשו מבין שהפתרון האמתי לע ליית מחירי הדיור הוא הגדלת היצע הדירות. ברור גם שהיצע הקרקעות למגורים בסביבה העירונית מוגבל, ולכן תכניות התחדשות עירונית מוצלחות עשויות להוות פתרון מעשי. עם זאת, כדי שתכנית תצליח צריך שכל המעורבים בה באמת ירצו בכך וזה כבר לא טריוויאלי.

חייבים לשפר התמריצים לרשויות

כפי שאמר הכלכלן הראשי באוצר, לשעבר, ד"ר מיכאל שראל, כלכלה אפשר ללמד ב 3 מילים: "אנ שים מגיבים לתמריצים". מכיוון שהפוליטיקאים והפקידים ברשויות המקומיות הם אנשים, אפשר לה ניח שגם הם מגיבים לתמריצים. מערכת התמריצים ברשויות המקומיות כיום מעוותת. עד שלא יתקנו אותה אף תכנית לא תצליח באמת.

פוליטיקאי ברשות המקומית רוצה להיבחר. כדי להיבחר הוא צריך לנקוט בכלכלת בחירות - לבנות גנים ציבוריים, לירות זיקוקים יפים ביום העצמאות ובאופן כללי לדאוג שהתושבים ירגישו שהוא מפתח את העיר.

כדי לעשות את כל זה הוא צריך תקציב. עיקר התקציב של הרשויות המקומיות מגיע מארנונה למ גורים וארנונה לעסקים. ראש העיר יכול לקבוע את תעריף הארנונה אך ורק בתוך מסגרת צרה שמש רד הפנים קבע. בחלק מהרשויות התעריף לארנונה עסקית מגיע עד כדי פי ארבעה מהתעריף לארנונה למגורים, בחלק מהרשויות מדובר בשיעור נמוך יותר, אבל זה כמעט ולא נתון להחלטתו של ראש העיר. הטווח של התעריפים מוכתב על ידי משרד הפנים. ההוצאה לעומת זאת בנויה הפוך.

במחקר שבוצע בשנת 2014 במכון גזית גלוב לחקר נדל"ן שבמרכז הבינתחומי הרצליה חישבו החוק רים, בהנחיית פרופסור צבי אקשטיין וד"ר אפרת טולוקובסקי, שהפער בין הארנונה שמשלמת מש פחה לבין העלויות של השירותים העירוניים שהיא צורכת נעה בין 4,000 ל 13,000 שקלים בשנה. זה עוד לפני פטורים מארנונה. עסקים לעומת זאת לא זקוקים לבתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים, ספריות וגני שעשועים. לכן יוצא שבניין מגורים נוסף בעיר מקטין את התקציב הפנוי של ראש העיר אבל בניין משרדים מגדיל אותו משמעותית.

במילים פשוטות - לראש העיר ופקידי העיריה יש מוטיבציה חזקה מאוד לבנות כמה שיותר משרדים וכמה שפחות מגורים. זו אחת הסיבות המרכזיות לע ליית מחירי הדיור. במחקר שצוין גם השוו בין מחירי נדל"ן מסחרי ובין מחירי נדל"ן למגורים. הפער בלתי נתפס. בעוד שבין השנים 2013 2003מחיר הנדל"ן המסחרי כמעט ולא השתנה, מחיר הנדל"ן למגורים עלה ב 40%. ההסבר פשוט מאוד.

היצע הנדל"ן המסחרי עלה בהתאם לביקוש ואילו היצע הנדל"ן למגורים לא. הסיבה מובנת מהאמור לעיל.

השיטה תעודד את ראש העיר לבנות

התנאי להצלחת הרשות להתחדשות העירונית הוא שינוי מנגנון התקצוב של הרשויות. החוקרים במחקר שציטטנו מדברים על מיסוי ערך הקרקע, במקומות אחרים בעולם חלק מהמע"מ מוקצה לרשות המקו מית ואפשר לחשוב על שיטות נוספות. העיקר הוא שהשיטה תגרום לראש העיר לרצות לבנות למגורים. אולי, כשזה יקרה, ייעלמו מחיינו גם חלק מפרשיות השוחד לקידום בניה למגורים.

כשראש העיר ממילא רוצה לבנות - לא צריך לשחד אותו.

לראש העיר ופקידי העירייה יש מוטיבציה חזקה מאוד לבנות כמה שיותר משרדים וכמה שפחות בתי מגורים. זו אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הדיור. כשראש העיר רוצה לבנות - לא צריך לשחד אותו