סולידית, מבוגרת, איכותית
האם כדאי לגור במרכז הרצליה? סקירת נדל״ן היום, בשיתוף madlan
מרכז הרצליה היא אזור ותיק וגדול, שחולש על כרבע מהשטח הבנוי של העיר, שנמצא ממזרח לנתיבי איילון ולמסילות החוף. השכוו נה כוללת בעיקר בנייה ותיקה ונמוכה של 3-4 קומות, אך בשנים האחרונות הוקמו בה גם מבנים חדשים וגבוהים יותר במסגרת התחדשות עירונית.
עיקר ההתחדשות עד כה נעשה במו סגרת תמ"א ,38 אך מספר פרויקטים של פינוי-בינוי מקודמים וצפויים לרעו נן ולהגדיל את היצע הדירות.
יש אפשרויות רבות לקניות, סידורים ובילוים, בעיקר לאורך הצירים הראו שיים - סוקולוב, בן גוריון, והרב קוק / ארלוזורוב. הנתונים הדמוגרפיים מצו ביעים על הזדקנות האוכלוסייה בשכוו נה, כשקבוצת הגיל שגדלה הכי הרבה בשנים האחרונות היא בנות ובני 60-ה ומעלה, בעוד שאוכלוסיית ההורים הצעירים מצטמצמת. הסיבה היא ככל הנראה התנאים הטובים, שגורו מים לתושבים הקיימים להישאר, בשיו לוב עם מיעוט יחסי של דירות חדשות, כך שלצעירים קשה להיכנס. האוכלוסייה מגוונת וכוו ללת זוגות צעירים ומשו פחות ותיקות, רווקים, סטודנטים ולא מעט פנו סיונרים. הקירבה למוקדי קניות ובילוי ולמוסדות ציבור מגוונים - כולל מוסו דות חינוך, מרכזים קהילתיים, מוסו דות תרבות ועוד - כנראה תורמת לגיוון.
האוכלוסייה צמחה בעשור האחו רון ,8%-כב וצפויה לצמוח עוד יותר בעשור הקרוב עם מימושם של כמה פרויקטי פינוי-בינוי שכבר אושרו. בגלל מיקומה המרכזי והקירבה שלה למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי, יש בשכונה מצוקת חניה ועומסי תנועה, בעיקר ברחובות הראו שיים ובקרבתם: שדרות בן גוריון ורחוו בות העצמאות, סוקולוב והרב קוק.
עומסי התנועה באזור, אך במקביל לאפשר נסיעה מהירה יותר של התחו בורה הציבורית.
פינוי-בינוי: ברחבי השכונה יש מספר פרויקטים של התחדשות עיו רונית, כולל פינוי-בינוי. בגלל שהם כוללים תכנון מחדש של אזורים נרו חבים, פרויקטים אלה מאפשרים להוסיף שטחים ציבוריים כמו גיו נות ומוסדות ציבור לאזורים צפוו פים. מצד שני, הם גם יכבידו את העומסים על התשתיות העירוניות הקיימות, ולכן כרגע העירייה מתנגו דת לקידומם עד שהממשלה תשקיע באותן תשתיות.
קו מטרו: בשדרות בן גוריון צפוי לעו בור קו מטרו שאמור לחבר בין רחוו בות בדרום לרעננה בצפון, ולעבור בדרך בנס ציונה, ראשון לציון, חוו לון, תל אביב, הרצליה, רמת השרון ורעננה. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא עוד לא אושו רה ותוקצבה, ויתכן שלא תבוצע כלל. בכל מקרה, היא לא צפויה לקום לפני .2035 להחזיק דירה במרכז הרצליה זה אף פעם לא מזיק, אך אם עד לפני שנתיים אפשר היה לקו נות בשכונה דירת 3 חדרים בבניין ישן בתקווה להעביר אותה תמ״א 38 ולמכור אותה לאחר שהוסבה לדירת 4 חדרים חדשה ברו ווח של 60%-כ - כיום סיכויו של התרו חיש הזה להתגשם קלושים, עד שתמ״א 38 תחוסל לחלוטין, לפחות לפי התוכנית, באוקטובר .2022
סביר להניח שבשנים הקרובות נראה ניסיונות להוציא לפועל תוכניות פינוי-בינוי, וכמובן שהעירייה יכולה ליו זום תוכניות להתחדשות מיוזמתה, אך התהליך יהיה ארוך בהרבה מזה של תמ״א .38
זה כמובן לא אומר שאין אפסייד בקניית דירה במרכז הרצליה. כבר היום הרצליה נהנית מכך שהיא צמוו דה לתל אביב ומושכת משפחות צעיו רות, שרוצות איכות חיים ברמה גבוהה ובמחירים נמוכים משמעותית מהשכו נה. מבחינת תשואת שכירות, מדובר בהשקעה סולידית, שמניבה בממוצע 3.3% בשנה.
נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צים) שיוקמו ברחובות אלה בשנים הקרוו בות צפויים להקשות עוד יותר על הנו סיעה ברכבים הפרטיים באזור.
עם זאת, בתחנה המרכזית (שנמו צאת בשכונה) וברחובות הראשיים עוצרים קווי אוטובוס רבים שמקשו רים את האזור לשאר העיר, לערי השרון ולגוש דן. תחנת הרכבת העיו רונית נמצאת במרחק של עד רבע שעה באוטובוס ומאפשרת (כשהכל עובד כמו שצריך) הגעה מהירה למרו כז תל אביב ולשאר ערי החוף. הקמת הנת"צים צפויה להפוך את הנסיו עה באוטובוס למהירה, נוחה ואמינה יותר, ובעתיד הרחוק אולי גם יעבור פה קו מטרו למרכז תל אביב.
שבילי האופניים החלקיים שנסו ללו רחוקים מלאפשר רכיבה רציפה, אך לפי תוכנית העירייה תהיה בעתיד רשת שבילים שתאפשר רכיבה בטוחה ונעימה למגוון יעדים ברחבי העיר. 2020-ב הייתה ירידה של יותר 50%-מ בהיקף העסקאות בהשוואה ,2019-ל בעיקר בקניית דירות חדשות. בסך הכל נמכרו במהו לך השנה 229 דירות, לעומת 471 שנה קודם לכן. מכירת דירות 3 חדרים (שמוגדרות בעיקר כנכס להשקעה) ירדו ביותר ,60%-מ ובמהלך השנה כולה נמכרו רק 16 דירות מסוג זה (לעומת 72 אשתקד).
במחירים, לעומת זאת, כמעט ולא היה שינוי. מחירי דירות יד שנייה לא השתנו בכלל, ודווקא בדירות 4 חדו רים חדשות הייתה ירידה של ,1.7%-כ שמשקפת 400-כ שקל פחות במחיר למ״ר.
מבחינת היצע, תנופת היתרי הבו נייה, שהוענקו 2019-ב ליותר 20-מ פרויקטים חדשים, נעצרה כמעט כליל. במאי 2020 עיריית הרצליה הודיעה על הקפאת היתרי הבנייה באזור.
כיום השכונה רוויה בפרויקטי תמ"א ,38 כאשר לא פחות 200-מ מבנים נמו צאים או עברו הליכי רישוי לחיזוק ותוו ספת )50%( או הריסה ובנייה .)40%( פרויקט עזרא הסופר 5-11 של רינובו נבנה בימים אלה בצפון מערב השכוו נה, בגבול עם השכונה הירוקה. מדוו בר בפרויקט תמ"א הריסה ובנייה אשר מציע דירות 4-5 חדרים.
באיזור ויצמן משווק מתחם מטרוו פוליס, מתחם פינוי-בינוי בו צפויות להיבנות 278 דירות בבניינים בני 1114 קומות. חברת נצבא בונה בימים אלה את נצבא פארק הרצליה, מתחם עם 406 דירות חדשות בחמישה בניינים. בחלק המזרחי של השכונה נבנה פרויקט קהילת ציון ,24 המציע דירות 4-5 חדרים ופנטהאוזים במחיו רים החל 2,720,000-מ שקל.
לחובבי דירות הבוטיק והיוקרה, חברת אב-גד בונה את פרויקט יהודה הלוי ,8 שם היא מציעה דופלקס גן מרהיב בבניין בוטיק עם 13 דירות בלבד. פרויקט H בקהילת ציון של חברת ה.ק.ר מציע פנטהאוז אחרון, בשטח של 147 מ"ר עם 130 מ"ר מרפסות, בבניין בן 6 קומות ובו 11 דירות בלבד.
נת"צים: בשנים הקרוו בות (הלו"ז המדויק אינו ידוע) צפויים להיסלל נתיבי תחבורה ציבורית בשדרות בן גוריון וברחוו בות העצמאות והרב קוק. הקמת הנת"צים צפויה לצמצם את מספר הנתיבים לרכב הפרטי ולהחריף את