משפט מורכב

עדי סופרסקי

כיצד יש לבצע השבה בעקבות ביו טולו של הסכם, כאשר ההשקעה של הצדדים כללה לא רק השקעה כספית? הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ,1970-א"לשת קובעות כי מרגע שבוטל חוזה בשל הפרה של מי מהצדדים לו, נדרש כל אחד מהצדדים להשיב את שקיו בל במסגרת ההתקשרות, ללא תלות בזהות הצד המפר.

הרציונל העומד בבסיס עיקרון ההשבה, נועד, בין היתר, למנוע התעו שרות שלא כדין של מי מהצדדים לחוו זה, ומשכך מחייב הדדיות והתעלמות מהרעיון של אשמה.

כלומר, למרות שזכות הביטול וכן הזכות לדרוש פיצויים בגין הפרת חוזה מוקנות לצד הנפגע בלבד, עיקרון ההשבה חל על כל הצדדים להתקשו רות באופן שוויוני וניטרלי. בעוד שבמו רבית העסקאות במקרקעין ביטולו של חוזה יכלול השבה של תמורה כספית מוגדרת וברורה ששולמה עד לאותו המועד, טובות הנאה הניתנות במסגו רת התקשרות חוזית עלולות להעלות קשיים ושאלות באשר לשוויין הכספי.

נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בשאלה כיצד יש לבצע השבה בעקבות ביטולו של הסכם, כאשר

התעלמות מחלקו של האח במערכת היחסים החוזית הייתה מביאה לאי-קיום עיקרון ההשבה אומנם בני הזוג חתמו על החוזה ונרשמו כבעלי הדירה, אבל הסכם השיתוף יצר בעלות משותפת

ההשקעה של הצדדים כללה לא רק השקעה כספית, אלא גם יוזמה, ידע וזמן.

חוסר שיתוף

בשנת 2013 גיבשו שני אחים יוזמה משותפת לרכישת נכס מקרקעין לטוו בת מיזם נדל"ן. במסגרת שיתוף הפו עולה, איתר אחד האחים דירת מגורים קטנה ברמת גן, בעלת פוטנציאל השו בחה בדמות זכויות בנייה שטרם נוצו לו, המאפשרות להרחיב את הדירה ואף לבנות מעליה דירה נוספת.

אחד האחים ובת זוגו התקשרו בחוו זה לרכישת הדירה בתמורה 770-ל אלף שקל, ומספר ימים לאחר מכן ערכו הסכם שיתוף עם האח. על פי הסכם השיתוף, הסכימו הצדדים כי בני הזוג יחתמו על החוזה לרכישת הדירה, ישלמו סך של 300-כ אלף שקל למוכר במזומן וייטלו על שמם משכנתא בגובה יתרת התמורה – שהו חזריה יעשו באמצעות דמי השכירות שיתקבלו מהשכרתה, אך האחריות לכך תוטל על האח הנוסף.

עוד קבע הסכם השיתוף, כי על אף שרכישת הזכויות נערכה על ידי בני הזוג בלבד, הדירה וזכויות הבנייה תהיינה בבעלות משותפת של הצדדים. כמו כן כלל ההסכם הוראות לפיהן לאחר השו למת המיזם, הדירה החדשה שתיבנה תוקצה לאח ואילו הדירה שנרכשה ושו תורחב באופן משמעותי במהלך מימוש המיזם תיוחד לבני הזוג.

לאחר שחדל האח מלשלם את החזרי המשכנתא באמצעות דמי השכירות שגבה מהשכרת הדירה, הגישו בני הזוג תביעה בטענה להפו רת הסכם השיתוף ובקשה להצהיר כי הדירה הרשומה על שמם הינה בבעלותם הבלעדית.

לטענתם, מלכתחילה היה ברור לצו דדים כי הם אלה שרוכשים את הדירה וכי זכויות האח מתמצות לכל היותר בזכויות הבנייה, המאפשרות להו קים דירה נוספת שתיוחד לו. מנגד, טען האח כי בני הזוג הם אלה שהפרו את התחייבויותיהם כלפיו, בין היתר, כי בשל היעדר שיתוף הפעולה של בני הזוג לא צלחו הליכי התכנון שקיו דם למימוש זכויות הבנייה שהוצמדו לדירה.

זאת, על אף שלטענתו השקיע את כל מרצו וזמנו באיתור הנכס ובקידום המיזם, ואף קיבל את אישורה העקרוו ני של הוועדה המקומית לקבלת היתר בנייה. על כן, טען האח, יש להורות לבני הזוג לקיים את הוראות ההסכם ולדחות את התביעה.

פירוק החבילה

נקבע כי האח הפר את הסכם השיו תוף באופן המקנה לבני הזוג את הזו כות להביאו לסיומו, וכי בנסיבות מקרה זה, בהן קיום ההסכם מחייב שיתוף פעולה ויחסים תקינים בין השוו תפים – אין לקבל את דרישת האח לאכיפת ההסכם.

עם זאת, ועל אף שבני הזוג חתמו על חוזה הרכישה ונרשמו כבעלי הזו כויות בדירה, נקבע כי הסכם השיתוף יצר בעלות משותפת בדירה ובזכויות הבנייה הנוספות והגדיר את תרומתו של כל אחד מהצדדים לקידום המיזם המשותף.

נקבע כי בעת עריכת הסכם השיתוף חברו להם יחד מספר מרכיבים שונים, שכללו בין היתר: רעיון יזמי, מאמצים לאיתור נכס, השקעה כספית ונקיטת פעולות לקידום תכנון ורישוי.

בית המשפט צין כי משבוטל ההסכם כדין, זכאי כל צד להשבת השקעתו במיזם המשותף. נקבע כי בעוד שבני הזוג נשאו בנטל המימון של המיזם, תרומתו של האח התבטאה בהבאת היוזמה והשקעה ממרצו ומזמנו לקיו דום המיזם מול רשויות התכנון.

נקבע כי התעלמות מחלקו של האח במערכת היחסים החוזית תביא לתוצאה לא הוגנת ולאי-קיום עיקרון ההשבה המתחייב מביטולו של ההסו כם. משכך נקבע כי יש לחלק את הנו כסים שנצברו במסגרת המיזם המו שותף בין הצדדים, בהתאם לתרומתו של כל אחד מהצדדים ליצירתו של הקניין המשותף (דירת המגורים וזו כויות בנייה נוספות).

בית המשפט העריך את חלקו של האח על דרך האומדנה, וקבע כי תרוו מתו למיזם המשותף נאמדת בסך של 235 אלף שקל בית המשפט קבע כי יישום מסקנותיו מחייב להורות על פיו רוק השיתוף באמצעות מכירת הדירה והורה על מינוי כונס שינהל את הליך המכירה ויפעל לביצוע ההשבה מתוך תמורת המכר שתתקבל, בהתאם להשקעתו של כל אחד מהצדדים להסכם. בשיתוף משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'