מרלו"ג, כוכב חדש בנדל"ן
אבני דרך בהקמת מרכז לוגיסטי, מאיתור הקרקע ועד טופס .4 העיקר שיהיה פונקציונלי ללקוחות ורווחי ליזם
חשוב לשים לב לפרטים הקטנים, שהופכים את המרלו"ג לפונקציונלי ללקוחות, מעבר להיותו רווחי
הקמת מרלו"ג (מרכז לוגיסטי) דוו רשת יכולות גבוהות בתחומים שונים. מדובר בתהליך ארוך, המחייב תכנון מפורט, שכולל ירידה לפרטים, ביצוע רצף פעולות בסדר ובדיוק מופתיים עוד לפני שלב הבנייה, בוודאי ובוודאי במהלכו, ולעיתים אף אחריו.
בכתבה זו נפרוש את התהליך השלם של יזם נדל"ן המתמחה בהו קמת מבנים לוגיסטיים, החל משלב רכישת הקרקע ועד לקבלת טופס 4 למבנה המוגמר.
בעת תהליך איתור קרקע לבנייה יש לקחת בחשבון מספר שיקולים. ראו שית, מחיר הקרקע. בעת בחינת המו חיר יש לקחת בחשבון תשואה ליזם או למשקיע ואחוזי בנייה ותכסית מותרים בהתאם לתב"ע.
תשואה כדאית ליזם תעמוד על ,7%-כ ואחוזי התכסית והבנייה יהיו בשיעור של יותר .50%-מ מחיר הקו רקע, אם כן, ישפיע גם על משתמש הקצה, שיבחר לעיתים לרכוש קרקע מתאימה במחיר גבוה.
יש להתייחס לשני היבטים חשובים: בעלות הקרקע - כלומר לבחון אם הקו רקע מוסדרת ולמי היא שייכת, האם למנהל או לגוף אחר. ההיבט השני הוא ייעוד הקרקע, האם היא מיועדת לאחסנה או לתעשייה בלבד.
מומלץ לבדוק את מדיניות הוועו דה המקומית בכל הקשור לזכויות הבנייה על הקרקע המיועדת. האם ניתן לקבל אחוזי בנייה גבוהים יותר, ובכך להגדיל את אחוז התכסית, מהו הגובה המירבי לבנייה, כמה ארנונה משלמים, אלו היטלי פיתוח חלים ועוד.
מיקום מרכזי
השיקול השני בעל חשיבות רבה: מיו קום המגרש. בשוק המרלו"גים התחרוו תי מיקום הוא שם המשחק. גישה נוחה לעורקי תחבורה מרכזיים מהווה יתרון לחברות השוכרות, הודות לאפשרות לשינוע מהיר.
השיקול השלישי - עלויות ויכולת מיו מון. עלויות בנייה מושפעות מגובה הבניין, סוג הקרקע, עלויות יועצים, הוצאות פיקוח, אגרות והיטלים ועוד. כמובן שמומלץ להותיר תקציב לבצ"מ (בלתי צפוי מראש). משפט ידוע אומר שאתה יודע איך אתה נכנס לפרויקט
בנייה, אבל לא יודע איך תצא ממנו.
רכישת הקרקע יכולה להתבצע באו מצעות מתווך, זכייה במכרזי רמ"י או ישירות מבעל הקרקע.
היזם יבנה תוכנית עסקית מקיפה, שבה יוצגו ניתוח הטופוגרפיה, מגמות דמוגרפיות, סביבה, פיתוח כבישים עתידי, תוכניות מתאר, קווי חשמל, גז ונפט, רשות העתיקות, עצים מיוחדים ועוד.
לשם כתיבת התוכנית ישתמש היזם במבחר אנשי מקצוע מהתחומים הרלו וונטיים: אדריכל הבקיא בתחום, קונסו טרוקטור לחישוב עלויות הביסוס ועו"ד שמתמחה באגרות. כל אלה ילוו בחוו זים מוגדרים, הכוללים ליווי שוטף של הפרויקט עד לקבלת טופס .4
בתום כתיבת התוכנית העסקית ניתן יהיה להגדיר את התקציב. לאחר מכן יתקיים תהליך התכנון והבנייה של המרלו"ג. תהליך זה, מרגע חתיו מת החוזה לרכישת הקרקע ועד לקבו לת טופס ,4 עשוי להימשך עד 3 שנים. קבלת היתר בנייה נמשכת כשנה (משלב התכנון ועד להגשה לוועדה המקומית וקבלת ההיתר).
מתחילים לבנות
השלב הבא הוא איסוף כתבי הכו מויות מהיועצים ושליחתם לכמאי, שבודק אותם ומאגדם לספר אחד, ובו מפורטים הסבר כללי לגבי ביצוע הפו רויקט, תנאים כלליים, הסכם קבלן ראשי וכו'.
הפנייה לקבלנים לקבלת הצעות מחיר לביצוע הפרויקט תיעשה באמו צעות העברת הספר אליהם. תהליך זה ייארך כחודש. יתקיים מו"מ, שיכול להימשך כ-3 חודשים, ובסופו ייבחר הקבלן המבצע. תהליך הבנייה יכול לנוע בין 8 חודשים עד שנתיים, תלוי בגודל הבניין.
קבלת טופס ,4 השלב האחרון בתהו ליך, יכולה להתנהל ביעילות, בתנאי שחברת הבנייה תפעל ביעילות, תתעד את הבנייה לאורך כל שלביה ותאסוף את המסמכים הדרושים. הרשות המו קומית, מצידה, מספקת אוגדן מדוייק עם כל מה שנדרש, כך שהקבלן המו בצע יודע אלו מסמכים ואישורים הוא צריך להגיש לקבלת טופס .4
בבניית מרלו"ג תפקיד מנהל הפו רויקט הינו בעל חשיבות מכרעת. חשוב לבחור באיש מקצוע בעל ניו סיון, שניתן לסמוך עליו. מנהל הפו רויקט עובד מול כל הגורמים המעורו בים: האדריכל, הקונסטרוקטור, יועץ החשמל, יועץ האוורור, יועצי מעליות, בטיחות, אינסטלציה, נגישות, איכות סביבה, קרקע, שפ"ע ועוד. מרלו"ג שמתוכנן ביעילות עונה על הדרישות העכשוויות של הגוף אותו הוא אמור לשרת, ואף מכיל מרווח נשימה להתו פתחויות עתידיות.
מרלו"ג הוא הכוכב העולה בענף הנדל"ן. יזמי נדל"ן מתחומים שוו נים, משקיעים קטנים ואף משתמו שי קצה נכנסים לתחום. העסקאות, נכון להיום, פחות כדאיות למשקיעים, לאור רמות מחירים גבוהות של הקרו קעות ברוב אזורי הארץ. חשוב להקו פיד על הסדר בתהליך ולשים לב לפו רטים הקטנים, שהופכים את המרלו"ג לפונקציונלי ללקוחות, מעבר להיותו רווחי.