קדימות עסקאות במקרקעין

במקרה שאותו נכס נמכר פעמיים לאנשים שונים, האם תמיד הראשון זוכה לעדיפות?

חוק המקרקעין קובע מספר כללים שעל פיהם יש לנהוג בעת כריתת חוזה לרכישת מקרקעין. ראו שית, לעסקה במקרקעין נדרשת פומו ביות, וזאת כדי שכל אדם יוכל לדעת אודות העסקה. כיום ניתן להוציא באופן מקוון נסח טאבו, ולדעת של מי הבעלות במקרקעין. במידה והעסו קה לא הסתיימה ברישום, החוק קובע שרואים את העסקה כהתחייבות לעו ריכת עסקה בלבד.

על בסיס שתי הוראות חוק אלו, עולה התלבטות שעשויה להטריד את מנוחתם של רוכשים, כפי שקרה במו קרה הבא: מה קורה כשבעלים של המקרקעין חתם חוזה עם אדם אחד, אך עסקה זו לא נרשמה בלשכת המו קרקעין, ולאחר זמן, אותו הבעלים

חתם על חוזה שני עם אדם אחר, ועסו קה זו כן נרשמה בלשכת המקרקעין?

בפני בית המשפט המחוזי בחיו פה הגיעה השאלה המורכבת הבאה. תובע טען שבשנת 1995 הבעלים של חלקת קרקע מכר את החלקה לרוו כש א', וכי בשנת 1998 אביו של רוכש א' מכר לו (לתובע) את הקרקע. דא עקא, אף אחת מעסקאות אלו לא נרו שמה בלשכת המקרקעין, ולא דווחה לרשות המיסים.

לימים, בשנת ,2014 הבעלים חתם על הסכם מכירת חלקת הקרקע לרוו כש ב'; עסקה זו דווחה לרשות המיו סים ונרשמה בלשכת המקרקעין. כעת הגיע התובע לבית המשפט, ומבקש פסק דין הצהרתי, הקובע שהוא הבעו לים החוקי של הקרקע.

עסקאות מנוגדות

הנה אם כן, שתי עסקאות במקו רקעין הנוגדות זו את זו. הראשוו נות )1998 ,1995( לא נרשמו בפנו קס הזכויות, ואילו האחרונה )2014( כן נרשמה. סעיף 9 לחוק המקרקו עין קובע במקרה שכזה, שזכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני עמד בשלושה תנאים מצו טברים: הוא פעל בתום-לב, התקבו לה תמורה בעקבות העסקה, ובנוסף - העסקה לטובתו נרשמה בתום לב - זכותו עדיפה.

זוהי לשון החוק, והשאלה היא איך בחן בית המשפט את המקרה האמור, בהתאם לאלו בדיקות עובדתיות באירועי הרכישה?

בית המשפט קבע שלא התרשם שבוצעה עסקה בין הבעלים הראשון לרוכש א', כיוון שלא הוצג בפניו הסכם בכתב (אחת מדרישות החוק לעסקה במקרקעין), מה גם שהתובע כלל לא נקב בתאריך ההתחייבות החוזית של מכירת הקרקע לרוכש א', ולא צוינה עלות הרכישה. על פניו, כבר בשלב זה יכול היה בית המשפט לדחות את התו ביעה. מעבר לכך, תמה בית המשפט, מדוע רוכש א' וכן התובע לא רשמו את זכויותיהם על הקרקע, כפי שמתו חייב על פי חוק?

בית המשפט ציין כתוספת, שמלו מדת אותנו פן נוסף, איך לבחון עסו קאות במקרקעין. לעיתים, כאשר התובע הפר את חובת תום הלב שמו צופה ממנו, ובין השאר גרם ל"תאונה משפטית" בגלל התמהמהות מלרו שום את העסקה בלשכת המקרקעין (או לפחות לרשום הערת אזהרה), אזי רוכש ב' לא חייב לעמוד בשלוש הדריו שות שציינו לעיל (תום לב, תמורה וריו שום), וישים דגש על בחינת תום הלב.

בית המשפט בחן את תום הלב של רוכש ב' משני היבטים שונים: היבט סוביקטיבי – האם הוא ידע על העו סקאות עם רוכש א' והתובע? היבט אוביקטיבי – האם בדק את מצב המו קרקעין בלשכת המקרקעין?

בית המשפט לא הגיע למסקנה ברוו רה אודות תום הלב של רוכש ב'. עם זאת, קבע בית המשפט שכיוון שלא נזקק להכריע בעניין זה, משום שהוא הכריע שכלל לא התקיימה עסקה במו קרקעין בין הבעלים לרוכש א', הרי שאף לא התקיימה עסקה מול התוו בע, ודחה בזאת את התביעה להכרה בבעלות התובע על הקרקע.

בית המשפט לא השתכנע שהעסקה הראשונה אכן בוצעה, כי לא הוצג הסכם ולא צוין המחיר העסקה השנייה תקבל עדיפות אם היא עומדת בשלושה תנאים מצטברים: תום לב, תמורה ורישום

מעלות, קריית מוצקין, מודיעין, תל אביב, באר שבע, רחובות, הוד השרון, נס ציונה - בכמה נמכרו הדירות בערים השונות?

מעלות תרשיחא

דירת 3 חדרים, רחוב סיגליות, 72 מ"ר, קומה 1 מתוך ,2 נמכרה 530,000-ב שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב מעלה חסון, 60 מ"ר, קומה 3 מתוך ,3 נמכרה 480,000-ב שקל.

קריית מוצקין

דירת 5 חדרים, רחוב מנחם בגין, שכונת נווה גנים, 120 מ"ר, מרפו סת 16 מ"ר, חניה ומעלית, נמכרה 1,430,000-ב שקל.

פנטהאוז 6 חדרים, רחוב אהוד מנור, שכונת משכנות האומנים, 160 מ"ר, מרפסת 80 מ"ר, קומה 6 מתוך ,6 חניה ומעלית, נמכרה 2,850,000-ב שקל.

מודיעין

דופלקס 5 חדרים, רחוב עמק האלה, שכונת הנביאים, 102 מ"ר, 2 מרפסות, קומה 6 מתוך ,7 חניה ומעו לית, נמכר 2,150,000-ב שקל.

דופלקס גן 5 חדרים, רחוב עמק חרוד, שכונת הכרמים, 125 מ"ר, גינה 22 מ"ר, קומה 1 מתוך ,5 חניה ומעו לית, נמכר 2,560,000-ב שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב עמק האלה, שכונת הכרמים, 84 מ"ר, מרפסת 5 מ"ר, קומה 2 מתוך ,2 חניה ומעלית, נמכרה 1,950,000-ב שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב תשרי שכוו נת הכרמים, 80 מ"ר, מרפסת 8 מ"ר, קומה 2 מתוך ,2 חניה, נמכרה 1,620,000-ב שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב חטיבת גולני, שכונת המגינים, 115 מ"ר, מרפסת 7 מ"ר, קומה 1 מתוך ,2 חניה, נמכרה 1,910,000-ב שקל.

רחובות

דירת 5 חדרים ברחוב כובשי החו רמון (שכונת רמת יגאל), 105 מ"ר + 7 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך ,6 עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה 1.630-ב מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב כרמל (שכוו

נת אחוזת הנשיא), 82 מ"ר, קומה 6 מתוך ,28 עם חניה כפולה, מרפסת שמש ומעלית, נמכרה 1.905-ב מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב א.ד. גורדון, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך ,5 עם חניה מקורה ומעלית, נמכרה 1.705-ב מיו ליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב דניאל כהנו מן, 125 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 5 מתוך ,9 עם חניה, מעלית ומו חסן, הושכרה 6,000-ב שקל בחודש.

דירת 3 חדרים ברחוב לסקוב, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך ,8 עם מעלית וחו ניה, משופצת, הושכרה 3,600-ב שקל בחודש.

תל אביב

דירת 3 חדרים, רחוב צביה לובטקין, שכונת נווה אליעזר, 62 מ"ר, קומה 4 מתוך ,4 נמכרה 1,500,000-ב שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב לה גארו דיה, שכונת יד אליהו, 105 מ"ר, קומת קרקע מתוך ,3 חניה, נמכרה 2,500,000-ב שקל.

דירת 3 חדרים, רחוב יצחק שדה, שכונת יד אליהו, 78 מ"ר, קומה 2 מתוך ,3 נמכרה 2,230,000-ב שקל.

באר שבע

דו-משפחתי 5 חדרים, רחוב ריו מון, שכונת רמות, 165 מ"ר בנוי על מגרש של 250 מ"ר, חניה, נמכר 2,170,000-ב שקל.

דירת 4 חדרים, רחוב נחום שריג, שכונת רמות, 118 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 2 מתוך ,5 חניה ומעלית, נמכרה 1,045,000-ב שקל.

דירת גן 4 חדרים, רחוב הרב שלמה טנא, שכונת נווה זאב, 116 מ"ר, גינה 70 מ"ר, קומת קרקע מתוך ,9 חניה ומעלית, נמכרה 1,235,000-ב שקל.

הוד השרון

דופלקס 6 חדרים ברחוב הזקיף (שכונת מגדיאל), 200 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך ,6 עם חניה, מעלית ומחסן, נמכר 2.23-ב מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב יסוד המעלה (שכונת מגדיאל), 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך ,7 עם מעלית ומחסן, נמכרה 1.78-ב מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב סתיו (שכונת מגדיאל), 105 מ"ר + 15.5 מ"ר מרפו סת, קומה 4 מתוך ,9 עם שתי חניות ומעלית, נמכרה 2.31-ב מיליון שקל.

נס ציונה

דירת 3 חדרים ברחוב סוקולוב, 90 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת שמש, קומה 1 מתוך ,6 עם מעלית וחניה, נמכרה 1.91-ב מיליון שקל.

פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב זרוו בבל, 160 מ"ר + 90 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך ,5 עם חניה, מעלית ומו חסן, נמכרה 2.8-ב מיליון שקל.

לוקט על ידי רי/מקס חלוצים, רי/מקס פלוס, רי/מקס אושן, רי/מקס מור, רי/מקס פמילי, סניפי אנגלו סכסון