המחירים לא עולים מעלים אותם
מי גורם לעליית מחירי הדיור, מיהם המרוויחים הגדולים ולמה מסתירים מהציבור את האמת? המכון לרפורמות מבניות ממליץ: כך נתמודד עם משבר הדיור
על ממשלת ישראל החדשה לנקוט במדיניות דיור לאומית. משבר הדיור והפיצוץ המצופה בפתח יגרום נזקים חמורים לכלכלת ישראל ויכשיל את הממשלה.
מחירי הדירות לא עולים, יש מי שמא עלה אותם. שכונות העוני, העובדים העניים והזוגות הצעירים אינם מגיעים לדירה עקב מדיניות הדיור הקיימת, על ידי מעשים ומחדלים שננקטים בפועל. ממשלת ישראל החדשה יכולה להמא שיך את המסורת של דיור בהישג יד של ז׳בוטינסקי, אשכול וספיר, של שיקום השכונות של בגין וההתחדשות העירוא נית, שהוקמה כחוק ואף העבירה את
הבעלות על הדירות מחכר למכר.
אנו קוראים לשלושת השרים המהווים את הטריומברט לפתרון בעיית הדיור במדינת ישראל: שקד, אלקין וליברמן לשנס מותניים ולהושיט יד למימוש החא זון. מדיניות דיור לאומית מחייבת את שיתוף הפעולה של התכנון, המקרקעין והפיננסים.
עד עכשיו כל שר בכל ממשלה המא ציא את התוכנית שלו כדי שתהיה מדיא ניות חדשה הנושאת את שמו. בדרך כלל, כדי לשרת את הבייס שלו - מה שהוכיח את עצמו כמופרך. למרות כל נתוני הפתיחה, המאפשרים להא גיע למדיניות דיור לאומית ארוכת טווח חדשה, שמהווה אמנה אמיתית דמוקא רטית ליברלית בין המדינה ובין תושבי הארץ הזקוקים לפתרון, שוב אנו עדים לדחפים מכיוונים שונים להחזיר את מה שכבר היה וכשל.
במשך שלוש השנים האחרונות המכון האקדמי לרפורמות מבניות, באמצעות צוות חוקרים בראשותו של שרגא בירן, קיים מחקר בנושא: מדוע עולים מחירי הדירות? מי מעלה אותם? מי מרוויח מכך? הוא הגיע למא סקנה חמורה ביותר, שמאז סוף שנות השמונים מדיניות הדיור של שוק חוא פשי, שנועד לווסת את ההיצע והביא קוש ולפתור את בעיית הדיור כהרף עין, הוביל להחמרה של בעיית הדיור, וכיום היא עומדת בפני פיצוץ.
למקסם הכנסות
לא נכון ששיעור הבעלות על דירה במדינת ישראל ירד 90%-מ .67%-ל בערים הגדולות הוא ירד אף .60%-ל חסרי הדיור מהווים 730-כ אלף משקי בית במדינת ישראל, ומחירי הדיור במשך 12 השנים האחרונות האמירו פי .4
המדיניות המוצהרת של רמ״י במשך העשור האחרון ואף יותר הייתה להגדיל את ההכנסות משיווק דירות, ובכך היא הצליחה: במשך שני העשורים האחא רונים גבתה הרשות יותר 100-מ מיא ליארד שקל. כל זה על בסיס טיעונים מופרכים בעליל, כי הבעלות הציבוא רית על הקרקע לא נועדה לפתור את בעיית הדיור, אלא למקסם הכנסות.
הטענה כי יש שוק שעל פיו צריך לקבוע את מחירי המקרקעין חסרת שחר. כלכלת השוק מבוססת על כך שיש קונים ויש מוכרים. רמ״י אינה מוכר. אי אפשר לקנות ממנה מקרקא עין שבבעלותה. היא משווקת קרקע במנות שהיא בוחרת, במקומות שהיא קובעת, בתכנון שהיא מכתיבה ובא מחיר שהיא קובעת. המינון של הקא רקעות המשווקות מדיר אלפי קבלא נים מהאפשרות להשתתף במכרזים האלה. היוזמה הפרטית, לב ליבו של המשטר של הקניין הפרטי, נדרס.
גם הנתונים שמופצים על ידי רמ״י כאילו אין קרקע במדינת ישראל הם נעדרי אמת. כל הקרקע העירונית הבא נויה של מדינת ישראל היא רק 1.2 מיא ליון דונם (מתוך יותר 22-מ מיליון דונם סך הכל). כאשר מגיעים לקבוע את התוכנית האסטרטגית, אומרים ברמ"י שהחוסר בשנת 2020 בדיור בישראל עומד על 80 עד 90 אלף יחידות דיור בלבד. הם מתעלמים לחלוטין מחסרי הדיור, שמהווים כיום בין רבע עד שליש מאוכלוסיית המדינה.
בנק ישראל, המפרסם את הדו״ח השנתי על נושא הדיור, אומר כי הבא עיה היא שצריך איזון בין ההיצע והביא קוש. כאילו קיים שוק חופשי במדינה. האם יש מישהו שמסוגל ברמה של יושר אינטלקטואלי לומר כי קיים שוק חופשי שפתוח לכולם? אין אפשרות לומר את זה. שהרי, חסרי הדיור ושוכני השכונות ממודרים משוק הדיור, והוא לא סופר אותם. זאת בגלל מחיר הדירה וגם היעדר הנגישות למשכנתא.
השוק המשני בדיור אכן קיים, מאחר שרמ"י אינה מסוגלת, בגלל האילוצים הביורקרטיים והאינטרסים שהיא משא רתת, לשווק את הקרקעות הנחוצות בכל אתר, למרות שהן עדיין קיימות למכביר. השוק מרקיע לשחקים וקוא בע את מחיר המקרקעין לרמ"י, שהיא בעלת הרזרבה הגדולה ביותר של המא קרקעין ובעלת השליטה הבלעדית בקא רקעות המדינה.
אנו עדים בימים אלה להפקת משא כנתאות בהיקף של 10 מיליארד שקל לחודש, 1,200-כ משכנתאות. 60% ומעלה מהמשכנתאות האלו הן עבור רכישה של דירות יד שנייה, ולא משא כנתאות לדירות חדשות על מקרקעי המדינה מבנייה חדשה. מה שמצביע שהספקולציה הקרקעית שמזינה את העלייה המסחררת כמקרקעין לדיור במדינת ישראל, נובעת מהמונופול של רמ״י.
הפרטה חברתית
מכון קהלת, שמבטא את השקפת העולם של הימין, מציע להפריט את המקרקעין של רמ״י. הם מכנים זאת הפרטה מצומצמת של מקרקעי המדיא נה, אנו קוראים לכך הפרטה חברתית. מדיניות הדיור החדשה שאנו מציעים מבוססת על התפיסה שאין אפשרות לקדם מדיניות דיור לאומית בלי רגולא ציה חברתית. רגולציה חברתית משמע פתיחת שערי רמ"י לאפשרות לרכוש קרקע במחיר שנקבע על יד המחיר הסופי של הדירה בהישג יד. דבר שצא ריך להתקבל כאבן פינה למדיניות הדיור הלאומית של מדינת ישראל.
שנית, לאפשר למערכת להגיע למיא צוי כושר הבנייה, היוזמה והפיתוח על פני כל היישובים בארץ. פיזור הבנייה של הדיור בהישג יד על פני כלל העא רים והעיירות יאפשר את ניצול השטא חים המפותחים, את כוח הבנייה המקוא מי ואת הפתרון המקומי לחסרי הדיור במקום.
בעיר ובכפר
בארץ קיימים 1,210-כ יישובים, 201-כ עיריות ומועצות מקומיות (שטא חים עירוניים) ושטחים כפריים 54-ב מועצות אזוריות. הניסיון לפתור את
מחירי הדירות והתשומות
בעיית הדיור על ידי הקמת ערים חדא שות, עם כל הוצאות הפיתוח והזמן שהדבר גוזל, הן אמביציות שנכשלו ויכא שילו את מדינת ישראל.
המקרים שהצליחו, כמו אשדוד ומוא דיעין, נעשו על בסיס יוזמה של גורא מים מחוץ למערכת. כדי להגיע לפתרון בעיית הדיור היום, מחר ולעוד 20 שנה, חובה להפעיל את כל המערכת של התכנון, הפיתוח והבנייה בכל היישובים - כולל היישובים הכפריים.
השטח שאנחנו מדברים עליו כדי לפתור את הבעיה הוא בסך הכל 25,000 דונם, ועל בנייה של 7,000 בניינים עם 100 יחידות דיור לבניין. הבנייה תתבצע על שטחים מפותחים, וכך אפשר יהיה למנוע את הצורך בהא שקעות יסוד.
השטח המיושב והמפותח של היישוא בים הכפריים הוא כחצי מיליון דונם וכ1,000 יישובים. המחנה הקיבוצי והבא סיס היישובי של המושבים משתרע על 500-כ דונם כל אחד בממוצע ליישוב. על שטחים אלה נבנו בסך הכל 300-כ אלף דירות. זהו בזבוז לאומי בקנה מידה שלא יסולח.
מדוע אי אפשר במסגרת של הסכמה לאומית להגיע למה שקורה בכל מקום בעולם הנאור, והוא התחדשות כפרית,
חסרי הדיור מהווים 730-כ אלף משקי בית, ומחירי הדיור במשך 12 השנים האחרונות עלו פי 4
שאיננה מושא של ספקולציה קרקעית, אלא פתרון לאותן שכבות שמעוניינות לחיות ולעבוד במרחב הכפרי?
קיימת היום בעולם התחדשות כפא רית בקנה מידה שלא יתואר. יש בשא טחים אלה פיתוח כבישים, מדרכות, חשמל, מים, ביוב, בתי ספר וגני ילדים ותקשורת ברמה הכי גבוהה. הם אינם מזוהים יותר עם מערכת פוליטית זאת או אחרת. לפי משרד החקלאות, ניתן לפתח פתרון 160-כל אלף משקי בית, שישמחו לחיות במרחבים אלה.
המשברים הגדולים
כל המשברים הכלכליים המרכזיים של המאה 20-ה והמאה 21-ה היו קשוא רים בבעיית הדיור – החל מהמשבר הכלכלי הגדול של שנת ,1929 שמוא טט את שווקי העולם, וכלה במשבר של ,2008 אשר פוצץ את בועת הנדל״ן והוביל למאות אלפי משפחות שנזרקו מבתיהן הממושכנים והתמוטטות הבנא קים, שניצלו על ידי הממשלות באמצא עות כספי משלמי המסים.
גם היום אנו עומדים בפני משבר שיוביל לפיצוץ של בעיית הדיור ביא שראל – גדול הרבה יותר ממחאת האוהלים של שנת .2011 בנוסף 750-ל אלף משקי בית חסרי דיור החיים בדיור לא תקני ומהווים פצצה חברתית-כלכא לית מתקתקת, משנות התשעים הדיא רה עברה פיננסיאליזציה והיא אינה עוד קורת גג, אלא מושא להשקעה ולא ספקולציות נדל״ניות.
מחירי הדיור משתוללים ואינם מאא פשרים אפילו למשפחות עובדות מהא מעמד הבינוני לרכוש דירה. אולם הסכנה הגדולה ביותר היא התעלא מות והתכחשות המדינה ומוסדותיה לכל התופעות שמצביעות על הפיצוץ ההולך וקרב.
המועצה הלאומית הכלכלית מעריא כה כי יש צורך 1.5-ב מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040 כדי לספק את צרכי הדיור של מדינת ישראל. כבר כיום ישנו מחסור של 750 אלף דירות, ובכל שנה נוספים עוד 60-כ אלף זוגות צעירים נשואים חדשים, ובהם 60%-כ חסרי הון ראשוני לקנות דירה. בנק ישראל מעא לים את חסרי הדיור בהתייחסות שלו למחירי הדיור בישראל.
כוחות השוק
הדוברים המרכזיים של הקפיטליזם מכריזים בשנים האחרונות, כי מדיניות הדיור שסמכה על כוחות השוק פשטה את הרגל. וכך הצהיר האקונומיסט 18( ינואר, )2020
"Far from shoring up capitalism, housing policies have made the system unsafe, inefficient and unfair.Time to tear down this rotten edifice and build a new housing market that works".
אנחנו מצטרפים לזעקה הזו, אבל לא מסיבותיהם ולא בדרכם.
יש לקבל החלטה ברמה של הממשלה ביוזמת שר השיכון, שתאלץ את רשות מקרקעי ישראל לפתוח את השערים ליזמים ולקבלנים בכל אתר, כדי לרכוש קרקעות לדיור בהישג יד במכר. ניתן להתחיל בעזרת אותם 15 ארגוני הקבלנים הקטנים והבינוניים, שחלקם נדחק מהבנייה על ידי הריא כוזיות שחלה בה גם ענף זה, כתוצאה ממדיניות הרשות לשווק שיווקים גדוא לים, שאינם לפי מידתם של הקבלנים האלה.
רנסאנס בתכנון
כבר היום אנו עדים להתחדשות ראויה לציון במנהל התכנון, אשר עובר רנסאנס וממומן על ידי מדיניות פיא ננסית ראויה. המושא של התכנון הם המקרקעין. האופי המיוחד של המקרא קעין ששיעורם מקובע, מוגבל, קשיח, איננו ניתן להגדלה או להפחתה. לכן התכנון הוא הכרחי. הוא נותן את ההזא דמנות להעניק את ההסדרים הציבוא ריים והפרטיים הנדרשים בדרך היעיא לה ביותר באמצעות הרגולציה והתכנון המרחבי.
דור צעיר של מתכנני ערים מאכלס היום את מנהל התכנון של משרד הפא נים. תנו להם במסגרת מדיניות ראויה
במקום לפתור את בעיית הדיור לזכאים, ישראל מפעילה מערך סיוע של 1,000 שקל לחודש
את הכלים הדרושים, והארץ תפרח בתכנון חדשני נורמטיבי, שיודע להתא מודד גם עם מדיניות דיור לאומית כוא ללת. התכנון יוצר את התבניות, שלתוא כן נשפכת הקרקע, במימון של מדיניות פיננסית ראויה.
מדינת ישראל התברכה בתכנון ריכוא זי שאין כמעט כדוגמתו בעולם. הוא איא ננו משובח מבחינה דמוקרטית, ואולי גם לא מנקודת ראות של צמיחת התא כנון מלמטה. אבל זה מכשיר רב ערך לעשיית רפורמה, כאן ועכשיו, כאשר קיים משבר. את החלומות על ביזור התכנון ניתן להשאיר למחר. היום צריך לפתור באמצעות התכנון הריכוזי את בעיית הדיור לחסרי הדיור.
מדוע טחו עיניהם של אנשים טוא בים ומקצוענים מלראות את התמונה הזאת? הרי העובדות מדברות בעד עצמן. יש לקבל החלטה בממשלה על תכנון לדירות בהישג יד על ידי ביזור לכל המרחב הישראלי ולנצל את הפוא טנציאל המפותח של מקרקעין מתוכא ננים בכל הערים. פריחת ההתחדשות
מדינת ישראל זכתה לחקיקה חברא תית בדמות הרשות הלאומית להתחדא שות עירונית החל .2008-מ היא פתחה עידן חדש לגבי פתרון בעיית העוני בשכונת העוני. זו היתה יוזמה של המא כון לרפורמות מבניות שאושר על ידי הממשלה ונחקק. זו מערכת שיכולה להיטיב משום שהמדיניות בליבה היא נכונה. לא זו בלבד שקמה התחדשות עירונית, הדירות שבתחומי השכונות עברו לבעלות הדיירים. ההתחדשות צריכה לאמת את כך שזכויות הבנייה של תושבי השכונות צריכות להיגזר מהקרקע ולא מהדירה.
יש לתכנן תמ״א – תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית, שתהא פוך כל אחת מהשכונות לרובע. הרא בעים האלה יתקשרו קשר הדוק וחא דשני לעיר, והם צריכים לכלול את כל האדמות, בדרך כלל של רשות מקרקעי ישראל, ולסחור גם בקרקע המשלימה.
אז לא יהיה צורך בכל החקיקה על דייר סרבן, משום שכולם יבינו שהם מקבלים את מה שמגיע להם וישתפו פעולה – מי לא ירצה בכך? לכן דרושה הפעלה של הרשות במסגרת תמ״א. ביטול תקן 21 הגוזל מהזכאי, מבעלי הקרקע והדייר בשכונות של התחדא שות עירונית, את זכותם למימוש בעלוא תם - על ידי גזירת זכותם בהתחדשות לא מגודל הדירה, אלא מהיקף הקרקע עליה היא בנוייה.
הרשות להתחדשות עירונית של הממשלה החדשה צריכה ליזום תמ״א שתגדיר את גבולות כל שכונה להתחא דשות, את זכויות הבנייה, צורכי הציא בור, שלבי המימוש ומעל הכל - את היקף זכותם של הדיירים בהתחדשות. מימון הדיור
לצד הרפורמה הקרקעית והתכא נונית, נדרשת גם רפורמה מימונית, שהיא בסך הכל חוק קיים למימון הדיור ,1992-מ המכיל את כל היסודות להא פעלת הדיור בהישג יד לחסרי הדיור במדינת ישראל. דהיינו, חוק שמאפשר להפעיל את המשכנתאות המכוונות ואת ההלוואות העומדות.
משהוקפא החוק נחסמה הדרך להא גיע לדיור עבור חסרי הדיור במסגרת של מדיניות חברתית. הוא נועד למיא מון הנשיגות לשכבות העממיות ולמא עמד הביניים של המדינה. אם הדבר הזה יקרה, תזרומנה משכנתאות אמת לאנשים עובדים שהפכו להיות לעניים, לפנסיונרים שעבדו שנים רבות מחייהם ואין להם את הדירה בבעלות. 60%-ל מהזוגות הצעירים בגיל 25 עד 35 אין את ההון העצמי לדירה. זה יפתח בפא ניהם עולם חדש לדיור לזוגות צעירים. לעג לרש
במקום לפתור את בעיית הדיור לזא כאים, הדיור הסוציאלי, ישראל מפא עילה מערכת של סיוע בדמות 1,000 שקל לחודש 180-ל אלף זכאים בהיקף של 2 מיליארד שקל לשנה. בסכום הזה, הלוואה מגובה ממשלתית 30-ל שנה, יוצרים הון של 60 מיליארד שקל, שבהם אפשר לבנות את הדירות הנא דרשות, תת הזרמה עצומה לענף הבא נייה ולא לבזבז את הכסף על סיוע שהוא לעג לרש. 4 החלטות
אמור מעתה: ארבע החלטות ממשלה בהנהגה משותפת של שר השיכון, שרת הפנים ושר האוצר – יכוא לים לעשות המפנה כאן ועכשיו. לא כסיסמה נבובה, אלא כממשות. יהיה זה רק לתפארת הממשלה החדשה
ומדינת ישראל אם ההחלטות האלו תתקבלנה באופן מיידי תוך אותם 60 יום שהוקצו כדי להגיש תוכנית חדשה למערך הדיור. אין שום סיבה שבעולם שהדבר הזה לא יקרה. הקרקע, הכסף ומערך התכנון מצפים למעשה.
למה המחירים עולים?
לפני 30 שנה יכולה הייתה משפחה לרכוש דירה 500-ב אלף שקל, וכעבור מספר שנים למכור אותה 800-ב אלף שקל וליצור לעצמה הון עצמי של 200 אלף עד 400 אלף שקל לרכישת דירה אחרת. אותה דירה כעבור 5 עד 6 שנים תימכר שוב 1.1ב מיליון שקל, ושוב תייצר הון עצמי לרכישת דירה גדולה יותר, תימכר 1.5-ב מיליון שקל, וכל זאת בתקופה של 10 שנה.
בהתאם לנתוני רשות המסים, בשנת 2000 דירה ברחוב ליסין בתל אביב נמכרה 600-ב אלף שקל, 2018-בו 2,830,000-ב שקל. דירה באברהם שטרן נמכרה 370-ב אלף ובשנת 2018 .1,210,000-ב דירה בשדרות ח"ן בהרא צליה נמכרה בשנת 2005 870-ב אלף ובשנת 2018 .1,980,000-ב דוגמאות נוספות קיימות למכביר.
שני גורמים חברו להם יחדיו והם מעא לים את מחירי הדירות בשכונות המא צוקה ובשכונות היוקרה מאז שנות ,2000-ה בשיעור של 150% עד 300% ואף יותר מכך.
כל הדירות שהצגנו את פרטי עסא קאותיהן וגם אחרות, עברו מספר סבבי מכירות במהלך התקופה שבין מועד המכירה הראשונה לאחרונה, ובכל מכירה נעשה רווח על ידי בעל הנכס של מאות אלפי שקלים.
הגורם הראשון הינו מדיניות רשות מקרקעי ישראל במכירת קרקעות. המוא נופול של רמ״י על הקרקעות מאפשר לה להפוך את קרקעות הציבור לנכס מניב, שיממן את רמ״י, קק״ל ואת רשות הפיתוח. השקף הבא מצביע על כך כי התשומות בבניית הדירה כמעט ולא עלו בדור הזה, ומחיר הדירה עלה בשיעור של 200% עד .300% מה שביניהם הוא כמובן מחיר הקרקע שנסק.
הגורם השני הוא הלחצים מלמטה. בגלל שאין דיור בהישג יד במכר וההתא חדשות העירונית מדשדשת, חסרי דיור קונים דירות בשכונות עוני מבעלי דירה שרוצים לשפר דיור. בעלי הדירה מעוא ניינים שערך הדירה יעלה, כדי שיוכלו למנף את הנכס שלהם ולעשות בו שיא מוש כמטבע נסחר, ולהשתמש ברווח מהמכירה כבסיס להון עצמי לרכישת הדירה הבאה.
במקום התחדשות עירונית אמיתית ודיור בהישג יד ישנה ג׳נטריפיקציה. שהרי מי שקונה דירות אלו הם אותם משקיעים זריזים, האוספים את הביא צים מהקן, שיבקעו ויראו גוזלים בצורה של התחדשות עירונית. הם קונים את השיירים ונשארים עם הקליפות.
זהו סולם מעוות, שגורם לדחפים בלתי פוסקים של מחירי הדיור מלמא טה, ונתקע בקיר אטום של מדיניות שאומרת שככל שהמחירים יעלו, כך העושר יחלחל למטה דרך הסדקים. הנפגעים מכך הם הזוגות הצעירים, השכבות העממיות, הגמלאים שעבדו כל חייהם – כל אלה שידם אינה משגת דירה בבעלותם.
השדרוג שלהם במגורים הוא מינימא לי. הם נכנסים למגורים בדירות ירודות, שההתחדשות העירונית הייתה אמורה להיכנס לשם, אך הבעיה שלהם לא נפא תרת כי העוני ממוחזר, וגורם לבעיה חמורה יותר.
אילו קבוצות אלו היו מקבלות פתרון אמיתי, ולא באמצעות פיצולי דירות או דירות מרתף, אלא באמצעות דיור בהישג יד, כל המערכת הייתה משתנה.
יש בכך הנצחה של ג'ינטריפקציה מחד, ומן הצד השני - סגרגציה. מחקר
השטח הנדרש הוא בסך הכל 25 אלף דונם לבניית 7,000 בניינים עם 100 יחידות דיור בכל אחד
של המכון לרפורמות מבניות מצביע על כך שהסגרגציה במדינת ישראל היא מהחמורות שישנן: תוך שלושה עשורים רמת הקיטוב הכלכלי בין שכוא נות ישראל זינקה .65%-ב
בפועל נוצרת הפרדה מוחלטת בין שכונות העוני והעושר, דבר שמשא פיע על איכות החינוך והבריאות ופוא גע באפשרות להתקדם. בתהליך הג'נטריפקציה משפחות חדשות נכנא סות וגורמות להתחדשות עירונית, אך תושבי השכונות, "האיש הקטן", אינם נשכרים מכך.
עובדות יסוד
שטחה הכולל של מדינת ישראל 22-כ מיליון דונם. השטח העירוני משא תרע על כ-3 מיליון דונם, בעוד שהשא טח הבנוי עומד על 1.2-כ מיליון דונם בלבד, כולל שטחי מגורים, תעשייה, מסחר, מבנים ציבוריים. אם נתייחס רק לבאר שבע וצפונה, השטח הבנוי הינו 10% בלבד. מדינת ישראל היא מדינה עשירה.
נכון ליולי 2018 יש 2.623 מיליון יחיא דות דיור בישראל. 67.6%-כ ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם. 32%-כ ממשקי הבית אינם מחזיקים בדירה. בשנת 1963 89%-כ מתושבי המדינה החזיקו בבעלותם דירה. משנת 2008 ועד היום שיעור הבעלות ירד ועומד כיום על 66%-כ בלבד.
ישראל היא אחת המדינות העשיא רות ביותר בקרב המדינות המפותחות. ממוצע העושר לנפש מגיע 500-ל אלף דולר. אם נוסיף לכך את העושר הבלתי מוחשי, קשה להסביר כיצד קרוב לשא ליש מהמדינה – 717,000 משקי בית בישראל - נמצא במצוקה של דיור ירוד. זהו נתון שערורייתי ומוסבר בחסמים: חסם בירוקרטי תכנוני, חסם פוליטי וחסם פיננסי.
כשאנחנו בוחנים את מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו, אנחנו רואים בסך הכל יציבות במחירים, כשהבחיא נה הינה רוחבית לכל הדירות במדינה, ולא בפילוח אזורים. כך היה הדבר עד לשנת 1986 לערך.
החל משנות '90-ה וביתר שאת מאז המשבר העולמי בשנת ,2008 מחירי הדיור נוסקים מדי שנה בשנה לשיאים חדשים. ישנן שכונות בערים מסוימות במרכז הארץ ובערים הגדולות שמא חיר הדירה בהן עולה על בסיס חודשי. משנת 2006 ועד לשנת 2019 עלו מחיא רי הדירות בממוצע 700,000-מ שקל 1.5-ל מיליון שקל.
מה קרה כאן?
מדיניות הדיור בישראל עד לשנות '80-ה קידמה בעלות על קרקע כחלק מהמדיניות של אספקת דיור בהישג יד, כזכות בסיסית של האזרחים. זכות בסיסית ככל זכות מוכרת אחרת, כמו הזכות לעבוד או הזכות לנוע בחופא שיות. לא רק זכות בסיסית, אלא אף יש שיאמרו עולה בגדר זכות יסוד של האזא רח. מערכת הדיור התבססה על דיור ציבורי, ומעורבות המדינה הייתה בתא חום התכנון, יבנייה והמימון. מערך זה ניתץ לרסיסים בשנות השמונים, עם אימוץ הפיננסיאליזציה של שוק הדיור.
שיווק הקרקעות במדינת ישראל נעשה באופן חד-צדדי. רשות מקרקעי ישראל מחליטה אימתי וכמה לשווק, בעוד שהקבלן עצמו לא יכול לפנות לרמ"י ולבקש לרכוש קרקע במיקום מסוים.
אחד הגורמים לעליית מחיר הקרא קע הוא בקיומו של מכרז שמתנהל בין חברות קבלניות שונות, כדי להשיג את המחיר המקסימלי, דבר הגורם לפיא ננסיאליזציה. חלק מתנאי המכרז הינם הצגת ערבויות ויכולת פיננסית משמא
הפתרון הוא פילוח הדיור בהישג יד לשכבות העממיות, ביניהם זוגות צעירים, גמלאים וחרדים
עותית. תנאים אלה משאירים במשחק רק את החברות הקבלניות הגדולות, ומונעים מחברות הקבלניות הבינוניות והקטנות להשתתף.
הפתרון: פילוח
אף לא אחת מהתוכניות לפתרון משבר הדיור, שהוצעו על ידי פוליטיא קאים וקובעי מדיניות, התייחסו לסוא גיית הפילוח במדינת ישראל. הפילוח מאפשר לתת לכל אחד מהמגזרים את הדיור שמתאים לו. במקום זאת, מדיא ניות הדיור מדברת על דיור בהכללה.
הפתרון הוא פילוח שוק הדיור לדיור בהישג יד לשכבות השונות. הפילוח הכרחי למדיניות דיור ריאלית, משום שההכללה של הדירות כאילו הן פוא תרות את הבעיה לכל השכבות ולכל הייעודים אינה מציאותית ומושפעת מהפיננסיאליזציה של הדיור והאיגוח.
הפתרון האמיתי צריך לקחת בחשבון את כל אחד מהפלחים: זוגות צעירים, גמלאים, משפחות מרובות ילדים, דיור סוציאלי, חרדים ומגזר עירוני, דיור לשא כבות העממיות.
שוק זה יהיה מגודר, לא ישפיע על השוק החופשי ולא יפגע במחירי הדיא רות בשוק החופשי של אלה שכבר יש להם דירה. רמ״י תשווק קרקעות לדיור בהישג יד במכר על בסיס של מחיר הנא גזר ממחיר הדירה האפשרי לכל אחת מהדירות שבפילוח לפי הצרכים והיכוא לות של מגזרים שונים: זוגות צעירים, חרדים, ערבים, גמלאים וכו׳.
מחיר הקרקע יתבסס על המחיר הסופי של הדירה בהישג יד. הדירה אינה מוצר הומוגני, אלא היא קורת גג שצריכה להיות מותאמת לצרכן, וכך גם המחיר הנגזר מהאופי של הדירה לפלח השוק המתאים.
שיווק קרקעות במחירי השוק החוא פשי לבניית דירות פאר לא תסייע 730,000-ל משקי בית ללא דיור תקני. שיווק קרקעות בפריפריה, בבניית ערים חדשות, או שכונות חדשות במנוא תק מצרכי האוכלוסייה, מקום מגוריהם הנוכחי או המקום בו הם מעוניינים לגור בסמוך למקום עבודתם – גם אלה לא מסייעים לחסרי הדיור.
הצפת השוק בביקושים כבויים, כשיש יותר 170,000-מ דירות ריקות (דירות רפאים), רק תמשיך להוביל לעליית מחירי הדיור.
הרי אין כל הגיון שמצד אחד יש 170,000-כ דירות לא מאוכלסות, ומן הצד בשני יש שכבה של 730,000 משקי בית חסרי בעלות על דיור, חלקם גרים בדיור לא תקני או משלמים 40%-כ מהא כנסתם על שכירות.
איך עושים את זה?
במהלך השנתיים האחרונות חלה התקדמות משמעותית בגישה של מינהל התכנון במשרד הפנים ושל השמאי הממשלתי הראשי. השמאי הממשלתי קובע מחירי קרקעות לדיור בהישג יד בשכירות על בסיס יעוד הדיא רה, התשואה המצופה ממנה ויכולת הרוכש לעמוד במחיר.
מחיר בסיס לדירה לזוג הצעיר נקבע ומופחתים ממנו כל התשומות. השייר הוא מחיר הקרקע לדירה בהישג יד במכר. כך היה נהוג בארץ עד שנות השמונים, על מנת להבטיח קורת גג לאזרחי מדינת ישראל.
אנחנו רואים תחילתו של שינוי במדיא ניות התכנונית מחלחל לאט לאט כלפי מטה אל ועדות התכנון הארציות והמא חוזיות, וגם שומעים את הזעקה לגבי שווי הקרקע הן במישור התכנוני והן במישור השמאי, של שווי קרקע כנגזא רת משווי הדירה.
הגיעה העת לפעול לביטול המונופול של רשות מקרקעי ישראל בקרקעות הציבור, שמחזיקה ביותר 90%-מ מקא רקעות במדינה.
לסיכום, הפתרון הוא בפילוח שוק הדיור על סמך המצב הסוציו-אקונוא מי, המגזר, המיקום, היעדר בעלות על דירה, היעדר הון עצמי והיקף ההכנסה השוטפת: זוגות צעירים, עובדים חסרי דיור, משפרי דיור, שכבות עממיות וקשישים.
הסדרי מימון והקצאת קרקע של המא דינה במחיר קרקע הנגזר ממחיר הדיא רה לחסרי דיור - מחיר המחוייב על פי החוק לגבי מונופולין.
התחדשות עירונית ככלי להענא קת זכויות קנייןלמחוסרידיור הגא רים שם כמקור לדיור חדש ולהוצאת דרי השכונות מעוניים.
הפעלת אלפי קבלנים קטנים, שנא דחקו מתעשיית הבנייה למגורים בגלל השיווקים לחברות הגדולות. יוזא מות של קבלני מקום לבני המקום ופא תיחתרמ"ילרכישות פרטניות בפטור ממרכז לדיור בהישג יד בלבד בפיזור ארצי, לבנייה בסגנון "בניין לקבלן".
הדרך היא כאמור במדיניות דיור לאומית חדשה בתכנון, במקרקא עין, במימון ובשמאות גם יחד. החקיא קה קיימת, ענף הבנייה מסוגל להתא מודד עם ההיקף, הביקושים זועקים לשמיים והקרקע מצפה לגואלה. אם הטריומברט של שקד, אלקין וליברמן ישנס מותניים, הדבר הזה יכול לקרות בישיבת הממשלה הקרובה.
השרים שקד, אלקין וליברמן יכולים להוביל לפתרון משבר הדיור כבר בישיבת הממשלה הקרובה