פיצוי חלקי
כביש בין עירוני נסלל בחלקה חקלאית. האם מגיע לבעלי הקרקע פיצוי גם בגין המגרש הצמוד המיועד למגורים?
חוק התכנון והבנייה קובע כי במיא דה שנפגעו מקרקעין בעקבות תוכנית של ועדה מקומית, בין אם מדוא בר במקרקעין הנמצאים בתחום התוא כנית ובין אם המקרקעין גובלים בה, בעל המקרקעין יהיה זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית.
לאחרונה דן בית המשפט העליון בשאלה פשוטה אך בעלת השלכות משמעותיות על היקף המקרקעין שנא פגעו כתוצאה מתוכנית של ועדה מקוא מית. לזוג מהצפון יש נחלה במושב, שרשומה במרשם המקרקעין כנחלה אחת המורכבת מ-3 חלקות. כאן נכנס לתמונה רכיב משמעותי, שהופך את המציאות למורכבת. תוכנית המתאר המוניציפלית חילקה את הנחלה של בני הזוג לחלקים שונים מבחינה תכא נונית: האחת לייעוד מגורים והשנייה לייעוד חקלאי.
בתוכנית המתאר תוכנן שכביש בין עירוני יעבור בחלקה בעלת הייעוד החא קלאי, כשחלק משמעותי יועד להפא קעה ושטח נוסף מהקרקע החקלאית נקבע כבעל מגבלות בנייה ופיתוח. בני הזוג הגישו תביעת פיצויים לוועדה המא קומית בגין ירידת ערך בשני החלקים של מקרקעין שבבעלותם – הן עבור המקרקעין עם הייעוד חקלאי, שנפגא עו באופן ישיר, והן עבור המקרקעין עם הייעוד למגורים, שנפגעו באופן עקיף. בעלי הקרקע הגישו תביעה לבית המא שפט המחוזי, בעקבות דחיית ערעורם על ידי ועדת הערר.
בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המערערים. בית המשפט העליון תמך בפסיקת המחוזי והבהיר מדוע תהיה התייחסות שונה לחלקים שונים של הקרקע שבבעלותם. המושג מגרש מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה בתור "יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה".
פיצוי לכלל הנחלה?
המבקשים טענו שבהתאם להגדרה זו, כיוון שלפי תוכנית חלוקת המגרשים והחלקות הנחלה שלהם נחשבת כיחיא דה אחת בלבד, אזי אם נפגע חלק מהא נחלה במסגרת התוכנית, הפיצוי אמור לחול על כלל הנחלה.
מאידך הביא בית המשפט העליון מספר טיעונים להפרכת טענת המבא קשים. ראשית, בהיבט הלשוני, שפת המחוקק בסעיף 1 לחוק התכנון והבא נייה איננה חד משמעית בהגדרת מגרש. מעבר לכך, קיימות חלופות שוא נות ליצירת מגרש בהתאם לתקנות התכנון והבנייה וסעיפים נוספים בחוק התכנון והבנייה, כך שכלל לא ברור שההגדרה המופיעה בראשית חוק התא כנון והבנייה זוכה לדומיננטיות. מעבר לכך, בהיבט של תכלית החוק, ישנו ניא סיון ליצור איזון בין זכות הקניין של בעלי
המבקשים טענו שאם חלק מהנחלה נפגע במסגרת התוכנית, הפיצוי אמור לחול על כלל הנחלה
הקרקע, לבין הרצון למנוע הרתעת יתר של רשויות התכנון מלבצע הפקעות לצרכים ציבוריים, בשל החשש שלא יוכלו לעמוד בתשלום הפיצויים שיוטלו עליהם.
המבקשים ביקשו לפרש באופן נרחב את קבלת הפיצויים, ולהחילה על כלל השטח הרשום על שמם. בית המשא פט הכריע שיש לפרש באופן מצמצם את לשון החוק בעניין מקרקעין גובלים, שנפגעים כתוצאה מתוכנית, ולכן הפיא צוי יוחל לא על כלל האזור שמבחינה קניינית בבעלות המבקשים, אלא רק על האזור שמבחינה תכנונית משיק לתוכנית הפוגעת. לאור האמור, בני הזוג קיבלו פיצוי, אך רק עבור הקרקע בעלת הייעוד החקלאי, שנפגעה באופן ישיר. אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.