בועת הנדל"ן
איך מחשבים שטח של משושה?
חסר לכם בעיניים מגדל משושה בנוף? תשמחו לשמוע שאושרה תוכנית מתחם פזגז. יוקם מגדל ייחודי בן 30 קומות, שישלב 250 יחידות דיור להשי כרה בקומות העליונות ותעסוקה ומסי חר בקומות התחתונות. סך הכל מדוי בר 8,000-כב מ"ר לתעסוקה ומסחר 1,800-ו מ"ר שימושים ציבוריים.
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירוי שלים, בראשות עו"ד עמיר שקד, ציינה שהתוכנית תואמת את מדיניות הבינוי האינטנסיבי לאורך קווי הרכבת הקלה.
שטח התוכנית כ-3 דונם, והיא ממוקמת במתחם הרחובות המלך ג'ורג', רחוב הלל ורחוב מבוא התמיד. המתחם צמוד לקו הכחול המאושר של הרכבת הקלה. כיום זוהי חצר אחוי רית בלתי מפותחת, המשמשת בעיקר לחניה. מבנה המשרדים הקיים, אשר שימש בעבר את חברת פזגז, מיועד להריסה.
התוכנית שמה דגש על שיפור משמי עותי של המרחב הציבורי וקישור החלל הפנימי לצירי הליכה לכיוון בית הספר לאדריכלות בצלאל ומתחם בתי הספר לאמנות, לגן העצמאות ולרחוב הלל. זאת על ידי יצירת חיבור בין רחוב המלך ג'ורג' למתחם הפנימי והורדת החניות העיליות לתת הקרקע, ליצירת מרחב ציבורי פתוח מוקף בשימושים מסחריים וציבוריים, אשר ישמש ככיכר עירונית.
באשר לטענות על עומס תחבורתי ציינה הוועדה בהחלטתה כי המיקום זוכה לשירות מיטבי של תחבורה ציבוי רית ותקן החניה עומד על הצד הנמוך.
"התוכנית תתרום באופן משמעוי תי להתחדשות מרכז העיר ולמתחם עצמו", אמרה מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון, שירה תלמי. "התוי כנית מציעה אפיק פיתוח חדשני למי רקם ההיסטורי, על ידי שילוב בנייה חדשה אינטנסיבית ומרובת שימושים, תוך השתלבות במרקם ההיסטורי הקיים וחידושו".
התוכנית, ביוזמת חברת מרומי כנען וחברת סברגית אחזקות, נערי כה בידי אדריכל איאן באדר ממשרד האדריכלים הבינלאומי פיי-קוב-פריד אדריכלים.
הפסולת הופכת למשאב
המועצה האזורית אשכול תקצה 40 דונם לטובת מפעל לטיפול בפסולת אורגנית חקלאית וביתית. במסגרת תוכנית ממשלתית לפיתוח עוטף עזה, פורסם המכרז להקמת המתקן והפעי לתו באתר דיה, בין גבולות לצאלים.
המכרז הוא על גובה דמי השכירות השנתיים שישולמו למועצה האזוי רית (לפחות 8 מיליון שקל לשנה 40-ל דונם), ועל עלות הטיפול בפסולת המי עורבת (לכל היותר 200 שקל לטון).
הזוכה במכרז, שייקבע בספטמבר, יידרש להקים מתקן שיבצע טיפול מקי דים, יוציא מתכות וחומרים לא אורגי ניים נוספים ויטפל 500-ב טון ביום של פסולת אורגנית, שעברה מיון קודם לכן במתקן של חברת נגב אקולוגיה באתר דודאים. הפסולת האורגנית תשמש להפקת חשמל ולדישון מטי עים. שאריות המוצקים הלא אורגניים יוטמנו באתר דיה.
המפעל יוקם בהשקעה מוערכת של 250 מיליון שקל. תקופת הזכיינות תהיה 25 שנה. המשרד להגנת הסביי בה התחייב לתת לזכיין מענק הקמה של 100 מיליון שקל. רשות החשמל התחייבה לרכוש את החשמל שייוצר באתר בתעריף של 15.53 אגורות לקילו-ואט שעה, פי שלושה מהמחיר במכרז האחרון של חשמל פוטו-וולטאי משולב באגירה.
קודם הורסים, אחר כך מקימים
שנה לאחר שהחלו בהקמת פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר באזור גוש דן, חברת בוני התיכון יצאה לדרך עם שלב ב' בשדרות לוי אשכול בקריית אונו.
בוני התיכון החלה בהריסת 64 דיי רות ישנות ב-3 שיכוני רכבת והקמת 2 בניינים 244-ו דירות חדשות במקומם.
בטקס חגיגי שערכה החברה השי תתפו ראש עיריית קריית אונו - ישראל גל, סגנו - נפתלי כהן, מנכ"ל בוני התיי כון - עמי פרץ, בא כוח הדיירים - עו"ד ליאור עמידור ומכובדים נוספים.
ONO ONE הוא פרויקט פינוי-בינוי על ציר לוי אשכול, הכולל 1,077 דירות חדשות 2,420-ו מ"ר שטחי מסחר ב-9 בניינים בני 20 קומות. המתחם כולל מבני ציבור ומסחר, גינות ושבילי אופי ניים. ONO ONE נמצא בסמיכות למי טרו )M3( וכן למוסדות חינוך, מסחר ותרבות.
הרכבת בדרך לחצור הגלילית
לאחר תהליך שנמשך 11 שנים, סוף סוף אושר תוואי מסילת הרכבת בין כרמיאל לקריית שמונה. אורך הקו 54 ק"מ, עם מנהרות באורך 20-כ ק"מ וגשרים של יותר מ-5 ק"מ. התחנות החדשות: קריית שמונה, חצור הגליי לית, מרום הגליל ועד כרמיאל מזרח. עלות הפרויקט נאמדת 20-ב מיי ליארד שקל.
בוועדה המחוזית, שאישרה את הפי רויקט, ציינו כי ייתכן שבעתיד המסיי לה תשרת גם רכבות משא ותאפשר פיתוח משמעותי של שדה התעופה במחניים.
הקו החדש יכלול תחנה בכניסה לחצור הגלילית. ראש המועצה, שמי עון סויסה: "פעלנו רבות למען הרגע החשוב הזה, שיחזק את היישוב ויסייע לתושבים לדורות קדימה. הרי כבת תשלים את המערך התחבורתי הנוח, הזמין, הנגיש והמתקדם ביותר בגליל".
בסמוך לתחנת הרכבת מתכננים בחצור הגלגלית מתחם עסקים גדול, שייתן מענה בתעסוקה ובילוי לתושבי המקום והאזור כולו.
כרמי גת מתקרבת למרכז הארץ
המחירים חוצים שיאים חדשים, ועכי שיו גם קריית גת נכנסת לגבולות חדי רה-גדרה, לפחות בכל מה שקשור למי חירי הדיור. החברות רם אדרת ואפי קפיטל זכו במכרז להקמת 246 יח"ד בשכונת כרמי גת בקריית גת.
המחירים: דירת 3 חדרים - החל מ- 1.26 מיליון שקל, 4 חדרים - החל 1.43-מ מיליון שקל, 5 חדרים - החל 1.55-מ מיליון שקל. החברות ישלמו 90.5-כ מיליון שקל (לא כולל מע”מ) והוצאות פיתוח 39-כ מיליון שקל (כולל מע”מ).
אתר יד2 פרסם לאחרונה שקריית גת מדורגת רביעית ברשימת העי רים שאוכלוסייתן צפויה לצמוח בשי נים הקרובות, עם גידול צפוי של 22% באוכלוסייה.
אוהד יחזקאל, מנכ"ל מנהלת הסי כמי הגג בקריית גת, דיווח שבשנתיים הקרובות צפויות להתווסף 4,500-כ יח"ד, רובן בכרמי גת. לדבריו, מדובר באחת השכונות המתקדמות והמבוקי שות בישראל.
"זוהי שכונה חכמה, עם מערכת חיווי, שליטה ובקרה", פירט יחזקאל. "היא נהנית מנגישות גבוהה, בזכות 3 גשרים שמקשרים אותה לעיר הוותיי קה ומתחברים ל-2 מחלפים לכביי שים הראשיים. תחנת הרכבת קרובה, והשכונה מרושתת בשבילי אופניים. ישנו פיזור מיטבי של שצ"פים ומוסי דות חינוך וציבור, כפי שאין באף מקום בישראל".
לדברי דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "כרמי גת מושי כת אליה בשנים האחרונות אוכלוי סייה חזקה של זוגות צעירים ומשפרי דיור, ביניהם כאלה שעובדים בפארק התעסוקה הגדול בעיר. במרחק של 40 דקות נסיעה ברכבת מתל אביב אפשר ליהנות משכונה ברמה גבוהה ולרכוש דירה במחיר סביר ביותר".
בא למלון אולם חדש
מלון ibis ירושלים מרכז העיר פתח החודש אולם אירועים בקומה ,8-ה שנבנה במהלך הקורונה תוך זמן שיא של חצי שנה בעלות של יותר ממיליון שקל.
האולם, הנמצא בקומה הגבוהה ביותר של המלון, משקיף על הנוף עוצר הנשימה של ירושלים. המקום משתרע על פני 250 מ"ר וניתן להכניס בו עד 110 איש ישובים בישיבת תיאטרון או 100-כ איש בשולחנות עגולים.
על התיכנון והעיצוב הופקדו האדריי כלים מיילס הרטוג ואריה דבילנסקי. האולם מאובזר במערכת מולטימדיה עדכנית וחדישה, מסך לדים, מערכת שמע ובר משקאות.
אהרון ברנשטין, מנכ"ל מלונות IBIS ישראל: "כמענה לתיירות הפנים ולי קהל הישראלי שמחפש אולמות איני טימיים לקיום אירועים שונים, השקענו באולם בסטנדרטים הגבוהים ביותר, שיעניק שירות ברמה הבינלאומית של רשת מלונות ."ACCOR
לגור ברחוב איינשטיין, רעיון גאוני
חברת אשדר מקבוצת אשטרום הרסה בניין מגורים בן 18 דירות ברי חוב איינשטיין ברמת אביב. במקומו תקים החברה את פרויקט אשדר אייני שטיין, במסגרתו ייבנו 3 בניינים בני 8 קומות עם 45 דירות. הפרויקט צפוי להתאכלס בעוד 3 שנים.
פרויקט זה מצטרף ל-2 פרויקטים נוספים של החברה, שכבר נמצאים בבנייה: RECANATI RESIDENCE 198 - דירות ברחוב רקנאטי ואשדר טאגור - 144 דירות. בסך הכל בונה אשדר בשכונה 400-כ דירות.
שיווק הדירות ברחוב איינשטיין החל במחירי פריסייל. בין הדירות המוצי עות למכירה: 3 חדרים, בשטח 68-כ מ"ר + 9 מ"ר מרפסת, החל 3.22-מ מיליון שקל. דירות 4 חדרים, ששטחן 108-כ מ"ר + 13 מ"ר מרפסת, מוצי עות למכירה החל 4.82-מ מיליון שקל. פנטהאוז בן 5 חדרים של 144 מ"ר + 68 מ"ר מרפסת, נמכר 9.3-ב מיליון שקל.
לדברי רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת אשדר: "רמת אביב היא אחת השכונות שמי ציעות את איכות החיים הגבוהה ביותר בארץ לכל הקהלים: משפחות עם ילי דים, בני הגיל השלישי וסטודנטים. בשכונה קיימת מעטפת שירותים מעוי לה לתושבים - מערכת חינוך מצוינת, מוסדות השכלה גבוהה, מתחמי בילוי וקניות, פארקים וגינות משחק".
גינה לכל דירה
חברת צרפתי שמעון החלה בשיווק פרויקט בשכונה החדשה נאות הדרים בבאר שבע. הפרויקט, שנבנה במסי פר שלבים ויכלול 600-כ יח"ד, מציע כעת למכירה 176 יח"ד בשני בניינים בני 16 קומות ובניין נוסף בן 14 קומות. היתר הבנייה התקבל לאחרונה.
לראשונה בבאר שבע, קונספט ייחוי די: לכל הדירות יש מרפסת של 24 מ"ר עם גינה תלויה כסטנדרט. המיי קום אטרקטיבי - מול הפארק המרי כזי של השכונה. אדריכל הפרויקט הוא משרד טיטו אדריכלים. מהחברה נמסר כי המחירים החל 1.24-מ מיליון שקל לדירת 3 חדרים.
לדברי אבי צרפתי, סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון: "נאות הדרים היא המי קום המושלם למשפחות, ומציעה שיי רותי קהילה קרובים, פארק רחב ידיים ונגישות גבוהה. השכונה החדשה מתי פרסת על פני 170-כ דונם והיא עתיי דה להכיל 1,200-כ משפחות. עיריית באר שבע מתכננת לפתח את תוואי נחל באר שבע, כולל טיילת עם מקוי מות ישיבה, מסלולי אופניים, שבילי הליכה וגינות שעשועים".
חוויה קולינרית באילת
בשורה קולינרית לתושבי אילת ולו תיירים: שוק הטרמינל - מתחם אוכל חדש בשטח כ-2 דונם יוקם בפארק הטרמינל, שנבנה בחלק הדרומי של שטח שדה התעופה הישן. השוק יציע שילוב של אוכל רחוב צעיר ועדכני לצד פתרונות הסעדה לכל המשפחה, חנויות חומרי גלם וכן חנויות קונספט מתחום הקולינריה עם ייצוג לתוצרת מקומית.
עיריית אילת, באמצעות החברה הכו לכלית, פרסמה מכרז ליזמים לתכנון, הקמה והפעלת המתחם, שייקרא שוק הטרמינל.
השפה העיצובית של המתחם תשלב מכולות חדשות ומשומשות בשתי קומות פתוחות ובהן שלל מסו עדות, שייראו כאילו מדובר במסעו דה אחת גדולה עם תחנות שונות, וכן מקומות ישיבה ומרפסות הפונות לרחוב פנימי עם בתי עסק בצדדיו. במתחם יתקיימו פעילויות תרבות ופנאי.
מועד סיום הקמת המתחם נקבע 16-ל חודשים. תקופת ההתקשרות הכוללת תהיה לכל היותר 10 שנים, עם אופציה להארכה מצד העירייה. המשו רד האמון על התכנון הוא דרמן ורבקל אדריכלות.
מ"מ ראש עיריית אילת, אלי לנקו רי, ציין כי השוק הוא נדבך משמעוו תי בפרויקט פארק הטרמינל, שעתיד לשנות את תרבות הפנאי בעיר ולחזק את הכלכלה המקומית. "המיקום של המתחם מנצח", הוסיף לנקרי. "זהו פריים לוקיישן בין אזור התיירות ללב העיר, צופה אל המפרץ ונמצא בלב החוויה האילתית".
היטל השבחה מנותק מהמציאות
עיריית ירושלים דרשה היטל השבחה מופרז וחטפה נזיפה מוועדת הערר. נדחו 4 עררים שהגישה הוועדה המקוו מית לתכנון ובנייה בעניין היטל השבחה שנדרש מבעלי דירות בשכונת עיר גנים בירושלים. הבעלים מכרו את דירתם לאחר אישורה של תוכנית פינוי-בינוי. הדיירים יוצגו בידי עו"ד אלירן דדון ועוו מר דגן ממשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'.
לפי התוכנית שאושרה למתן תוקף בשנת ,2016 במתחם האמור ייבנו 428 יחידות דיור חדשות במקום 100 דירות ישנות ב-3 מבני שיכון שייהרסו ויפונו.
ועדת הערר מתחה ביקורת חריו פה כנגד הוועדה המקומית וכינתה את חישוב ההיטל "אבסורד". "לו היינו מיישמים את המתודה השמאית של הוועדה המקומית, התוצאה הייתה פסילת השומה וקביעה כי לא הוכחה כלל השבחה", פסקה ועדת הערר. הוועדה המקומית חויבה בתשלום הוצאות משפט בסך 60 אלף שקל.
עוד נכתב בהחלטה: "נדמה שהמו תודה השמאית והפרשנות המשפטית הביאו את הוועדה המקומית לאובדן הרגישות האנושית הנדרשת במקרים שבפנינו. תכונות של פתיחות, ראייה חדה וחשיבה בהירה, כמו גם ביקורו תיות ובחינה עצמית הנדרשות מרו שות ציבורית, נאלמו דום. בשלב שבו התיאוריה השמאית והניתוח המשפו טי ירדו מהמישור הנורמטיבי למישור האינדיבידואלי, גברה התיאוריה על המציאות, ובלשון העם לא נתנה לעובו דות לבלבל אותה".
בכל אחד מהעררים נמצא כי מחיר המכירה של הדירה בשוק החופשי נמוך במאות אלפי שקלים ביחס לשווי התיאורטי שקבע שמאי הוועדה. נקבע כי גישת החישוב בה נקטה הוועדה המו קומית יכולה להביא לגביית מס שאיננו אמת, בין היתר בשל רגישותם של המו קדמים בפרויקטי פינוי-בינוי וביסוסם על הנחות שטרם נולדו.
ועדת הערר ציינה כי במתחם פיו נוי-בינוי יש לתת משקל מוחלט לעו סקאות השוואה, מאחר שמדובר בפרויקט רווי סיכונים ובשוק בעל מאפיינים ייחודים, שצריכים להיבחן לגופם. ועדת הערר פנתה לוועדה המקומית בהמלצה לאמץ את השוו מה המכרעת לפני מתן החלטה, אך הוועדה המקומית סירבה.
עוד 25 מ"ר לדירה, מה רע?
הצלחה למודל פינוי-בינוי החדש של עיריית תל אביב: חברת יוסי אברהמי יחד עם קבוצת אלמוגים זכו בקול קורא להצעות יזמים לביי צוע פרויקט פינוי-בינוי עם 315 יחיי דות דיור ברחוב תקוע בשכונת נווה אליעזר בדרום העיר. כל דייר יקבל תוספת של 25-כ מ"ר לדירתו המקורית.
העירייה, באמצעות חברת הבת עזרה ובצרון, ממשיכה לקדם את מודל ההתחדשות העירונית החדש שפיתחה, במסגרתו החברה מארגנת את הדיירים, מתכננת את התב"ע ומי ביאה לאישורה בוועדה המקומית. עם פרסום התוכנית להתנגדויות, יוצאת החברה בקול קורא פומבי לבחירת יזם מבצע.
הוגשו 14 הצעות של יזמים. התי מורות נעו בין הצעת הבסיס המינימי לית של תוספת 12 מ"ר, חניה ומרפי סת ועד 23 מ"ר לדירה. הדיירים בחרו בהצעה של חברת יוסי אברהמי וקבוי צת אלמוגים.
בבניינים המיועדים לפינוי, הממוקמים ברחוב תקוע ,11-33 קיימות 96 יח"ד ב-4 בנייני רכבת ישי נים, אשר ייהרסו וייבנו מחדש בסטנדי רט בנייה חדש ועדכני. התכנון החדש כולל 4 בניינים בבנייה מרקמית (עד 8 קומות) ומגדל גבוה בן 23 קומות. סך הכל ייבנו 315 דירות חדשות.
התוכנית כוללת שדרה ירוקה, אשר תקשר בין 2 גינות קיימות ותאפי שר מרחב ירוק ציבורי. תכנון התב"ע בוצע ע"י מיכל יוקלה מסטודיו מיא אדריכלים.
עזרה ובצרון תמשיך ללוות את דיירי המתחם בזמן ביצוע הפרויקט, האכלוס ועד תום שנת הבדק. בחבי רה גאים במיוחד בקצב אישור התוי כנית. סמנכ"ל התחדשות עירונית, אדריכלית גיליה ברגר-קוליץ: "בתוך פרק זמן של כ-4 שנים הצלחנו לארגן את הדיירים, להכין תוכנית בניין עיר, לאשר אותה בכל מוסדות התכנון ולבי חור יזם. זה מוכיח שהמודל הזה מצי ליח להתגבר בצורה יעילה על חסמי התחדשות עירונית".
מדובר בפרויקט שני שיוצא לדרך במסגרת המודללאחר הפרויקט ברי חוב לה-גוורדיה. הפרויקט השליי שי, ברחוב מעפילי אגוז בשכונת כפר שלם, מצוי בימים אלה בשלב פרסום קול קורא ליזמים, אשר צפוי להסתיים בסוף החודש.
לדברי אלי גינזברג, מנכ"ל חברת עזרה ובצרון, "מדובר בתמורות המי שקפות הצלחה גדולה למודל החדש. דיירי הבניין מקבלים תוספת משמי עותית לדירה הקיימת, היזם מקבל ודאות והעיר מתחדשת. יש כאן winwin לכל הצדדים".
מפנים ובונים בחיפה
אלמוגים מדווחת תוך שבוע על זכייה נוספת במכרז פינוי-בינוי גדול. הקבוצה זכתה במכרז בשכונת קריית אליעזר בחיפה להקמת 640 יח"ד. זכייה זו מצטרפת לפרויקט של עזרה ובצרון לבניית 315 יח"ד בתל אביב.
פרויקט קריית אליעזר, הכולל כיום 160 יח"ד, צפוי לכלול בסיומו 5 בנייני מגורים עם 16 עד 28 קומות, ובסך הכל 640 יחידות דיור 88,000-כו מ"ר שטחי מגורים ומסחר.
מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "הקי בוצה משקיעה מאמצים רבים לאיתור פרויקטי פינוי-בינוי עתירי היקף בתי חום ההתחדשות עירונית בלב אזוי רי הביקוש. אנו רואים בזאת חלק ממכלול רחב הרבה יותר מבניית דירה חדשה, הכולל בתוכו סינרי גיה מלאה בין הדירה לבניין, השכונה והקהילה".
ליווה את המכרז משרד רון ברנט ושות', המוביל את תחום ההתחדשות העירונית בחיפה והצפון ומייצג את בעלי הדירות במתחם.