התמ"א קמה לתחייה
שרת הפנים איילת שקד גיבשה חלופה לתמ"א ,38 שכוללת הגדלת זכויות, ביטול מגבלת גובה המבנה והליך מקוצר לקידום תוכניות והיתרים. הרעיון: חקיקה מהירה, או הארכת התמ"א הקיימת. סימני השאלה: כיצד תיושם ההצעה בשטח, איך מתמודדים עם רשויות שמתנגדות ומה לגבי הפריפריה?
תמ״א ,38 שעברה כבר עשרות גיג לגולים בסימן שאלה עם תאריך תפוגה לעוד שנה, זוכה לגרסה חדשה. גרסת שקד. המטרה: הארכה נוספת של התמ"א, בניגוד לעמדתה של ראש מינהל התכנון, שתקפה את הקבלנים כאינטרסנטים רק לפני מספר שבועות על דרישתם זו.
שרת הפנים איילת שקד הודיעה על החלטתה להגיש בתוך 4 חודשים הצעת חוק נפרדת למתווה החלופה לתוכנית תמ"א .38 במסגרת התוכג נית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריג סה 350%-מ ,400%-ל תבוטל מגבג לות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר לתוכנית + היתר.
בדומה לבקשת הקבלנים, ככל שהג חלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובג מבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את התוכנית הקיימת בשנה נוספת, עד אוקטובר ,2023 ותג פעל לשיפור הוראת המעבר.
הצעת החוק תתבסס על המסלול העקרוני בחלופה שהוצעה במסגרת התזכיר שהופץ בנוגע לתיקון 128 לחוק התכנון והבנייה ותכלול ביצוע התאמות לאור הערות הציבור, השלטון מקומי, התאחדות בוני הארץ וגורמים נוספים.
על מנת ליצור ודאות למשק, לראג שי הערים, למתכננים, ליזמים ולבעלי הדירות, יובהר כבר עתה מהם לוחות הזמנים הצפויים ומה תהא תוצאתו של כל תרחיש.
ניתנה המלצה למועצה הארג צית לתקן את החלטתה לגבי תחוג לה ברמה מקומית, באופן שתקל על רשות שמעוניינת להיוותר עם הוראות התמ"א. על פי ההמלצה, הרשות המקומית תוכל לעשות זאת עד ראג שית מאי 2022 על ידי הגשת תוכג נית מתאר כוללת להתחדשות עיג רונית, הכנת תוכנית על פי סעיף 23 לכל העיר או לחלק משמעותי ממנה או הודעה על הכנת תוכנית וקביעת תנאים על פי סעיף 78 לחוק.
התאמות שבוצעו במתווה החג לופה המוצע במסגרת תיקון :128 סמכויות תכנון לכל הוועדות המקוג מיות לאשר תוכניות נקודתיות ועירוג ניות. הגדלת הזכויות במסלול הריסה 350%-מ 400%-ל - שיפור כדאיות כלכלית. ביטול מגבלת גובה מבנה. הכרה בתוספות בנייה עד שנת 2005 (במקום .)2000 אפשרות להקצאת קומה מבונה. חוות דעת מהנדס עיר הקג ראייה כוללת לתוכנית, לרבות צאת שטחי ציבור. הוספת מנגנון חיג זוק מבנה אחד וניוד זכויות למגרש. חיזוק מעמד מבנים וסביבה היסטוג רית - שיפור כלי תכנון לרשות המג קומית. קידום מסלול חדש לשיפור התהליכים - תוכנית + היתר. סמכות מקבילה לוועדה מחוזית - אחרי תקוג
תכנון משולב רישוי באישור ועדה מקומית יקצר זמנים ויאזן בין צרכים ומשאבים
פה מסויימת שתיקבע.
"עם כניסתי לתפקיד נושא ההתחדג שות העירונית בכלל, והתמ"א בפרט, עמדו בראש מעייני", מסרה השרה שקד. "אני שמחה להציג לציבור את חלופת שקד לתמ"א 38 - מתווה אופג טימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק. החלופה תספק מענה לחסג רונות התמ"א הידועים היטב, תייצר ודאות במשק ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. במקביל, החלופה תביא עמה ראייה רחבה וכוללת לצד יעילות וקיצור פרקי הזמן הנהוגים כיום. יצאנו לדרך".
מענה חלקי דלית זילבר / מנכ"לית
מינהל התכנון: "החלוג פה לתמ"א, שהוצגה על ידי מינהל התכנון ואומצה על ידי שרת הפנים, נותנת מענה כולל מבחינה תכנונית וסביבתית. החלופה שמה דגש על התחדשות עירונית כוג ללת ולא על הבניין הבודד, ונותנת מענה לתשתיות ולצרכי ציבור. החלוג פה הינה חלק מהתכנון הכולל הנכון, השם דגש על ראייה אסטרטגית לתכנון מדינת ישראל בשנת ,2040 כשההתחדשות העירונית הינה נדבך מרכזי, לצד קידום תשתיות".
עו"ד שלומי הייזלר / ראש מטה התכנון
הלאומי: "חלופת שקד לתמ״א 38 מביאה פתרון הוליסטי ומלא לכלל האינטרסים הקיימים, ויש בו לייצר יציבות וכיוון ברור לכלל הגורמים הרלוונטיים. החג לופה מביאה בחשבון את הצורך הבג רור בשיתוף פעולה עם הרשויות המג קומיות בתחומן מבוצעות התוכניות ומדגישה את הצורך בקידום תוכניות לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית. נפעל בנחישות לקדם את החלופה ואת כל הנושאים הנדרשים כדי להוציאה לפועל".
ראול סרוגו / נשיא התאחדות הקבלנים
בוני הארץ: "החלופה מביאה איתה כיווני פעולה נכונים. תמ"א 38 מצילה ממוות ומייצרת אלפי יחידות דיור חדשות בכל שנה באזורי הביקוש. לאור זאת, פעלה התאחדות הקבלנים בוני הארץ מול השרה ומנהל התכנון לצורך שינוי ההחלטה הקודמת של המועצה הארג צית לתכנון ובנייה, באופן שהתמ"א תוארך כדי להקנות ודאות, ובמקביל לשפר את ההצעה לשם שמירה על הכדאיות בביצוע התמ"א לרשויות המג קומיות, לדיירים וליזמים. "המבחן האמיתי של כלל הגורמים, ובראשם גורמי התכנון, הוא בהשלג מת המהלך בלוח הזמנים הקצר שהם קבעו לעצמם, שכן המחסור בדירות והסיכון הביטחוני בהיעדר תמ"א לא מאפשרים שלא לפתור את האירוע באופן מיידי. נדרשות פעולות נוסג פות לקיצור תהליכי הרישוי והוצאת היתרי בנייה, ואנו קוראים לשרה שקד לקדם את רפורמת הרישוי העצמי ולתת תמריצים כספיים בדמות מענג קים ממשלתיים לרשויות מקומיות על כל יחידת דיור אשר תיבנה בהתחדג שות עירונית, לצורך הקמת תשתיות מקומיות".
עו"ד מיכה גדרון / יו"ר (משותף) של ועדת התמ כנון והבנייה בלשכת עומ
רכי הדין: "התוכנית מיישמת את רוב ההערות המהותיות והעקרוניות שהועלו ביחס לחלופה שהוצגה על ידי מינהל התכנון לפני מספר חודשים, במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה. החלופה תאפג שר מימוש זכויות תמ"א המתחמים, דבר שיאפשר גם את סיפוק שטחי הציג בור הנדרשים. מדובר בהצעה טובה ומאוזנת, יש לקוות שהרשויות המקוג מיות ישתפו פעולה".
עו"ד משה רז-כהן / משרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהתחמ
דשות עירונית: "בבסיס היוזמה עומד שילוב הליך רישוי ותכנון יחדיו, אבל שיקול הדעת נותר בידי הוועדות המקומיות. כיום תמ"א 38 הפכה לאות מתה בהמון ועדות מקוג מיות באזורי הביקוש. הרשויות שמעוג ניינות להמשיך, אישרו תוכנית מכוח סעיף ,23 והן ממילא לא זקוקות ליוזמת שקד. לפיכך היוזמה כמעט לא תשנה דבר במציאות. "את העקרונות לתוספת הבנייה יש לעגן בחקיקה ובתקנות, ולהותיר לוועג דות המקומיות לפעול בתחום הרישוי בלבד. כך יצומצם מרחב שיקול הדעת וניתן יהיה להחיות את תנופת התמ"א. הותרת השילוב בין רישוי לתכנון להג סדרה מפורטת, היא ערובה לדחיית היישום של המתווה. הטמעת הליך משולב כזה תימשך זמן רב, ובשנים הראשונות ההליך המאוחד יהיה ארוך יותר מהתקופה המצטברת של תכנון ורישוי נפרדים". עו"ד אדם צסוואן / שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית בממ שרד גינדי כספי ושות': "לא נכון היה לבטל את התוכנית ללא חלופה ראויה, שתאפשר התחדשות עירונית במקומות בהם לא ניתן לקדם פינוי-בינוי. גם אם המתווה החדש יאושר תוך 4 חודשים, יש לקחת בחשג בון את תקופת היישום בשטח, אחרת רצף ההתחדשות של הפרויקטים עלול להיעצר. צריך לתת מענה גם
לתקופת המעבר באמצעות הארכת תמ"א ,38 ולא להסתפק באישור המג תווה. נכון להעביר את ההתחדשות העירונית מעולם של רישוי לעולם של תכנון, אך יש לוודא שהמתווה החלופי מספיק גמיש כדי להתאים למיקומים שונים ומספיק ברור כדי לשפר את היישום של ההתחדשות ולקצר את לוג חות הזמנים".
עו"ד ענת בירן / מוממ חית בדיני תכנון ובמ
נייה: "המתווה החדש מציע מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי, תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שימושים. המנגנון של התוכג נית שמאפשר את אישור היתר הבג נייה יחד עם התוכנית הוא חדשני. מסקרן כיצד הוא יוטמע בפועל, בעיג קר לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות. ועדות מקומיות שירצו לעצור את התוכנית החלופית לתמ"א יוכלו לעשות זאת באמצעות סעיפים 77,78 המאפשרים להקפיא היתרי בנייה באזורים מסוימים. בהעדר התייחסות להיטל ההשבחה נראה שוועדות המתנגדות לתמ"א 38 יישארו בעמדתן".
חיים מסילתי / יו"ר לשכת שמאי המקרקמ
עין: "ניכר שיש כאן רצון כן לטיפול מיידי במציאת חלופה לתמ״א .38 ישנם כמה כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההיתג כנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, ביניהם האפשרות לתוספת קומה מבונה וניוד זכויות, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכג נונית והכלכלית. מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים עתיד לסייע בחילוץ הפקק הבירוקרטי. באשר לביטול מגבלת גובה בבניינים, התכנון המתחמי והעירוני עלולים
להיפגע. התכנון והכלכלה חייבים ללכת יד ביד".
אמיר לוטן / מנהל תחום התחדשות עירומ נית בקבוצת לוינשטין:
"אנו מברכים על המשך תוכנית התמ"א, כלומר התחדשות עיג רונית בבניין בודד בלי תלות בבניינים נוספים. הגדלת זכויות הבנייה והסרת הגבלת הגובה ישפרו את הכלכליות של פרויקטים ויאפשרו להוציא אל הפועל חידוש של יותר בניינים גם באזורים שבהם לא היה ניתן לעשות זאת עד היום. במתווה עדיין לא ניתן פתרון להיטל השבחה. אם היזם יידע מה גובה ההיטל שעליו לשלם עוד לפני תחילת הפרויקט, ולעירייה יהיה לנגד העיניים הסכום שהיא צפויה לקבל בגין ההשבחה, שני הצדדים יקדמו את הפג רויקט הרבה יותר מהר". עו"ד צבי שוב / מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן: "החלופה החדשה עדיין לא ברורה, יש סימני שאלה. ברור כי הבסיס חייב להיות היעג דר שיקול דעת לוועדות המקומיות, שהיום הן הגורם העיקרי לחוסר הוודאות. בכל פעם שמתחלף ראש עיר, הוא יכול להוביל לשינוי מדיניות ושינוי כל הכללים, כפי שקורה ברמת גן, לדוגמה. שאלה נוספת שלא ברורה כעת היא סוגיית היטל ההשבחה. כיום יש פטור, אך כידוע הוועדות המקומיות מתנגדות לתמ"א גם לאור שיקול משג מעותי זה. "עוד נקודה חשובה היא המנגנונים הקשורים להקצאת שטח ציבורי מבוג נה, שלפי ההצעה נע בין 10 15-ל אחוז מזכויות הבנייה. עניין זה עלול לעכב ולהביא למחלוקות רבות בין הרשות לבין הפרט. אנו סבורים כי יש להגדיר את הנשיאה בעלויות הבנייה, התחשג בות בשטח זה בחישוב היטל ההשבחה, ככל שקיים, הסדרת השימושים בשטח, המפרט, רמת הבנייה, שילובו בבניין העתידי ועוד. נזכיר כי בימים אלה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, שאיפשר הקצאת שטח ציבורי בבניין, אך ברור שהחקיקה הקיימת לא נותנת תשובות לבעיות אלו".
יהודה כתב / יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלמ
נים בוני הארץ: "התוכנית החדשה אמורה לשפר את הוודאות התכנונית והכלכלית, בין היתר על ידי הסרת מגג בלת גובה והעצמת זכויות בנייה ,400%-ל שכנראה איננה ישימה בהרג בה פרויקטים, הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות וקיצור לוחות הזמג נים לקבלת ההיתר, למניעת סחבת מיותרת. "התוכנית לא נותנת מענה מלא לכלל האתגרים הקיימים ולוקה בחסר במג ספר מישורים. ראשית, לא תהיה מגבג לה על שיקול הדעת של הוועדות המג קומיות, שיש להן מערכות שיקולים רחבות, אשר אינן תמיד עולות בקנה אחד עם שיקולי תכנון אובייקטיביים. שנית, הדרישה להקצאת שטחי ציבור 15%-דע גבוהה מדי. מניסיון העבר אנו למדים כי הרשויות המקומיות מבג קשות את המקסימום האפשרי, ובכך מעכבות פרויקטים רבים. יש להתאים את השימושים הציבוריים בתוך מבנה מגורים למניעת מטרדים. עירוב השיג מושים צריך להיות מושכל. שלישית, התוכנית עדיין לא כלכלית ברחבי ישג ראל, שכן אין מענה לבעיית ערכי הקרג קע הנמוכים בפריפריה או מתן תמריג צים לרשויות או יזמים (למשל קרקעות משלימות), על מנת להוביל לכדאיות כלכלית גם באזורים אלה".