דירה זה לא מוצר אלא שירות"

כשעתודות הקרקע וצבר הנכסים של חברת שיכון ובינוי הולכים וגדלים, תמיר כהן מנכ"ל הקבוצה, חושף בראיון ראשון לאן פניה של קבוצת הנדל"ן והתשתיות הגדולה בישראל. כמי שסוחב איתו צבר ניסיון מהשוק האמריקני הוא לא חוסך בביקורת על הממשלה וקורא לאזרחי ישראל להתנתק מהבעל

השילוב בין שיטה אמריקנית מאד תכליתית ליכולות חשיבה מחוץ לקופסא כפי שנהוג בישראל, הוא טוב" תמיר כהן צילום: סיוון פרג׳

את הריאיון הזה אנחנו מתחילים ממנהלת הלשכה של תמיר כהן, מנכ״ל קבוצת שיכון ובינוי, ודרך אינספור הטלפונים שהיא מקבלת מהורים מודאגים שרוצים לדבר עם "השר", לברר מדוע בנם/בתם לא זכו בהגרלה. 'שיכון ובינוי' נשמעת לרגע כמו משרד הבינוי והשיכון, אבל מבחינת הוותק, החברה עוברת את זה של המשרד הממשלתי, כי תחילת דרכה של החברה, עוד בשנות '20-ה של המאה הקודמת עם ההסתדרות הציונית והקמת 'סולל בונה'. תמיר כהן, עוד חודש בן ,50 נחשב שחקן פחות מוכר בין ותיקי הענף. השנים הכי טובות שלו היו בסיליקון ואלי שבקליפורניה, לשם הגיע כבחור צעיר אחרי ילדות בירושלים, תואר במשפטים ושירות צבאי כקצין גולני. הוא עסק שם בתחום הציוד הרפואי והפיננסים ומשם עבר לנדל״ן. לפני כעשר שנים במהלך התנדבות בארגון IAC (ארגון הקהילה הישראלית ־ אמריקאית), הפועל לחיזוק הקשר בקהילת הישראלים בארה"ב, הכיר את איש העסקים, נתי סיידוף, מנוקדה זו, מבחינתו נרקמו לו תוכניות העתיד. "מטעמים ציוניים נתי החליט להשקיע בישראל״, משחזר כהן. "הוא התייעץ איתי והפיל עלי את התיק. לי לא היו ספקות בצעד הזה ועודדתי אותו לכך. בהתחלה הסתכלנו על 'כלכלית ירושלים', על 'אפריקה ישראל' וההסדר שלה על בזק וגם על 'שיכון ובינוי'״. ביוני 2018 סיכם סיידוף על רכישת מניות השליטה בחברת שיכון ובינוי מידייה של בעלת השליטה דאז, שרי אריסון 1.1-כב מיליארד שקל. מאז טיפסה מניית שיכון ובינוי לרמות שיא חדשות ותוך פחות משלוש שנים סיידוף הורווח בהיקף של כ-3 מיליארד שקלים. ״הקפיצה בערך מטורפת, זה נכון״, מסביר כהן, ״אבל בל נשכח שבאותם ימים כל החברות שבחנו היו חברות טובות וכולן היו עסקאות טובות עם הצפת ערך שעלו במכפלות מהשווי שהוצע. בימים שהתעניינו, המחיר היה נמוך בעשרות אחוזים ויותר, לעומת הרמות שהן נסחרות היום״. השיטות האמריקניות הן לא ישראליות, איך אתה מסתדר באיזונים הללו? ״דווקא השילוב בין שיטה אמריקנית שהיא מאד תכליתית, ליכולות חשיבה מחוץ לקופסא, כפי שנהוג בישראל, הוא טוב. הדבר הגרוע הוא חוסר הוודאות השורר בעסקים בישראל וזה מגיע יותר מכיוון הרגולציה, מוסדת הממשלה והרשויות. אם מדברים על נדל״ן, הזמן הוא פקטור משמעותי והתהליכים התכנוניים והנהלים בישראל לא בהכרח ברורים. בארה״ב הכל מסודר ופועל בשקיפות. תוכנית לאשר תב״ע בארה״ב לא יכולה לקחת 10 שנים, גם לא ,5 ופה זה בין לבין״. יש לך שאיפה קטנה להפוך את נהלי העבודה בשיכון ובינוי לשיטות אמריקניות, או שפה 'לא יעזור בית דין'? ״במה שהשיטות האמריקניות מתאימות אנחנו מנסים לייצר ערך, אבל יש הרבה דברים שלא מתאימים להוויה הישראלית. בנדל"ן זה בעיקר לא, לצערי. עשינו מהלך של התמקצעות גם בכוח אדם, במספרים וביכולות. היום עובדים בשיכון ובינוי בישראל 1,500-כ איש ובחו״ל עוד 5,000-כ והתמקדנו במגוון תחומי פעיליות כנדל״ן, תשתיות, אנרגיה, BOT-ו (ביצוע, מימון הפעלה לטווח ארוך לדוגמה כביש )פ.ע.6 – בקשרי מדינה. לצד זה החלטנו לייצר פורטפוליו של נכסים מניבים לאו דווקא נדל"ניים בתחומים הללו, כגון כבישי אגרה, תחנות כוח ובסיסי צה"ל כקריות המודיעין והתקשוב בנגב וחברות שרתים. החברה לקחה מדיניות של הצפת ערך במקום חתירה לרווח שנתי. אנו מעדיפים היום לנצל נכסים לטובתנו ולשמור אותם מאשר להשביח ולמכור". ומה לגבי עתודות קרקע? "במהלך 2022 אנחנו מקדמים בנייה של 3,000-כ יחידות דיור בתהליכים שונים ומוכרים 900-כ דירות בשנה. עתודות הקרקע של החברה עומדות על 25,000-כ דירות". אבל זה מספר על הנייר כפי שרואים כבר שנים? ״לשוק יש קפסיטי כמה הוא יכול לבלוע. שוק הנדל"ן הוא מוטה תשתיות,

מכאן שהתכולה היא לא רק הכמות, אלא גם בפיתוח אזורי וביכולת השוק לקלוט את הדירות ולספוג כלי כלית את המחירים. היום, למכור 1,000 דירות ב-5 מיליון שקל זה לא דבר קל, אבל ב-3 מיליון שקל זה סטנדרט ומכאן שיש קצב התקדמות". אתם הרי חברת נדל״ן הגדולה בישראל, יש לזה מחיר בשמירה על הכתר? ״הבחינה שלנו היא לא קצב אלא מחיר. עדיף למי קסם יותר גבוה מאשר להתפשר על כמות. המדינה ממהרת להוציא שיווקים זה נכון, אבל עם המלאי שלנו זה לא משנה. מכאן שהחלטנו, בניגוד לעובדה שיש לנו הרבה עתודות קרקע, להיכנס בכל הכוח לדיור להשכי רה, מהסיבה הפשוטה שאנו חושבים שדיור יכול להיות "סרוויס" ולא "פרודקט", שירות ולא מוצר". "נגמרו הימים שמישהו קונה בית וגר בו מגיל 30 עד זקנה. היום, החבר'ה הצעירים רוצים גמישות וניידות ולכן צריך שיהיה שינוי תפיסה והוא - למכור דיור כ'שירות' שאליו מצטרפים אלמנטים נוספים – חיי קהילה, גני ילדים, מוסדות חינוך, חדרי כושר או מועי דון דיירים. זו המגמה בעולם כולו והיא עומדת אל מול הגישה הרווחת שנוטה להתייחס לדירה כאל "מוצר". אם שוק הדיור להשכרה יהיה יציב ברמה של משך תקוי פת השכירות והמחירים, אין סיבה שאנשים לא יקבלו את השירות הזה ויעדיפו אותו מאשר להחזיק דירה למי גורים שלא בטוח יישארו איתה״. זו הזדמנות בעיניך? ״בהחלט. זה מסתדר גם עם מגמת המחירים שעולה ולהרבה אנשים קשה לקנות דירה באזורי ביקוש, אך שואפים עדיין לגור שם. חברות הנדל״ן צריכות לענות על הצורך הזה, דרך דיור להשכרה באזורי ביקוש״. אז מה היעד שלכם בדיור להשכרה? ״היעד הוא להגיע 2,500-כל דירות ואז להכניס שותף מוסדי, למוצר שיותר מתאים שרוצה תשואה שוי טפת נמוכה מיזמות והוא בעל יכולת פיננסית לחכות לעליית ערך במשך שנים״. למה בארה"ב עושים נכון ופה בארץ כל כך קשה? ״קשה לפעול בארץ מבחינה משפטית. בנדל"ן מניב, בעלים של בניין משרדים יכול למכור לאדם אחד את כל הבניין, כי זה נחשב 'חלקה משפטית אחת'. בבנייני מגורים - זה לא קיים, כי אין מתחם משפטי אחד של 100 דירות או 1,000 דירות, המוצר הזה לא סחיר, ולכן זה גם הופך את הדיור להשכרה למוצר לא סחיר. הפי רויקט של דירה להשכיר מנסה להחדיר מוצר פיננסי כך שהשוכרים יוכלו להנות משירותיו". ומהסיבה הזו השקעתם בחו"ל? ״החזקנו 38 אחוז ADO-מ גרופ (חברה ששיכון וביי נוי החזיקה בה עד 2019 ופעילה בשוק הנדל"ן הגרמני, בעיקר בברלין, ע.פ). הסיבה שחברה ישראלית החליי טה להשקיע בדיור להשכרה בברלין נבעה מתשואה שהיתה גבוהה יותר ומהעובדה שניתן לסחור מתחמים של 3,000 יח״ד 400-ו יח״ד ואז ניתן לאסוף ולאגור אותן להשכרה. אם מדינת ישראל תשדר שהדיור הוא שירות, ולא חייבים להיות הבעלים של המוצר, זה עשוי להשפיע על המחירים ועל התיאבון של אנשים לקנות מוצר. כניסה לשוק השכירות דרך רמ״י היא כלי לאי גירת נכסים לטווח ארוך, זאת במידה והמדינה תשנה את המדיניות". מה יהיה עם מחירי דירות? ״המחירים גבוהים, וכחברה הנהנית ממלאי קרקעות לדיור ולא צריכה לצבור אותן, אנחנו לא ניגש למכרזי רמ״י במחירים כל כך הזויים. לפני כשנתיים אם המחיר היה 25 אלף שקל למ״ר וזה היה נשמע גבוה, היום זה הפך למציאה שאין כמותה. כל זה משפיע על ערך החי ברה. כל עוד לא יהיה שינוי דרמטי בתפיסה - הביקוש לא ירד. הכסף קיים. אם יעשו מחקר יגלו שגם לפני 5-10 שנים אנשים השקיעו בנדל"ן בחו"ל לא פחות מיי שראל. כיוון שהכסף גם אז היה קיים. היום שוק הנדל"ן הישראלי הוא אטרקטיבי והרבה כסף של אנשים פרי טיים נכנס ארצה, במקום להשקיע מעבר לים. שיכון ובינוי הלכה 'לרעות בשדות גרמניים' וקנתה בלא מעט כסף חברת נדל"ן גרמנית, אך כשהאלטרנטיבות בארץ היו טובות יותר החלטנו למכור את האחזקות בגרמניה והשקענו את הכסף בישראל. תהליך דומה מתרחש עם משקיעים פרטיים ואחרים שבעבר רכשו לא מעט נכי סים מעבר לים, בין היתר בארה״ב, והיום הבינו שהשוק הישראלי לא פחות אטרקטיבי, אם לא יותר״. לגבי פינוי בינוי יש תחושה שנרדמתם ״אנחנו גדולים בתחום אך לא מספיק מוכרים, אבל זה משתנה. היום יש לנו תב"עות מאושרות בהיקף של 1,200-כ יח״ד ובצינורות יש לנו עוד .10,000-כ נדל"נית זה העתיד. אלה הקרקעות ההיסטוריות העי תידיות״. אם היית שר בממשלה מה היית משנה? ״התכנון לטווח ארוך הוא חסר. כשאני מסתכל על מפות התכנון, בקושי יש מחשבה לעתיד הנדל"ן 20-30 שנה קדימה. כדי לייצר יציבות בשוק מומלץ להקים משרד לתכנון לטווח ארוך שיתכלל את הרישוי, התכי נון והביצוע בצורה סדורה. השוק היום נשען על גחמות של שוק פרטי. זה לא עובד כך, שוק חייב יציבות״. עברתם סאגה לאחרונה לאחר שנפסלתם במכרז הקווים הירוק והסגול של הרכבת הקלה עם אגד והסינים. אולי הבחירה שלכם בסינים היתה מלכתחילה שגויה, לאור לחצי הממשל האמריקני? ״נושא התחבורה ככלל הוא הקור ביי זנס של תשתיות, ולשם כל העולם הולך. עשינו פרה קווליפייד – תנאי סף עם החברה הסינית, וברגע שעוברים את תנאי הסף, לא ניתן לפרק קבוצה. בדיעבד, לשנות את תנאי המכרז זה לא הוגן, גם לא בגלל לחץ אמריקני. עשרות מיליונים הוצאנו על תכנון על מנת לזכות, ובגלל שיקולים מאקי רו פוליטיים להגיד ׳סליחה טעות ומשנים כללי משחק׳, זה לא סביר. הרי אי אפשר באמצע המשחק לשנות את הכללים. אני מאמין שבית משפט יעשה את הצדק״. עשר שנים מהיום איפה תהיה שיכון ובינוי? "ממשיכה להוביל בכל התחומים, בנפחים גדולים יותר. היום אנחנו מובילים כמעט בכל סגמנט, ולהוביל זה לא אומר בהכרח איפה רואים אותנו וכמה פרסומות אנחנו שמים בטלוויזיה. תחום הנדל"ן למגורים הוא אחד הבולטים, אך לא היחיד. באנרגיה ובביצוע אנחנו לא פחות קטנים. ההבדל בין התחומים הוא שבאנרגיה בביצוע BOT-ו אנו יכולים לשכפל את היכולות שלנו גם לחו״ל, ואנו עושים את זה. יש חברת ביצוע פעיי לה שצומחת מהר בארה״ב, יש לנו פורטפוליו אנרגיה שצומח יפה בארה"ב. אנחנו עדיין פועלים באפריקה ומנסים למקד פעילות שהן יותר רווחיות במובן כלכלי ואפילו באבו דאבי הגשנו פרויקט ביצוע להחלפת נוי רות רחוב במכרז שעשוי להגיע 400-כל מיליון דולר – עוד לא קיבלנו תשובה". מה היעד האישי שלך? ״למות זקן. פוליטיקה בשום אופן לא. טוב לי היום בתפקידי הנוכחי״.

הבחינה שלנו היא לא קצב אלא מחיר. עדיף למקסם יותר גבוה מאשר להתפשר על כמות" ילדים משחקים על רקע בניין בבנייה באשקלון. צילום: ארכיון שיכון ובינוי, צלם עמי ערב ז"ל