הבנקים יתקשו להמשיך לתת אשראי לענף הבניה

עליית הריבית עלולה לסכן יזמים שרכשו קרקעות במינוף גבוה, ונחשפים כעת לעלייה חדה בעלויות המימון וירידה בביקושים ההערכה: נטל המימון יעבור לקרנות ולחברות החוץ-בנקאיות

למרות ירידה קלה ברבעון השני בה תחלות הבנייה, הקצב השנתי עומד על שיא של 72,540 יחידות דיור. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים יולי 2021 עד יוני ,2022 החלה בנייתן של כ 72,540 דירות - עלייה של 24.3 אחוזים לעומת התקופה המקבילה )יולי 2020 - יוני .(2021 מדובר בקצב השנתי הגבוה ביותר של התחלות הב נייה מאז שנות ה .'90

הגידול בהתחלות הבנייה הוא תול דה של שיווקי הקרקעות המסיביים של הממשלה היוצאת, לצד המשך עליית המחירים שיצרה את המוטיבציה בקרב היזמים להתחרות על כל קרקע שי צאה לשיווק.

14.2 אחוזים מהדירות שהחלה בנייתן )כ (10,330 היו במסגרת סבסוד ממשלתי )ירידה של 19% לעומת התקופה הקוד מת(. כ 2,550 דירות נבנות למטרת הש כרה ומספר התחלות הבנייה של צמודי

קרקע נמצא בירידה והן מהוות רק כ 14.2 אחוז מהדירות שנבנו בשנה האחרונה.

בקרן פיננסיה הכשרה, המתמחה במתן אשראי וערבויות ליווי ליזמים בתחום המגורים, בדקו עבור "נדל״ן היום" את ההשלכות של העלייה הכללית בהתח לות הבנייה על שוק האשראי הבנקאי והחוץ-בנקאי. מהבדיקה עולה כי אם קצב הבנייה יימשך נגיע לקצב שנתי של כמעט 80 אלף יחידות דיור בשנה )לעומת קצב ממוצע של 55 אלף בשנה, בשנים האחרונות(. על דירה שמחירה הממוצע כ 1.8 מיליון שקלים, נזקקים היזמים למימון המגיע עד לכארבעים אחוזים )בניכוי מע"מ( כך שעבור דירה ממוצעת יידרש היזם לאשראי בגובה ממוצע של כ 720 אלף שקלים.

אם שוק האשראי יידרש לממן עוד 25 אלף התחלות בנייה כל שנה, ההע רכה היא כי שוק הבנייה למגורים לבדו יידרש לתוספת אשראי של כ 18 מי ליארד שקל.

ארז סגמן, מנכ"ל קרן פיננסיה הכש רה, מציין כי כבר היום הבנקים נמצאים במגבלת אשראי קשה וחלקם כמעט וע צרו מתן אשראי לענף. לכן, נטל המימון יעבור לקרנות ולחברות המימון החוץ בנקאיות שרובן מבוססות על שיתופי פעולה עם חברות הביטוח הגדולות.

לדבריו, "אם בעבר המימון החוץ-בנ קאי היה נחלתם של יזמים קטנים ובי נוניים שהתקשו לקבל מימון מהבנקים, הרי שבשנים האחרונות השוק נמצא בצ מיחה מואצת והמגבלה של הבנקים מעו דדת גם יזמים גדולים לעבור אליו".

הריבית מייקרת את עלויות המימון של הפרויקט אולם לאור עליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה, מדובר בסכום מזערי שלא פוגע ביזמים. היכן יכולה להתעורר בעיה? אצל יזמים שרכשו קר קעות במחירים גבוהים תוך שהם מע ריכים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות

ושהם יוכלו למכור את הדירות מעל המחירים היום.

במקרים אלו, אם התחזיות לא ית ממשו, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון. בנוסף, קיימת פגיעה עקיפה ביזמים שבאה לידי ביטוי בייקור המש כנתאות לרוכשי הדירות והמשך ההאטה בביקושים.