Tut­to a 15 mi­nu­ti La clas­si­fi­ca dei quar­tie­ri

La clas­si­fi­ca dei quar­tie­ri se­con­do la rag­giun­gi­bi­li­tà dei ser­vi­zi Por­ta Lo­do­vi­ca, Cit­tà Stu­di e Bi­coc­ca, qui Mi­la­no è già po­li­cen­tri­ca Sce­na­ri im­mo­bi­lia­ri: tra­spor­ti, scuo­le e sa­lu­te la ba­se per ri­par­ti­re

Corriere della Sera (Milano) - - Da Prima Pagina - di Gia­co­mo Val­to­li­na

La Mi­la­no che cer­ca di ri­di­se­gnar­si «Cit­tà dei 15 mi­nu­ti» si sco­pre me­tro­po­li pic­co­la e ser­vi­ta, già pron­ta per la tran­si­zio­ne sul mo­del­lo del sin­da­co di Pa­ri­gi An­ne Hi­dal­go, in cui tut­ti i ser­vi­zi de­vo­no es­se­re rag­giun­gi­bi­li a pie­di in un quar­to d’ora dai cit­ta­di­ni. Nell’ul­ti­mo re­port di Sce­na­ri im­mo­bi­lia­ri, pre­sen­ta­to ie­ri, le zo­ne cit­ta­di­ne ven­go­no mes­se a con­fron­to su ot­to te­mi (scuo­le, sa­ni­tà, mo­bi­li­tà, ver­de, of­fer­ta cul­tu­ra­le, sport, ecc). Il ri­sul­ta­to pre­mia Por­ta Lo­do­vi­ca, se­gui­ta dal­la Bi­coc­ca e da Cit­tà Stu­di e si evol­ve con i nuo­vi in­se­dia­men­ti, da San Si­ro a Bi­sce­glie.

Nel pro­get­to di cit­tà in cui tut­to si rag­giun­ge a pie­di in un quar­to d’ora, l’Iso­la ha il mas­si­mo di ac­ces­si­bi­li­tà ai mez­zi pub­bli­ci, il Ti­ci­ne­se al­le scuo­le d’in­fan­zia e Chi­na­to­wn all’of­fer­ta cul­tu­ra­le. Ven­ti­due Mar­zo ospi­ta ogni ge­ne­re di ne­go­zio di vi­ci­na­to, Por­ta Lo­do­vi­ca e Bruz­za­no ec­cel­lo­no per la pre­sen­za di ser­vi­zi sa­ni­ta­ri. A San Si­ro ci so­no le at­ti­vi­tà spor­ti­ve, a Pa­ga­no gli im­mo­bi­li di qua­li­tà. La Co­ma­si­na e Quar­to Og­gia­ro so­no og­gi le zo­ne più con­ve­nien­ti.

Le classifich­e sul­la vi­vi­bi­li­tà dei quar­tie­ri mi­la­ne­si — pre­sen­ta­te ie­ri da Sce­na­ri im­mo­bi­lia­ri in oc­ca­sio­ne del­la pri­ma «Gior­na­ta na­zio­na­le del­la Ca­sa» or­ga­niz­za­ta ie­ri con Ca­sa.it — of­fro­no una fo­to­gra­fia di mer­ca­to chia­ve nel di­bat­ti­to sul­la Mi­la­no 2020 po­st-Co­vid. Una me­tro­po­li che Pa­laz­zo Ma­ri­no pun­ta a ri­di­se­gna­re co­me «Cit­tà dei 15 mi­nu­ti», ap­pun­to, sul­la fal­sa­ri­ga del­la Vil­le du quart d’heu­re del sin­da­co di Pa­ri­gi An­ne Hi­dal­go, nuo­va rot­ta po­li­ti­ca mu­tua­ta sul mo­del­lo del­le gran­di me­tro­po­li in­du­stria­li ame­ri­ca­ne d’ini­zio 900. Tra cen­tro e pe­ri­fe­rie Ti­ran­do le som­me — e sop­pe­san­do tra­mi­te algoritmo gli in­di­ca­to­ri geo­gra­fi­ci pre­si in con­si­de­ra­zio­ne (vi­ci­nan­za ai mez­zi, al­le strut­tu­re sa­ni­ta­rie, a scuo­le e uni­ver­si­tà, al ver­de, agli im­pian­ti spor­ti­vi, ai mu­sei, ecc.) —, il quar­tie­re con mag­gio­ri ser­vi­zi nell’ar­co dei 15 mi­nu­ti a pie­di ri­sul­ta es­se­re Por­ta Vi­gen­ti­na-Por­ta Lo­do­vi­ca. Una zo­na re­si­den­zia­le con un’uni­ver­si­tà, la Boc­co­ni, nu­me­ro­se strut­tu­re me­di­che pub­bli­che e pri­va­te, pic­co­li ne­go­zi ma an­che su­per­mer­ca­ti, ol­tre a una ele­va­ta qua­li­tà me­dia de­gli im­mo­bi­li.

Sul po­dio se­guo­no Cit­tà Stu­di e la Bi­coc­ca, an­ch’es­se trai­na­te da­gli am­bien­ti uni­ver­si­ta­ri, con am­bu­la­to­ri e ospe­da­li, spa­zi cul­tu­ra­li e ap­par­ta­men­ti di buo­na fat­tu­ra. Se­guo­no Sar­pi (be­ne l’of­fer­ta cul­tu­ra­le e i col­le­ga­men­ti tran­via­ri), San Si­ro (mez­zi pub­bli­ci e im­pian­ti per sport e tem­po li­be­ro) e le zo­ne com­mer­cia­li di Bue­nos Ai­res, De Angeli-Mon­te Ro­sa, Ven­ti­due Mar­zo, Por­ta Ro­ma­na e cor­so Ma­gen­ta, tut­te zo­ne lun­go la Cir­con­val­la­zio­ne, a me­tà stra­da tra cen­tro e pe­ri­fe­ria.

Di con­tro, re­sta­no ser­vi­te con dif­fi­col­tà le estre­me pe­ri­fe­rie, da Cre­scen­za­go-Ca­sci­na Gob­ba al For­la­ni­ni, da Pon­te Lam­bro a Ro­go­re­do, da Bof­fa­lo­ra a Mug­gia­no, Quin­to Ro­ma­no e Fi­gi­no fi­no a Ro­se­rio, so­prat­tut­to a cau­sa del­la scar­si­tà di scuo­le e im­pian­ti per il tem­po per li­be­ro, an­che se in­se­ri­ti in ter­ri­to­ri più «ver­di». La re­te dif­fu­sa

La gran par­te del ter­ri­to­rio cit­ta­di­no ap­pa­re tut­ta­via già in­clu­sa in una re­te di ser­vi­zi ra­mi­fi­ca­ta, mo­stran­do po­ten­zia­le an­che nei quar­tie­ri più dif­fi­ci­li co­me San Si­ro. «Di­di men­sio­ni, in­fra­strut­tu­re ade­gua­te e tra­spor­to pub­bli­co di li­vel­lo met­to­no Mi­la­no in una po­si­zio­ne di for­za an­che in un mo­men­to dif­fi­ci­le co­me quel­lo at­tua­le» spie­ga Fran­ce­sca Zirn­stein, di­ret­to­re ge­ne­ra­le Sce­na­ri Im­mo­bi­lia­ri. Dal­la ri­cer­ca si no­ta che i quar­tie­ri più in al­to in clas­si­fi­ca so­no quel­li che si po­si­zio­na­no tra il cen­tro e la pe­ri­fe­ria, lun­go gli anel­li in­ter­me­di cit­ta­di­ni. Uno sche­ma — i ser­vi­zi con­fi­na­ti all’in­ter­no del­la Cer­chia — che a Mi­la­no si rom­pe gra­zie a uni­ver­si­tà, scuo­le e im­pian­ti spor­ti­vi, «se­gno di fon­da­men­ta so­li­de per la cit­tà che si vuo­le po­li­cen­tri­ca» per Zirn­stein. «E gra­zie al­la cul­tu­ra: da No­lo ad Af­fo­ri e ai Na­vi­gli, il fer­men­to esce dall’Area C». Os­ser­van­do so­lo i prez­zi, le zo­ne più ri­qua­li­fi­ca­te so­no Aro­na-Lo­san­na, Fil­zi-Gio­ia, Li­ma-Mor­ga­gni e cor­so Ver­cel­li, con quo­ta­zio­ni so­no au­men­ta­te di più del 20 per cen­to ne­gli ul­ti­mi cin­que an­ni. La vi­vi­bi­li­tà

La ri­cer­ca guar­da an­che al lun­go pe­rio­do, in­di­vi­duan­do le prin­ci­pa­li aree in via di ri­qua­li­fi­ca­zio­ne (Sca­lo Ro­ma­na, San­ta Giu­lia, Ru­bat­ti­no, Bo­vi­sa, Mind-Ca­sci­na Mer­la­ta e Bi­sce­glie) co­me i quar­tie­ri che cam­bie­ran­no la cit­tà gra­zie a ser­vi­zi re­si­den­zia­li più mo­der­ni, con scuo­le in co­stru­zio­ne ed edilizia con­ven­zio­na­ta de­di­ca­ta a stu­den­ti e an­zia­ni, due de­gli ele­men­ti stra­te­gi­ci del­la do­man­da re­si­den­zia­le mi­la­ne­se. «I nuo­vi pro­get­ti — sot­to­li­nea Zirn­stein — con­ti­nue­ran­no a tra­sfor­ma­re Mi­la­no, le sue po­la­ri­tà ca­ta­liz­za­tri­ci e l’iden­ti­tà di al­cu­ni quar­tie­ri». Tra quel­li con ap­peal in cre­sci­ta si se­gna­la­no a Nord Ni­guar­da, Gor­la, Adria­no e Bi­coc­ca, a Sud Giam­bel­li­no e Lo­ren­teg

gio, a Est Or­ti­ca e Lam­bra­te, a Nord-Ove­st Fa­ri­ni e Bo­vi­sa. In at­te­sa de­gli sca­li, chiu­su­ra del «cer­chio» dei tra­spor­ti (la Cir­cle li­ne) con an­nes­si rac­cor­di e hub del­la mo­bi­li­tà ai ca­po­li­nea del me­trò, i cui pro­lun­ga­men­ti ver­so l’hin­ter­land so­no in odo­re di Re­co­ve­ry fund.

Il mer­ca­to po­st-Co­vid

Sul­lo sfon­do del­le sta­ti­sti­che, gal­leg­gia­no le in­co­gni­te po­stCo­vid (in pri­mis per il mer­ca­to del­le lo­ca­zio­ni e de­gli stu­den­ti fuo­ri se­de) con le in­ter­pre­ta­zio­ni del­le di­na­mi­che im­mo­bi­lia­ri e de­mo­gra­fi­che spes­so com­ples­se, di­ver­se tra cen­tro e pe­ri­fe­ria e tra «nuo­vo» che va be­ne e «usa­to» che sof­fre. Si re­gi­stra­no mi­ni­mi mo­vi­men­ti «ana­gra­fi­ci» di re­si­den­ti in usci­ta dal­la cit­tà, e af­fit­ti che non ri­par­to­no. Ci so­no smart wor­king e di­dat­ti­ca a di­stan­za uni­ver­si­ta­ria. Per il mo­men­to, sì, ca­la­no le com­pra­ven­di­te (-15,4%) e i fat­tu­ra­ti (-17,5%) ma me­no del to­ta­le na­zio­na­le (-23,6%). Le pre­vi­sio­ni par­la­no del 13% in più per il 2021. E i prez­zi ten­go­no: «No­no­stan­te gli ef­fet­ti del­la pan­de­mia nel­la pri­ma me­tà del 2020, il mer­ca­to mi­la­ne­se con­ti­nua a es­se­re mol­to re­si­lien­te — con­fer­ma Pao­lo Fe­de­ri­ci a ca­po di Ubs glo­bal weal­th ma­na­ge­ment in Ita­lia —. C’è sta­to ad­di­rit­tu­ra un au­men­to dei prez­zi dell’1,5% da set­tem­bre scor­so».

Le «bol­le» glo­ba­li

So­lo mer­co­le­dì, l’ul­ti­mo stu­dio del grup­po ban­ca­rio sviz­ze­ro su­gli an­da­men­ti im­mo­bi­lia­ri del­le cit­tà glo­ba­li (e il lo­ro ri­schio «bol­le») rac­con­ta­va di un au­men­to in cit­tà dei prez­zi «rea­li». Un tas­so che sot­to al­la Ma­don­ni­na era tor­na­to in po­si­ti­vo so­lo l’an­no scor­so do­po un de­cen­nio di sof­fe­ren­za po­st-cri­si fi­nan­zia­ria del 2008. «Ci so­no spo­sta­men­ti dal cen­tro al­le zo­ne se­mi-cen­tra­li — ag­giun­ge Fe­de­ri­ci — ma nell’Area me­tro­po­li­ta­na la do­man­da c’è». Se­con­do il dos­sier, la cit­tà re­sta com­pe­ti­ti­va sul fron­te del mat­to­ne: per ac­qui­sta­re un ap­par­ta­men­to di 60 me­tri qua­dra­ti a Hong Kong, Pa­ri­gi, Lon­dra un im­pie­ga­to dal­lo sti­pen­dio me­dio de­ve la­vo­ra­re per 20, 17 e 14 an­ni. A Mi­la­no ne «ba­sta­no» sei, con va­lo­ri me­di che ten­go­no al ri­pa­ro, ap­pun­to, dal ri­schio «bol­la».

Le pre­vi­sio­ni

Per il fu­tu­ro ul­te­rio­ri stan­dard sa­ran­no fis­sa­ti da San­ta Giu­lia, Bi­sce­glie e Mind

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