L’Enpam ha venduto 4.500 case

Il presidente dell’ente previdenziale dei medici: avevamo alti costi di manutenzione

I numeri raccontano della più grande operazione immobiliare degli ultimi due lustri a Roma. L’Enpam, la cassa previdenziale dei medici, ha venduto l’intero portafoglio in città per più di 810 milioni. La dismissione comprende 56 complessi, 4.540 unità a uso residenziale e 255 tra uffici, negozi, magazzini e autorimesse.

Si è conclusa la più grande operazione immobiliare dell’ultimo decennio a Roma. L’Enpam, la cassa previdenziale dei medici, ha venduto l’intero portafoglio in città per più di 810 milioni. La dismissione comprende 56 complessi, 4.540 unità a uso residenziale e 255 tra uffici, negozi, magazzini e autorimesse. «Un procedimento innovativo senza precedenti per volumi, impatto sociale e assenza di contenziosi – sottolinea il presidente, Alberto Oliveti –. Nessuno è rimasto deluso: noi abbiamo incrementato le entrate e gli inquilini hanno ottenuto case a prezzi convenienti».

Perché liquidare il patrimonio nella Capitale?

«Quando l’ente pubblico è stato privatizzato, oltre a farci carico del debito, abbiamo ereditato anche gli stabili. Sono edifici di 40 anni fa, bisognosi di manutenzione: i costi straordinari superavano quasi i ricavi ordinari. L’iniziativa invece ha generato una plusvalenza del 49,57%, pari a 270 milioni».

Nel 2011 iniziano gli accordi, nel 2013 le prime pratiche. Quali ostacoli avete incontrato in dieci anni?

«Tanto scetticismo per la riuscita. Abbiamo messo d’accordo le associazioni di categoria nazionali e locali senza creare disagi. La regolarizzazione di tutti i passaggi urbanistici, tecnici, erariali, finanziari e legali è stata lunga. E il 2020 lo abbiamo passato in lockdown».

In che zone sono dislocate le strutture?

«Tranne le 327 del quartiere Casilino, sono tutte all’interno del Gra. Più di mille solo tra Nuovo Salario e Nomentano. Le altre zone sono Balduina, Tiburtino, Tor Tre Teste, Tuscolano,

Cinecittà, Torrino, Portuense, Gianicolense, Ostiense e Appio Latino».

Con che criteri avete stabilito i prezzi?

«Abbiamo scelto i valori minimi della forbice riportata nel report semestrale dell’Osservatorio dell’Agenzia delle entrate, a cui abbiamo applicato un ulteriore sconto del 30%, riservato in genere a chi compra un bene con occupanti all’interno. La cifra finale cielo terra, quando cioè un complesso viene ceduto per intero, è stata stabilita collegialmente e poi ripartita». Ci fa qualche esempio? «Non posso entrare nel dettaglio per ragioni tecniche, ma un metro quadrato in media è stato venduto a 1.802 euro in un range che va da un minimo di 1.157 a un massimo di 2.329».

In che modo avete agevolato coloro che non disponevano di risorse economiche sufficienti?

«A chi ha un Isee inferiore ai 42 mila euro abbiamo proposto un contratto a canone concordato ridotto e garantito per otto anni invece dei cinque previsti per legge. Chi ha più di 67 anni ha potuto acquistare solo il diritto di abitazione vitalizio, mentre i portieri hanno conservato il posto».

Non era più conveniente rivolgervi al mercato?

«Avremmo perso la tutela sociale. Inoltre avremmo corso il rischio di rimanere con parti invendute sparse per la città. Ecco perché abbiamo chiesto ai condomini di riunirsi in soggetti giuridici come le cooperative, che sono intervenute nei casi in cui le famiglie hanno rifiutato l’offerta».

Quali le difficoltà nella gestione di case dislocate in punti diversi sul territorio?

«Se fossimo rimasti proprietari di appartamenti dispersi sul territorio, magari anche da ristrutturare, ci saremmo trovati con costi aggiuntivi, problemi di responsabilità e con il rischio di occupazioni abusive».

La riflessione «Se avessimo messo in vendita sul mercato avremmo perso la tutela sociale»

30 per cento

è lo sconto che è stato applicato agli affittuari che hanno acquistato le case Enpam

270 milioni

è l‘ammontare della plusvalenza ricavata dalla vendita degli immobili Enpam a Roma