Negozi, prezzi giù e tanti visitatori Il mercato risale
Confesercenti: solo nel centro, periferie svuotate
Risalgono le compravendite di negozi e uffici in città, cresciute rispettivamente del 2,9 e del- l’8,3 per cento nel primo semestre del 2017 se- condo il rapporto di Nomisma. Una lenta ripresa dovuta anche (forse soprattutto) al crollo dei prezzi, scesi del 24 e del 28 per cento.
Ma spicca la differenza fra il centro della cit- tà, dove il turismo aiuta anche questo mercato, mentre soffrono le periferie, dove, spiegano da Confesercenti, è sempre più frequente che negozi vuoti vengano convertiti in garage.
Se il mercato delle case è ormai definitivamente ripartito, oggi anche chi acquista locali per scopi commerciali è tornato a fare affari. Nel primo semestre le compravendite di negozi hanno registrato un risultato positivo, dopo anni di flessioni, con un aumento pari al 2,9% rispetto allo stesso periodo nel 2016. Lo stesso è accaduto nel settore degli uffici, dove la crescita è maggiore e si aggira attorno all’8,3%.
Sono questi i primi segnali di ripresa di un comparto immobiliare, come quello non residenziale, che a fine 2016 ha segnato il suo risultato migliore: un aumento, pari al 7,9%, di tutte le compravendite legate al mondo del commercio, della produzione e del terziario. Un dato che, se si esclude il 2014 quando gli acquisti crebbero del 34,9%, non si vedeva dal 2008. A dirlo sono i dati diffusi dall’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, che parlano di una lenta ma graduale ripresa di tutto il settore delle compravendite non ad uso residenziale. Anche se, come spiega il rapporto, all’aumento degli acquisti di spazi e locali corrisponde anche una generale flessione del loro valore. Dal 2008 ad oggi, infatti, i prezzi delle abitazioni hanno fatto registrare una flessione del 30,3%, seguiti dai prezzi di uffici (-27,95) e negozi (-24,1%).
«Si sta invertendo un ciclo negativo iniziato proprio negli anni della crisi, anche se ormai non ha più senso fare un confronto con i dati del 2006-2007. Quelli sono numeri che non vedremo mai più. Anche il mercato dei negozi riflette ciò che sta accadendo in altri settori, come quello residenziale. Si sta esaurendo la fase riflessiva, e stiamo iniziando ad intravedere da circa un anno i primi segnali di ripresa» sottolinea Elena Molignoni di Nomisma che spiega come oggi stiano andando meglio i negozi legati a singoli investimenti, non collegati ad altre attività economiche, e posizionati preferibilmente in centro. In questa zona, grazie anche all’aumento dei turisti che rende l’area più attrattiva, la maggiore domanda di spazi commerciali si è tradotta nei primi sei mesi del 2017 in un aumento dei prezzi pari allo 0,4% rispetto allo stesso periodo nel 2016. Oggi in media si spendono 4.269 euro al metro quadro per l’acquisto di un immobile in centro. Al contrario invece di ciò che sta avvenendo sul fronte degli affitti: sotto le Due Torri il canone urbano si è ridotto in un anno del -1,5% (307 euro per metro quadro al mese), pur riuscendo a mantenere un’elevata redditività lorda da locazione — ossia il rapporto tra l’affitto percepito e il prezzo dell’immobile acquistato — pari al 7,5% contro la media cittadina che si ferma al 6,8%. Anche in questo caso, in termini di affitti, è il centro a registrare tra gennaio e giugno la flessione minore con un -0,7%. «Nel corso del prossimo semestre si prevede un andamento stabile sia dal punto di vista delle compravendite che dei prezzi. Sull’acquisto di immobili per uso non residenziale pesa ancora molto la difficoltà di accesso al credito. Tutto ciò frena una ripresa che, altrimenti, potrebbe essere maggiore».
Se si considerano le aree periferiche, l’offerta di immobili risulta in costante aumento, di scarsa qualità e accompagnata da una domanda piuttosto debole, con prezzi (-1,6%, pari a 1820 euro a metri quadri) e canoni (-0,7%, pari a 122 euro al mese per metro quadro) negativi. «Al di là dei diversi andamenti a seconda della zona, il mercato commerciale bolognese ha comunque mostrato miglioramenti anche per altri indicatori. Lo sconto medio tra prezzo richiesto ed effettivo è sceso al 13,5%, i tempi medi di vendita si sono ridotti a otto mesi, quelli di locazione a cinque».