Airbnb, la To­sca­na è un grand ho­tel

Un’al­tra Cortona, con tan­ti trol­ley sul­le trac­ce del film

Corriere Fiorentino - - Da Prima Pagina - Dal no­stro in­via­to Mar­zio Fa­tuc­chi

Trol­ley che van­no, trol­ley che ven­go­no. E nel bor­go di Cortona è più fa­ci­le sen­ti­re par­la­re in­gle­se che ita­lia­no. Ef­fet­to del suc­ces­so pla­ne­ta­rio del li­bro (e film) Un­der the tu­scan sun, ope­ra di un’ame­ri­ca­na cor­to­ne­se di ado­zio­ne dal 1985? Sì, ma non so­lo.

To­sca­na, grand ho­tel Airbnb. In so­li due an­ni, dal mag­gio 2016 al set­tem­bre 2018, le ca­se in­te­re, quel­le con­di­vi­se e le stan­ze of­fer­te tra­mi­te la piat­ta­for­ma de­gli af­fit­ti bre­vi so­no pas­sa­ti da 26.500 a 60 mi­la, nel­la no­stra re­gio­ne. I nu­me­ri, cal­co­la­ti dal­la so­cie­tà di ana­li­si Aird­na, che la­vo­ra sui big da­ta, re­gi­stra­no una im­pen­na­ta che non ri­guar­da più so­lo Fi­ren­ze, le al­tre cit­tà d’ar­te o qual­che bor­go, co­me Cortona, che ha avu­to una im­pen­na­ta del 50% in un an­no.

Un trend inar­re­sta­bi­le

Qui si sta par­lan­do di un rad­dop­pio in tut­ta la re­gio­ne, con un trend inar­re­sta­bi­le, di ca­se che spes­so si tra­sfor­ma­no da re­si­den­ze a lo­ca­zio­ni tu­ri­sti­che, in mo­do or­mai dif­fu­so. Cer­to, non si trat­ta so­lo di que­sto, per­ché Airbnb vie­ne usa­ta an­che da agri­tu­ri­smi, bed and break­fa­st e si­mi­li già pre­sen­ti sul mer­ca­to. Ma i nu­me­ri fan­no im­pres­sio­ne: cal­co­lan­do so­lo le not­ti pre­no­ta­te tra­mi­te que­sta piat­ta­for­ma (che non è la lea­der, an­co­ra, del­le pre­no­ta­zio­ni, Boo­king è an­co­ra avan­ti, e co­mun­que non è la so­la) Aird­na ha cal­co­la­to che da gen­na­io a set­tem­bre so­no sta­te pre­no­ta­te al­me­no 7 mi­lio­ni e sei­cen­to ven­ti mi­la not­ti, in To­sca­na. Mol­ti­pli­ca­te per tre, ed avre­te un nu­me­ro plau­si­bi­le di ospi­ti in que­ste strut­tu­re.

Un quin­to del to­ta­le

Se si guar­da al­la ca­pa­ci­tà di ospi­ta­li­tà, cal­co­lan­do una me­dia (mol­to pru­den­te) di al­me­no due let­ti per ca­sa, il pe­so del “grand ho­tel Airbnb To­sca­na” è di or­mai ol­tre un quin­to ri­spet­to al­le po­ten­zia­li­tà dell’ospi­ta­li­tà tra­di­zio­na­le. Ma le strut­tu­re tra­di­zio­na­li so­no ge­sti­te da im­pre­se, cir­ca 15 mi­la nel­la no­stra re­gio­ne: quel­la le­ga­ta ad Airbnb è in­ve­ce or­mai una re­te di pro­prie­tà va­sta 4 vol­te tan­to. Quan­ti sia­no i pro­prie­ta­ri, e i ge­sto­ri, pe­rò è in­cer­to. Per fa­re uno dei po­chi esem­pi stu­dia­ti fi­no­ra, a Fi­ren­ze del­le ol­tre 10 mi­la ca­se di­spo­ni­bi­li og­gi su Airbnb, so­lo 4 mi­la han­no die­tro un so­lo ho­st, quin­di pro­ba­bil­men­te so­no quel­le nel sol­co del­lo spi­ri­to di Airbnb, il pro­prie­ta­rio che ge­sti­sce una so­la ca­sa. Le al­tre 6 mi­la so­no ge­sti­te da una pat­tu­glia di mil­le ho­st, con una me­dia di sei ca­se per uno.

L’af­fa­re di­gi­ta­le

Il Cen­tro stu­di tu­ri­sti­ci di Fi­ren­ze con­fer­ma che i nu­me­ri di Aird­na so­no più che cor­ret­ti. Cer­to, spie­ga il di­ret­to­re, Ales­san­dro Tor­tel­li, non tut­to que­sto au­men­ta rap­pre­sen­ta nuo­ve ca­se sot­trat­te al­la re­si­den­za per gli af­fit­ti tu­ri­sti: «La sen­sa­zio­ne è che mol­te di que­ste strut­tu­re fos­se­ro già sul mer­ca­to e che sem­pre più si stan­no in­di­riz­zan­do ver­so l’uso di que­sta piat­ta­for­ma». Un uso che por­ta ri­sul­ta­ti: scor­ren­do i da­ti, si ve­de che il tas­so di oc­cu­pa­zio­ne del­le ca­se, con­fron­tan­do i da­ti de­gli stes­si me­si, sa­le co­stan­te­men­te, fi­no ad ar­ri­va­re a pun­te del 10% in più l’an­no. Per ar­ri­va­re, ad ago­sto scor­so, ad una per­cen­tua­le del 70%. Nu­me­ri im­por­tan­ti, sui qua­li si pos­so­no fa­cil­men­te co­strui­re bu­si­ness plan che pre­ve­da­no di­ret­ta­men­te l’ac­qui­sto di una nuo­va ca­sa e il mu­tuo co­per­to so­lo da­gli af­fit­ti. Co­me ha fat­to, per esem­pio, la piat­ta­for­ma di cro­w­d­fun­ding Hou­sers per due pro­get­ti di que­sto ti­po a Fi­ren­ze.

L’ho­tel sa di­fen­der­si

L’al­tro ele­men­to, di­rom­pen­te, è che il co­sto me­dio di una ca­me­ra, è di ol­tre 140 eu­ro a not­te. Se­con­do le ela­bo­ra­zio­ni di Aird­na, fa­cen­do i cal­co­li de­gli spa­zi e dei let­ti a di­spo­si­zio­ne, è co­me se si pa­gas­se 90 eu­ro a not­te in un al­ber­go. So­lo che il get­ti­to fi­na­le che re­sta al ge­sto­re, tol­te le spe­se, è una ci­fra che, a se­con­da del pe­rio­do, non va mai sot­to ai 50 eu­ro a not­te. E su que­ste ba­si si pos­so­no cal­co­la­re le rea­li pos­si­bi­li­tà di gua­da­gno e di sfrut­ta­men­to di una ca­sa, che ov­via­men­te va­ria­no da cit­tà a cit­tà. Ma que­sto fe­no­me­no col­pi­sce dav­ve­ro gli al­ber­ghi, co­me so­sten­go­no le lo­ro ca­te­go­rie? Se­con­do Tor­tel­li, so­lo par­zial­men­te: «Ne­gli an­ni ‘70 quan­do ini­ziò il fe­no­me­no dell’agri­tu­ri­smo in To­sca­na, si par­la­va di que­ste strut­tu­re co­me il prin­ci­pa­le com­pe­ti­tor del­le strut­tu­re al­ber­ghie­re. Og­gi no­no­stan­te in To­sca­na ci sia­no ol­tre 4.800 azien­de agri­tu­ri­sti­che, la strut­tu­ra al­ber­ghie­ra re­gio­na­le non si è in­de­bo­li­ta. Si­cu­ra­men­te la “ca­sa” rap­pre­sen­ta og­gi uno dei prin­ci­pa­li com­pe­ti­tor del­le strut­tu­re al­ber­ghie­re, ma que­ste han­no di­mo­stra­to ne­gli an­ni di sa­per com­pe­te­re». Qual­cu­no pe­rò non ce la fa: «Chi sof­fre mag­gior­men­te que­sta com­pe­ti­zio­ne so­no i pic­co­li ad 1 e 2 stel­le che con­ti­nua­no a di­mi­nui­re sia co­me eser­ci­zi sia co­me po­sti let­to».

L’ana­li­si Tor­tel­li (Cen­tro stu­di tu­ri­sti­ci): tut­ti po­sti ru­ba­ti ai re­si­den­ti? No, tan­ti c’era­no già, han­no so­lo cam­bia­to stru­men­ti. Gli ho­tel? Reg­ge­ran­no

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