La guerra frena la corsa immobiliare «Gli investitori? Per l’80% famiglie»
L’Ad di Nomisma Dondi: nel 2022 migliaia di compravendite in meno. Cambia il target dei fondi
La crescita impetuosa del mercato immobiliare residenziale registrata durante la pandemia potrebbe sgonfiarsi a causa dell’irrigidimento del canale bancario, che già si avverte. Mentre i grandi investitori istituzionali stanno facendo i conti con i cambiamenti dello stile di vita introdotti dal Covid e destinati a diventare strutturali, smart working e digital economy in testa. È lo scenario tracciato ieri a Firenze da Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, intervenuto al convegno «Dopo la pandemia, opportunità di mercato e di investimento» organizzato da Ance Firenze.
Dondi ha anche messo in guardia le amministrazioni locali dal rischio di attuare oggi interventi di rigenerazione urbana concepiti un decennio addietro che non risponderebbero più alle mutate esigenze di vita e di lavoro dei cittadini. «Il 2021 è stato straordinario per il volume di compravendite, a livello nazionale ce ne sono state 750 mila contro le 600 mila del periodo pre Covid» ha detto Dondi. «L’intenzione di acquisto delle famiglie resterà molto alta, ma le compravendite dipenderanno dalla possibilità di accedere al credito: le banche avranno un ruolo fondamentale, ma i segnali che si stanno registrando non sono confortanti. Stimiamo che nel 2022 ci saranno 50 mila compravendite in meno delle attese e una conseguente contrazione dei prezzi. Firenze ha risentito tantissimo della pandemia, con Venezia è stata la città italiana che ha sofferto di più a causa della sovraesposizione turistica: è calata la domanda di immobili per investimento da destinare agli affitti brevi ma è stato un dato congiunturale. Adesso Firenze ha i margini di risalita più forti, che però si scontrano con le tendenze depressive del quadro macroeconomico». Chi compra immobili da investimento a Firenze? Secondo l’Ad di Nomisma per l’80% sono famiglie italiane. Gli investitori istituzionali — cioè i fondi di investimento che al 70% sono stranieri — cercano altro.
E questo «altro» è stato sconvolto dalla pandemia con il suo radicale cambio di stili di vita che non torneranno più quelli di prima. I grandi fondi cercavano prevalentemente immobili di tipo direzionale e commerciale nei quali investire. Adesso stanno rivedendo le strategie perché l’affermarsi del digitale e il lavoro da casa hanno fatto perdere verticalmente interesse per luoghi come ufficio, banche, assicurazioni, negozi. Si lavora da casa e si compra online, per l’assicurazione e la banca c’è una App. Su cosa stanno puntando quindi i fondi? «Logistica e, nel caso di città come Firenze, accoglienza turistica» dice Dondi. Ancora e ancora turismo.
Sottolinea Gianni Facchini di Host+Host, associazione di proprietari di case destinate all’home sharing, come Airbnb: «Il sistema dello home sharing a Firenze vale circa il 20% delle presenze e circa un miliardo e mezzo di euro, di cui solo il 30% va alle residenze. Si dice che i residenti sono stati espulsi dagli affitti turistici, ma dai dati si vede come la caduta dei residenti è avvenuta prima. Il centro di Firenze ha una struttura medievale e non è esattamente adatto per viverci».
Ma la rivoluzione del Covid impone un ripensamento anche delle politiche di rigenerazione urbana: per rendere appetibile un contenitore oggi servono spazi verdi, tecnologie, servizi comuni, i progetti nel cassetto da anni ritirati fuori magari sull’onda del Pnrr non sono più adeguati a queste esigenze.
Cambiamenti E-commerce e tele lavoro hanno spinto sempre di più chi investe verso il turismo