D.L. Rilancio: le agevolazioni in campo immobiliare

Ecobonus, Sismabonus e impianti fotovoltaici con detrazione al 110%. Opzione per trasformazione della detrazione in sconto su corrispettivo o in credito d'imposta con possibilità di cessione

Il Decreto Rilancio prevede il potenziamento delle agevolazioni già esistenti per determinati interventi volti al risparmio energetico e riduzione del rischio sismico. In particolare, è incrementata al 110% l'aliquota della detrazione spettante per taluni interventi nel settore dell'edilizia. È prevista, inoltre, la possibilità di optare, al posto della detrazione fiscale da parte dei beneficiari, per la cessione o per lo sconto sul corrispettivo per taluni interventi di recupero edilizio, di riqualificazione energetica, di interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e per l'installazione di impianti fotovoltaici. In attesa della conversione in legge e dei provvedimenti attuativi relativi, è già possibile tracciare un quadro di insieme di queste nuove misure agevolative fiscali che possono essere applicate in caso di esecuzione di taluni interventi nel comparto immobiliare.

INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA/ ECOBONUS

La detrazione fiscale si applica nella misura del 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, per le seguenti tipologie di interventi:

• interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000,00 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio; • interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici o con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000,00 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio; • interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000,00. La detrazio

ne fiscale del 110% si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico di cui all'articolo 14 del D.L. 60/2013, nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento di efficientamento energetico previsti dalla legislazione vigente, ma a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopra indicati. Miglioramento della classe energetica dell'edificio

Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi citati devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E), ante e post intervento. Immobili per i quali spetta la detrazione al 110% ecobonus La detrazione spetta esclusivamente per i lavori eseguiti:

1. sulle parti comuni condominiali (anche se sono presenti seconde case); 2. sugli edifici unifamiliari adibiti ad abitazione principale (escluse, quindi, le seconde case); 3. sugli immobili degli IACP o di altri enti similari; 4. sugli immobili posseduti da cooperative di abitazione a proprietà indivisa. INTERVENTI ANTISISMICI/ SISMABONUS

Analoga agevolazione del 110% è prevista anche per gli interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del D.L. 63/2013, eseguiti dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Le disposizioni citate non si applicano agli edifici ubicati in zona sismica

4. Trattasi di due tipologie:

• interventi relativi all'adozione di misure antisismiche su edifici situati in zona sismica 1, 2 o 3, per un importo non superiore a euro 96.000,00 per unità immobiliare; • interventi di cui sopra eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali, per un importo non superiore a euro 96.000,00 per ogni unità immobiliare. Sismabonus sugli acquisti Qualora gli interventi di cui al punto a), che comportino una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore e siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove possibile, sono eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva rivendita, la detrazione al 110% spetta all'acquirente delle unità immobiliari, calcolata sul prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI

La detrazione IRPEF nella misura del 110% spetta anche per i lavori riguardanti gli impianti solari fotovoltaici, ma nell'ipotesi in ci vengono eseguiti congiuntamente all'esecuzione di un intervento di riqualificazione energetica o antisismica per il quale spetta il beneficio della detrazione al 110%.

SOGGETTI BENEFICIARI

In generale, le disposizioni agevolative sopra esposte si applicano agli interventi effettuati:

1. dai condomini;

2. dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari; 3. dagli IACP ed enti similari; 4. dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci. Limitatamente agli interventi di riqualificazione energetica, le detrazioni in questione non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.

OPZIONE PER TRASFORMAZIONE DELLE DETRAZIONI FISCALI IN SCONTO SUL CORRISPETTIVO DOVUTO

O IN CREDITO D'IMPOSTA CON POSSIBILITÀ DI CESSIONE

I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al punto successivo possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:

• per il cosiddetto “sconto sul corrispettivo” dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli

altri intermediari finanziari; • per la trasformazione del corrispondente importo in credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Tali disposizioni si applicano per le spese relative a:

• Interventi di:

1. manutenzione ordinaria (solo su parti comuni di edifici residenziali)

2. manutenzione straordinaria (su parti comuni o su singole unità immobiliari)

3. restauro e risanamento conservativo (su parti comuni o su singole unità immobiliari)

4. ristrutturazione edilizia (su parti comuni o su singole unità immobiliari);

• efficienza energetica di cui all'articolo 14 del D.L. n. 63/2013 e di quelli che beneficiano della detrazione del 110% già trattate in precedenza; • adozione di misure antisismiche di cui all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013 e di quelli che beneficiano della detrazione del 110% già trattate in precedenza; • recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444/1968; • installazione di impianti fotovoltaici, ivi compresi gli interventi che beneficiano della detrazione del 110% già trattate in precedenza. • Il credito d'imposta può essere utilizzato anche in compensazione ai sensi dell'articolo 17 del D.lgs. n. 241/1997, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite. Il credito d'imposta è usufruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione. La quota di credito d'imposta non utilizzata nell'anno non può essere usufruita negli anni successivi, e non può essere richiesta a rimborso.

Visto di conformità

Nel caso siano stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione al 110%, ai fini dell'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione, il contribuente deve richiedere il visto di conformità dei dati relativi ai documenti che attestano la sussistenza dei presupposti che danno diritto a detta detrazione. Trattasi di un “visto leggero” che viene rilasciato dalle stesse categorie di professionisti già abilitati al rilascio di visti inerenti altri adempimenti tributari (Dottori commercialisti, Consulenti del lavoro, centri di assistenza fiscale, ecc.). Asseverazione per gli interventi antisismici e di risparmio energetico Sempre ai fini dell'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione:

• per gli interventi di riqualificazione energetica i tecnici abilitati devono asseverare il rispetto dei requisiti tecnici previsti dai decreti attuativi e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Detta asseverazione dovrà essere trasmessa, esclusivamente in via telematica, all'ENEA. Un futuro decreto ministeriale stabilirà le modalità di trasmissione della suddetta asseverazione e le relative modalità attuative; • per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico l'asseverazione dovrà essere resa dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza. I professionisti incaricati dovranno attestare, altresì, la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Un futuro decreto ministeriale stabilirà le modalità attuative delle disposizioni concernenti il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni citate.