Immobiliare: cos'è e come funziona il rent to buy

Caratteristiche, obblighi, convenienze e fiscalità di cui tener conto per vendere e comprare con questo contratto atipico

Per andare incontro alle numerose esigenze di coniugare l'interesse di ottenere subito il godimento di un bene immobile con la possibilità di rimandare ad un momento successivo il suo acquisto definitivo, recuperando in parte le somme inizialmente versate per l'immediata utilizzazione del bene, il Legislatore, stante l'assenza di un quadro normativo ben definito, con l'intento di disciplinare in maniera compiuta il non infrequente utilizzo di contratti atipici sul mercato immobiliare, è intervenuto con un nuovo tipo di contratto denominato comunemente rent to buy, introdotto nel nostro ordinamento con l'art. 23 del D.L. 12/09/2014, n. 133 (Decreto Sblocca Italia), convertito in Legge 11 novembre 2014, n. 164.

Tale nuova formula contrattuale possiede in sintesi le seguenti caratteristiche:

• Concessione immediata

in godimento da parte del conduttore dell'immobile; Diritti ad acquistare definitivamente l'immobile entro un termine stabilito, non superiore a dieci anni; Pagamento di un canone periodico suddiviso in due componenti, la prima destinata alla remunerazione del godimento del bene, la seconda a titolo di anticipazione sul prezzo di acquisto. CARATTERISTICHE

La tipicità del contratto rent to buy si ritrova nei suoi elementi essenziali ponendolo in netta distinzione con la locazione con patto di riscatto, con il contratto di leasing e con il classico preliminare di vendita. Invero, al contratto in esame, non sono applicabili le disposizioni di cui alla L. 392/78 (Locazione di immobili urbani) o di quelle della L. 431/98 (Locazione di immobili ad uso abitativo), dato che nella norma in esame non si parla mai di locazione, ma di mero godimento del bene immobile. Il rent to buy in sostanza si articola in due fasi. La prima, che è certa, è relativa alla concessione dell'utilizzo dell'immobile. Il proprietario ha l'obbligo di concedere immediatamente in godimento l'immobile al conduttore, che si obbliga a corrispondere un canone periodico che, come già detto, è suddiviso in due componenti, la prima destinata alla remunerazione del godimento del bene, la seconda a titolo di anticipazione sul prezzo di acquisto. La seconda fase, che è solo eventuale, è quella nella quale si perfeziona il trasferimento della proprietà dal concedente al conduttore. Eventuale, sia perché detto trasferimento non è automatico, sia perché il conduttore ha la facoltà, ma non l'obbligo, di procedere all'acquisto definitivo.

Il contratto ha per oggetto qualsiasi tipo di immobile, terreno o fabbricato che sia, e di qualunque tipologia (residenziale, commerciale, produttivo, ecc.). La norma nulla

dispone in merito allo stato dello stesso, per cui nulla vieta la stipula di un contratto rent to buy avente ad oggetto un immobile al grezzo, rendendo ancor più appetibile questa formula contrattuale agli operatori del settore immobiliare, laddove l'inserimento delle pattuizioni relative agli oneri di completamento dell'opera a carico del conduttore probabile futuro acquirente potrebbe legittimare la statuizione di un canone ridotto.

Il canone periodico a carico del conduttore dovrà obbligatoriamente essere specificato nelle due componenti essenziali, pena la nullità del contratto. Va da sé che tale suddivisione dovrà essere effettiva, in quanto la sua mancanza, così come una suddivisione simbolica, significherebbe disconoscere l'essenza stessa del contratto ed esporrebbe il medesimo ad ipotesi di riqualificazione ad altre fattispecie contrattuali (secondo alcuni) o addirittura a vizio di nullità (secondo altri). Il contratto deve essere stipulato necessariamente per iscritto in ossequio al disposto di cui all'art. 1350 C.C., per cui, trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di immobili (o di altri diritti reali su immobili), dovrà essere fatto, a pena di nullità, per atto pubblico o per scrittura privata. La norma non si esprime sulla necessità di redigere quest'ultima in forma autenticata (quindi dal notaio), ma siccome appare fondamentale, per assicurare un minimo di tutela al conduttore/acquirente, che il rent to buy venga trascritto, nella pratica, la forma necessaria per il contratto di cui trattasi è quella dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, al fine di ottenere un titolo idoneo alla trascrizione (art. 2657 c.c.); non a caso, infatti, è intervenuto il legislatore con la norma in commento, il cui scopo principale è stato proprio quello di prevedere la trascrivibilità del rent to buy. Inoltre il contratto redatto nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata presenta un ulteriore

poter contare sull'effetto prenotativo, l'atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del medesimo»

vantaggio, questa volta nell'interesse del concedente/venditore, per il caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore e quindi di necessità di attivare la procedura di esecuzione forzata, possibile solo in virtù di un titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.). Inoltre, siccome il concedente/venditore potrebbe avere la necessità di agire nei confronti del conduttore/acquirente non solo per il recupero dei canoni non pagati ma, anche, per la restituzione dell'immobile concesso in godimento, se il contratto è stato redatto nella forma di atto pubblico, il concedente potrà disporre di un titolo esecutivo anche per avviare la procedura esecutiva di consegna e rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 2930 c.c..

Con la trascrizione del contratto rent to buy si consegue il duplice effetto prenotativo - obbligo del concedente di trasferire la proprietà in caso di esercizio del relativo diritto da parte del conduttore ex art. 2645bis C.C. - e di opponibilità ai terzi - art. 2644 C.C. -. L'effetto prenotativo non è trascurabile, in considerazione del fatto che fa retroagire gli effetti della trascrizione dell'eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l'immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto. Per poter contare sull'effetto prenotativo di cui sopra, l'atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del medesimo.

La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche in caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della

risoluzione del contratto risultante da un atto con data certa, o della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, o della trascrizione del pignoramento, oppure dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi.

Nella nuova formula contrattuale sono previsti, altresì, gli istituti del subentro e della cessione. Infatti, anche con il rent to buy è possibile utilizzare lo schema del contratto per persona da nominare, formula che consente al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto. Inoltre, prima della scadenza contrattuale prevista, il conduttore ha la facoltà di cedere il contratto a terzi, salvo l'ipotesi di espresso divieto di cessione inserita nel contratto iniziale.

La cessione del contratto da parte del conduttore, quindi, può essere eseguita solo durante la prima fase del contratto che concerne la concessione in godimento dell'immobile. L'efficacia della cessione è, ovviamente, subordinata al consenso del proprietario concedente, a meno che la cessione sia stata consentita preventivamente, con apposita clausola inserita in contratto, nel qual caso sarà efficace nei confronti del proprietario concedente dal momento in cui gli verrà notificata, ovvero dal momento in cui sarà accettata da quest'ultimo. Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi.

Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell'immobile, sciogliendosi dall'obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti; in particolare, ai sensi della normativa vigente, al pari di ogni altro contratto, il rent to buy potrà essere revocato, se siglato nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, oppure se le prestazioni eseguite dal concedente, o gli obblighi che ha assunto, sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, e sempre che il conduttore non riesca a provare che non conosceva lo stato di insolvenza del concedente.

In ogni caso i rent to buy debitamente trascritti non sono soggetti a revocatoria fallimentare, sempre che non siano cessati gli effetti della trascrizione, che siano stati conclusi a giusto prezzo e che riguardino immobili ad uso abitativo destinati ad essere l'abitazione principale del conduttore o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa del conduttore, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata, ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto a causa della dichiarazione di fallimento, i crediti del conduttore che ne conseguono hanno privilegio speciale sull'immobile oggetto del rent to buy, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento. Il fallimento del conduttore non comporta la cessazione del contratto, ma ne determina la sospensione secondo i termini disposti dalla legge fallimentare e ciò sino al momento in cui il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto al posto del conduttore fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, oppure di sciogliere il contratto.

A tal fine il concedente può co

stringere il curatore a prendere una decisione, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a 60 giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Nel caso di scioglimento del contratto (a seguito della scelta del curatore oppure in caso sia decorso il termine assegnato dal giudice), il concedente avrà diritto alla restituzione dell'immobile, ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati, nonché a far valere il credito conseguente al mancato adempimento (ad esempio per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati). REGIME FISCALE Come spesso accade negli anni recenti, alla lacuna normativa prodotta dal Legislatore sopperisce l'azione dell'Agenzia delle Entrate attraverso apposita circolare esplicativa, in questo caso attraverso la pubblicazione della Circolare n. 4E del 19 febbraio 2015. In verità, l'Agenzia si pronunciò già in data precedente alla pubblicazione del disposto normativo del Decreto Sblocca Italia, precisamente attraverso la Consulenza giuridica n. 954-63/2013 del 13/02/2014 emanata in risposta alla richiesta dell'ODCEC di Monza formulata in data 23/08/2013. Ovviamente, il suo inquadramento generale, non più limitato ad una singola fattispecie interpellativa, trova luce con la predetta Circolare 4E.

Ai fini delle imposte dirette, Irap e Iva, nei periodi precedenti all'esercizio del diritto d'acquisto da parte del conduttore, relativamente alla quota parte del canone pattuita a titolo di corrispettivo per il godimento del bene, il concedente determina il reddito d'impresa secondo le regole che caratterizzano la locazione. La parte di canone imputata in conto prezzo di trasferimento è assoggettata alle stesse disposizioni Iva relative agli acconti su cessioni immobiliari, ma non assume rilevanza reddituale, essendo la stessa un acconto versato dal conduttore come anticipo sul prezzo di vendita che per il concedente rappresenta un debito. Sul punto, opportuno si rivela il richiamo al fatto che la locazione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti ex art. 10 D.P.R. n. 633 del 1972, ma che, in deroga a tale regola, è previsto che, qualora il locatore sia un'impresa costruttrice o di ripristino, lo stesso può optare per il regime di imponibilità mediante opzione per l'imponibilità IVA sempre da esercitare nello stesso contratto di godimento di cui all'articolo 23 in esame. Ciò è riferito sia agli immobili abitativi che per quelli strumentali, con l'unica differenza che per questi ultimi la facoltà di optare per il regime di imponibilità è estesa a tutti i soggetti passivi proprietari di un immobile strumentale concesso in locazione, e non solo alle imprese di costruzione o di ripristino. Qualora il conduttore eserciti il diritto di acquisto - e si proceda, dunque al trasferimento di proprietà del bene - nel caso di immobili merce concorrerà a formare il reddito il corrispettivo derivante dalla cessione (al lordo degli acconti) ai sensi dell'articolo 85 del TUIR, mentre nell'ipotesi di immobili strumentali o di immobili patrimonio assumerà rilevanza la differenza tra il prezzo di cessione (al lordo degli acconti) e il costo fiscale dell'immobile, ai sensi dell'articolo 86, comma 2, del TUIR. Tali componenti positivi (ricavo o plusvalenza) assumeranno rilevanza per il concedente anche ai fini IRAP, secondo le regole ordinarie che caratterizzano il tributo regionale.

Ai fini dell'IVA, in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, la base imponibile relativa alla cessione dell'immobile sarà data dal prezzo della cessione decurtato dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal conduttore e non anche dei canoni versati per il mero godimento, e sarà applicabile la disciplina fiscale dei trasferimenti immobiliari. Il momento di effettuazione dell'operazione di compravendita immobiliare, ai sensi dell'articolo 6, primo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972 va individuato all'atto dell'esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. Per quanto concerne il trattamento IVA applicabile alle cessioni degli immobili, si rinvia a quanto già chiarito, con riferimento agli acconti pagati sul prezzo.

«Ai fini dell'IVA, in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, la base imponibile relativa alla cessione dell'immobile sarà data dal prezzo della cessione decurtato dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento»