Il Foglio Quotidiano

E se fosse ora di un nuovo sviluppo immobiliar­e per Milano?

LA CITTÀ CRESCE SECONDO UN MODELLO ESCLUSIVO : LA VISIONE ‘ SOCIALE’ DI MARCATILI (NOMISMA). RISPONDE BREGLIA (SCENARI)

- Mariarosar­ia Marchesano

Milano è diventata una città per ricchi? Nel senso che, come succede a New York, chi ha i soldi (tanti) compra casa in centro, chi no popola quartieri semi-centrali e periferici, i quali, prima o poi, vengono “scoperti” come nuovi poli urbani di tendenza, i prezzi cominciano a lievitare e così per trovare una dimora a costi accessibil­i bisogna cercare sempre più fuori. Questo succede un po’ in tutte le capitali del mondo, ma Milano, insieme con poche altre città nordeurope­e (tra queste Salisburgo e Berlino) aveva conservato fino a pochi anni fa un assetto urbano in cui si rifletteva un mix di classi sociali. Gli ultimi sviluppi immobiliar­i (Porta Nuova, Porta Vittoria, CityLife) hanno avuto il merito di riqualific­are intere aree che erano praticamen­te abbandonat­e ridando lustro alla città, ma hanno anche reso praticamen­te inaccessib­ile l’acquisto di abitazioni alla classe media. “Il centro di Milano è ormai saturo per gli investitor­i e le nuove iniziative di sviluppo immobiliar­e sono previste nella fascia semi-centrale fino alla Circonvall­azione su cui corrono le linee degli autobus 90-91, praticamen­te subito prima che cominci la periferia milanese”, osserva Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliar­i, che lunedì 16 presenterà un nuovo rapporto sul mercato del mattone milanese, dove nei prossimi anni sono previsti nuovi investimen­ti per 13 miliardi di euro, praticamen­te una cifra record. Non c’è dubbio che la città sia diventata una calamita per gli investitor­i, i quali sono attratti dalla prospettiv­a di ottenere buoni rendimenti sull’esperienza proprio dei nuovi quartieri realizzati in centro, dove le abitazioni vengono vendute anche a 10-12 mila euro al metro quadro. In più, la capacità di Milano di attrarre grandi eventi internazio­nali, come le Olimpiadi invernali del 2026, non solo l’ha resa ancora più appetibile per i grandi operatori, ma ha generato un effetto imitazione nella middle class. E’ in crescita, infatti, il numero di persone che sta puntando all’acquisto di case come investimen­to attratto dall’aumento progressiv­o dei canoni di locazione alimentato dal boom degli affitti brevi. Perché vincolarsi ai classici contratti quattro più quattro se si può ottenere una redditivit­à maggiore affittando per periodi più corti a turisti oltre che a studenti e lavoratori pendolari? Un trend che ha contribuit­o a impoverire l’offerta di immobili sul mercato ad uso abitazione. Questa dinamica emerge tra le pieghe dell’ultimo outlook di Nomisma, che denuncia un nuovo fenomeno tutto italiano: le compravend­ite di abitazioni sono cresciute del 2,2 per cento nel 2019 rispetto al 2018, ma allo stesso tempo sono diminuite le transazion­i sostenute da prestiti bancari che passano dal 58,2 per cento del 2018 al 51,8 per cento del 2019, sette punti percentual­i in meno. Questo vuol dire che le famiglie continuano ad avere una forte vocazione alla proprietà, ma a fare il grande passo è sempre più chi dispone di capitali propri o può contare sul supporto di una rete parentale, mentre chi ha bisogno di ricorrere a un prestito spesso deve rinunciare all’acquisto. “L’indisponib­ilità del settore bancario ad accollarsi i rischi del recupero coattivo in caso di default ha, di fatto, riconfigur­ato l’intero processo creditizio”, sottolinea Nomisma. Ebbene, questa discrasia è ancora più evidente a Milano, dove le compravend­ite sono aumentate nel 2019 più del triplo della media nazionale (6,5 per cento), mentre l’erogazione di prestiti bancari si è ridotto nello stesso periodo di un punto e mezzo percentual­e (meno della media italiana, probabilme­nte per la maggiore capacità di fornire garanzie a fronte dei prestiti).

Eppure, sempre secondo il centro di ricerche bolognese in Italia c’è un’enorme domanda potenziale di abitazioni (2,5 milioni) inevasa di cui una grossa fetta è riconducib­ile proprio a Milano, che accoglie ogni anno un numero crescente di studenti e lavoratori fuori sede oltre che di turisti. Allora, come si concilia in prospettiv­a lo sviluppo di una città in espansione demografic­a con un’offerta di abitazioni così scarsa? “Milano si sta sviluppand­o secondo un modello esclusivo – dice al Foglio Marco Marcatili, economista di Nomisma – Dietro il dinamismo delle compravend­ite si nasconde in realtà un disagio sociale. Le fasce più deboli della popolazion­e sono di fatto escluse dall’accesso a un bene primario come la casa. Questo fenomeno – presente a Milano ma anche in altre città italiane – è figlio di un modello di sviluppo immobiliar­e che non riesce a rispondere ai veri bisogni delle persone. Non si può pensare di escludere la parte bassa della clessidra, che in Italia vuol dire 20 milioni di persone in condizione di debolezza economica, inclusi i giovani. Mi domando: gli operatori del settore sono disponibil­i a costruire una nuova offerta abitativa tenendo conto di questa domanda?”. Secondo Marcatili, bisognereb­be favorire l’arrivo in Italia di operatori che abbiano una nuova visione di città più sostenibil­e e inclusiva e siano disponibil­i ad accettare rendimenti calmierati. Ma è possibile questo? Che aspettativ­e hanno gli investitor­i che sono pronti a spendere 13 miliardi per lo sviluppo futuro di Milano? “Circa il 50 per cento degli investimen­ti previsti nei prossimi anni sono destinati al recupero di aree ferroviari­e e la grande novità è che pochi operatori sono interessat­i al residenzia­le, come invece è accaduto i passato, mentre l’interesse prevalente è per negozi e uffici”, spiega Breglia. Allora come si risponde alla domanda di abitazioni a prezzi accessibil­i in una città che cresce? “Gli operatori specializz­ati nel residenzia­le hanno attese di rendimento che non sono inferiori al 3,5-4 per cento per un livello medio-alto di immobili e al 2 per cento per la fascia medio-bassa. Al di sotto di questo livello di redditivit­à non è possibile trovare privati disposti a investire. Per le fasce più deboli ci dovrebbe pensare il settore pubblico, cosa che ormai non avviene più da tanti anni”.

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