Giappone a breve termine
Per gli analisti i trend economici e demografici di lungo periodo non sono incoraggianti Resta l’interesse per il segmento uffici a Tokio e il settore hotel in vista delle Olimpiadi 2020
a Il Paese del Sol levante rischia di deludere gli investitori. Inclusi quelli immobiliari. Anche se l’andamento a breve periodo dei canoni degli uffici e dei prezzi del terziario è stato buono, con una sostanziale tenuta dei valori nominali, sono i trend economici e demografici di lungo periodo a preoccupare gli analisti. Ma le opinioni sono discordanti, in un mercato immobiliare tra i più importanti al mondo sia in termini di investimenti nazionali sia di flussi dal Giappone verso l’estero.
«Nel comparto immobiliare il Giappone ha mantenuto la propria posizione – sottolinea l’ultimo report, di pochi giorni fa, di Tiaa Henderson real estate -. A Tokio, nel 2015, i canoni degli uffici sono virtualmente agli stessi livelli, in termini reali, del 1996, nella scia del crollo del mercato immobiliare. Nel medesimo periodo, nel comparto residenziale, i canoni reali sono cresciuti di circa il 25 per cento. A livello globale, pur non essendo in grado di offrire una crescita duratura nel lungo periodo a chi investe nel comparto, Tokio ha comunque garantito rendimenti stabili». Secondo Tiaa Henderson, dopo la leadership tecnologica degli anni 80, l’economia giapponese ha conosciuto una fase di stagnazione. Inoltre, il Paese è divenuto leader mondiale nella mega-tendenza globale verso un mutamento demografico, caratterizzato dall’invecchiamento della popolazione. «Questa congiuntura determinerà un calo della popolazione complessiva, che mai nella storia un’economia si è trovata ad affrontare al di fuori di eventi drammatici di rilievo» si legge nell’analisi dedicata agli investitori istituzionali. Il Giappone è stato il primo importante Paese industrializzato dove la popolazione in età lavorativa (fra 15 e 65 anni) ha incominciato a diminuire. Raggiunto il picco di 87 milioni di unità (70% della popolazione) ha avuto inizio la discesa, fino ai 77 milioni (61% della popolazione) del 2015. È un dato di fatto che la crescita della popolazione in età lavorativa sia di sostegno alla crescita economica; se ne deduce che una contrazione di questa portata rappresenta, inevitabilmente, un freno per l’economia, che va ad aggiungersi al drammatico impatto sul sistema previdenziale e su quello sanitario. Dal 1991 al 2015 l’economia giapponese è cresciuta solo dello 0,8% annuo.
Il trend non è lo stesso in tutto il Paese e le opportunità di investimento immobiliare vanno perciò distinte per città. Se Tokio ha tenuto e la popolazione della capitale è ancora in crescita e sembra destinata a raggiungere i massimi nei 15 anni a venire, le altre grandi città non stanno registrando risultati altrettanto positivi. Sapporo, secondo le stime, dovrebbe perdere il 15% della propria popolazione nello stesso arco di tempo. Questa polarizzazione a livello di performance va a riflettersi sui mercati immobiliari. A Nagoya i canoni reali di locazione nel comparto uffici sono inferiori del 25% rispetto al 1996, mentre a Osaka (sempre in termini reali) si sono dimezzati e, nei prossimi 15 anni, quasi il 50% della crescita del Pil giapponese sarà garantita dalla sola Tokio. Sempre nella capitale, l’andamento dei cicli immobiliari globali ha inciso parecchio: i canoni di locazione degli uffici sono cresciuti di oltre il 70% nel triennio fino al 2007 e altrettanto sono scesi nei quattro anni successivi alla crisi.
Resta il fatto che il Giappone è una pietra miliare nell’investimento immobiliare e la maturità del mercato ha reso possibile un forte sviluppo dei Reit (i real estate investment trust). «Con un valore degli asset riferiti ai Reit giapponesi pari a circa 97 miliardi di euro, il mercato di questi veicoli è secondo solo agli Stati Uniti - ha spiegato Hiromichi Iwasa, presidente e ceo di Mitsui Fudosan alla recente inaugurazione del Mipim Japan -. Lo spread tra i rendimenti dei Reit giapponesi e i bond governativi a dieci anni è del 2,7%, un livello particolarmente appetibile anche a livello globale». «Il real estate giapponese è un mercato di grandi dimensioni, liquido e sicuramente un’opportunità che gli investitori globali non possono tralasciare», aggiunge Choy-Soon Chua, managing director di Seb Investment GmbH. E a incrementare l’ottimismo è Megan Walters, a capo della ricerca di Jll Asia Pacific capital markets: «I nostri dati più recenti mostrano che, tra i principali 25 mercati degli uffici, Tokio ha aspettative di essere una delle star sia in termini di rendimento sia di rivalutazione in conto capitale - dice -. I canoni di locazione degli uffici a Tokio sono saliti per 12 trimestri consecutivi dal 2012 e ci aspettiamo un’ulteriore crescita dei canoni nei prossimi 4-5 anni». A sostegno della positività nel breve-medio periodo, un basso tasso di sfitto, al di sotto del 5% per gli uffici di grado A. Tra i comparti sotto osservazione in termini di opportunità c’è quello alberghiero-turistico, anche in vista dei Giochi olimpici di Tokio nel 2020 e i dati mostrano un continuo aumento dei flussi di visitatori, con un target di 20 milioni all’anno fino al 2020. Insomma, in un’ottica quienquennale o più breve, il Giappone continuerà ad attrarre investimenti e a offrire buone soddisfazioni, ma resta tutta da valutare una strategia che punti a un orizzonte temporale di più lungo periodo.
Il calo della popolazione in età lavorativa è un freno allo sviluppo, oltre ad avere un impatto sui sistemi previdenziale e sanitario