Da Narita a Kanagawa nuovo hub
a Una costante domanda di asset immobiliari in cui investire e una limitata offerta di edifici di qualità elevata stanno comprimendo i rendimenti in tutti i settori del real estate giapponese. A fronte di una stabilità degli uffici di grado A a Tokio, mantenibile nel breve periodo, continua a essere elevata la richiesta di retail center in location di primo livello, soprattutto per la crescita del mercato relativo ai brand di fascia alta e di lusso, nonostante i problemi di crescita del Pil e dei consumi a livello globale. Al contempo continua lo sviluppo di strutture di nuova generazione sul fronte logistico, in cui gli investitori non smettono di investire.
Secondo Colliers International, nel 2014 l’offerta di uffici di grado A a Tokio è cresciuta poco, di appena 436mila metri quadrati, al di sotto della media decennale. Quello che ci aspetta è invece uno sviluppo in aree nuove, a cui il Tmg (Tokio metropolitan government) ha dato priorità in vista delle Olimpiadi del 2020 e dove si stanno costruendo nuove strutture e fermate della metropolitana. In particolare, nelle zone dichiarate “national strategic special zones” dal Governo nazionale e concentrate nelle province di Tokio, Kanagawa e Narita City, l’obiettivo è quello di creare un business hub strategico in cui incentivare l’attività economica. Secondo Colliers, i prezzi dei terreni commerciali vicino alla Kanazawa Station, dove la Hokuriku Shinkansen (l’alta velocità) viene estesa, sono saliti del 15,8% in un anno e ci si attende lo stesso per le altre aree beneficiate dalle nuove infrastrutture.
Passando al settore dei centri commerciali, va invece registrato un sostanziale miglioramento soprattutto sul fronte dei turisti stranieri in arrivo, provenienti principalmente dagli altri Paesi asiatici, che sono aumentati nel 2014 del 30% grazie alla debolezza dello yen e a un allentamento degli adempimenti per ottenere il visto di ingresso nel Paese. Le aspettative sono di un aumento dei prezzi dei terreni su cui sviluppare nuovi centri commerciali e di un aumento dei canoni di locazione nelle aree più richieste: per esempio, i brand del lusso internazionale, stanno facendo impennare la richiesta di spazi a Ginza Chuo-Street e Omotesando. «Sono in corso diversi sviluppi di ampie dimensioni a Giza, con l’obiettivo di espandere la possibilità di scelta dei consumatori interni e internazionali», spiega il report di Colliers.
Anche il settore residenziale ha avuto buone performance nel 2014. La domanda di spazi residenziali a Tokio resta molto alta. I prezzi degli appartamenti - secondo Colliers - sono aumentati di un ulteriore 5% su base annua. I nuovi sviluppi sono pochi e le aspettative, nonostante i prezzi siano tornati a livelli molto elevati, sono di un’ulteriore pressione. In particolare, gli edifici waterfront di Kachidoki hanno visto lievitare i valori del 10,8% annuo, a quota 7.300 euro circa al metro quadrato. «I prezzi medi degli appartamenti in condominio nella Greater Tokio sono saliti a quota 418mila euro, con un incremento del 25,1% rispetto ai bassi livelli del secondo trimestre 2012» spiega Colliers.
– Ev. M.