Vendita con perizia non giurata
L’asseverazione può essere effettuata dopo l’atto di «passaggio»
pLa perizia di rivalutazione dei terreni deve essere riportata nell’atto di compravendita, ma può essere tollerata l’omessa indicazione se la differenza tra il valore di perizia e il prezzo di vendita sia poco significativa. La precisazione viene dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione 53/E del 27 maggio (si veda Il Sole 24 Ore di ieri).
L’annosa questione si inquadra nella facoltà concessa ai contribuenti, che non operano nell’esercizio di impresa, di rideterminare il costo fiscale dei terreni agricoli ed edificabili ai fini della determinazione della plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, lettere a)e b) del Dpr 917/86. Nella fattispecie l’articolo 7 della legge 448/2001 dispone che il valore di perizia rappresenta il valore normale minimo ai fini delle imposte dirette, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale. Tale circostanza ha fatto dire più volte all’agenzia delle Entrate (si veda in primis la circolare 15/E 2002) che se il venditore non menziona in atto l’intervenuta rideterminazione del valore (oppure si discosta dal valore di perizia), la rivalutazione diviene inefficace; quindi la plusvalenza si determina secondo i criteri ordinari partendo in linea di massima dal costo storico del terreno.
Non c’è dubbio che l’agenzia delle Entrate forza la mano pretendendo che nel rogito di vendita venga indicato il valore di perizia per rilevare comodamente il valore del terreno al fine della liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e tale principio viene confermato anche nella risoluzione 53/E/2015. Infatti la nota ministeriale, giustificando che l’informazione del valore di perizia del terreno nel rogito è necessaria per contrastare l’occultamento della base imponibile ai fini delle imposte indirette, afferma che tale pe- ricolo viene meno se lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto al valore di perizia sia poco significativo. La risoluzione continua affermando che i controlli non vengono intralciati se la cessione viene effettuata ad un corrispettivo sensibilmente inferiore, a condizione che nel rogito venga fatta menzione del valore peritato.
La strada maestra è quella indicata nella circolare 1/E del 15 febbraio 2013 dove viene introdotto il meccanismo del “prezzo-valore”. Nel rogito di vendita del terreno edificabile rivalutato si deve indicare il valore di perizia sul quale saranno liquidate le imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre al corrispettivo di vendita. Se la cessione è effettuata da un imprenditore agricolo l’Iva si applica comunque sul corrispettivo. In questo caso anche se il corrispettivo di vendita è inferiore al valore di perizia (cosa frequente in questi tempi) ai fini delle imposte dei redditi il valore rivalutato è efficace e quindi il cedente non avrà alcuna plusvalenza imponibile.
La questione, quindi, verte sull’obbligo di indicare il valore di perizia nel rogito specialmente quando il terreno viene ceduto a un prezzo minore. Dal canto suo la giurisprudenza è concorde nel considerare efficace la rivalutazione pur in assenza dell’indicazione del valore (si veda Commissione Tributaria Regionale della Lombardia 169/44/11 e 141/45/12). Le Entrate hanno comunque la possibilità di monitorare il valore periziato dalla segnalazione che il contribuente esegue nel modello Unico.
La risoluzione 53/E/2015 esamina anche un’altra questione relativa al momento temporale in cui la perizia deve essere redatta e asseverata. La circolare 16/E/2005 dell’Agenzia aveva precisato che la redazione della perizia e il relativo giuramento da parte del professionista incaricato dovevano essere espletati prima del rogito di vendita, ma la Cassazione con varie ordinanze ha bocciato tale principio. L’Agenzia afferma ora che l’asseverazione può essere effettuata successivamente all’atto di compravendita, ma la redazione lo deve precedere sempre per il solito principio che nel rogito deve essere menzionato il valore di perizia.
Si ricorda che la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili, nonché delle partecipazioni societarie può essere effettuata entro il 30 giugno 2015, con riferimento ai valori correnti al 1° gennaio 2015, ma le imposte sostitutive sono raddoppiate. Per i terreni edificabili che si sono svalutati il contribuente ha sempre la facoltà di rideterminare al ribasso il valore recuperando l’imposta sostitutiva già versata (risoluzione 111/E/2010). Si vedano i calcoli di convenienza nel prospetto in pagina.