La stima giurata può far salire l’Imu

Un’altra conseguenza negativa, per chi affranca il maggior valore dell’area senza poi cederla, si verifica in ambito Imu (e Tasi). Anche in questo caso, la cattiva notizia arriva da una sentenza di Cassazione (4093/2015), che ha rigettato il ricorso di una contribuente nei confronti di un Comune.

L’amministrazione locale aveva chiesto il pagamento dell’imposta comunale basandosi sul valore indicato nella perizia di stima che la contribuente aveva fatto asseverare ai sensi dell’articolo 7 della legge 448/2001. La contribuente si era opposta per due motivi:

e in primo luogo veniva eccepita l’applicazione della “finzione giuridica” di cui all’articolo 2, comma 1, lettera b) del Dlgs 504/1992 (estesa all’Imu dall’articolo 13, comma 2, Dl 201/2011), in base al quale i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali vengono considerati agricoli anche se urbanisticamente edificabili;

r in secondo luogo, era stata sostenuta l’impossibilità del valore di perizia di costituire valore di riferimento per il tributo patrimoniale, ai sensi del- l’articolo 5, comma 5, Dlgs 504/1992.

Sul primo punto, la Corte nega l’applicabilità della norma di favore richiesta dalla contribuente, escludendo che ciò possa verificarsi quando proprietario e conduttore dell’area non coincidono (in senso conforme: Cassazione 10144/2010 e 10551/2010).

In merito al secondo punto, rilevante ai fini dell’affrancamento, la Corte ha rilevato che, posta la sostanziale equivalenza tra il valore indicato dall’articolo 7 della legge 448/2001 e quello qualificato dal legislatore come base imponibile per l’imposta patrimoniale sugli immobili, non può escludersi, a priori, la legittimità in capo al Comune di fare riferimento al valore attribuito al compendio immobiliare in forza della peri- zia giurata di stima. Tanto è vero che, spesso, accade il contrario: vale a dire che il perito utilizza quale riferimento per la propria valutazione i valori deliberati dai Comuni ai fini dell’accertamento (articolo 59 Dlgs 544/1992), che ai fini Imu hanno un effetto meramente segnaletico ( circolare 3/ DF/2012).

Elementi quali la zona di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri necessari per lo sfruttamento edilizio e i valori medi espressi dal mercato su aree aventi analoghe caratteristiche sono indispensabili riferimenti tanto per una perizia di affrancamento quanto per stabilire il “valore venale” del terreno su cui versare l’imposta patrimoniale. Ciò significa che “dotarsi” di un maggior valore dell’area, risultante da una perizia giurata di stima, può comportare un maggior costo annuale a titolo di Imu (e di Tasi), o un rischio nel caso in cui il versamento sia parametrato a un valore inferiore.

Peraltro, sempre la Cassazione (sentenza 4842/2015) ricorda che l’eventuale riduzione di valore dell’immobile intervenuta nel tempo - per effetto del mercato o delle variazioni urbanistiche - per poter aver effetto ai fini del tributo comunale, deve essere oggetto di apposita dichiarazione da parte del contribuente.

IL PRINCIPIO Secondo la Suprema corte il giudizio del perito è utilizzabile dal Comune, insieme ad altri fattori, per accertare il tributo