Ricostruzioni senza plusvalenza in automatico
pLa cessione di un fabbricato poi abbattuto dall’acquirente per la successiva ricostruzione non può essere riqualificato dall’amministrazione come vendita di terreno edificabile. Intanto non si può presumere la cessione di un terreno edificabile neppure se il cedente è a conoscenza del progetto. Poi la potenzialità edificatoria deve essere attuale, certa e nella disponibilità del venditore. Infine la destinazione edificatoria è quella originaria e se vi sono interventi di ri- pristino l’identità oggettiva del fabbricato resta invariata. Pertanto nessuna plusvalenza può essere accertata dall’amministrazione al venditore. Così la Ctr Liguria 91/1/15 (presidente Soave; relatore Venturini).
La vicenda
Il proprietario del 50% di un complesso immobiliare composto da tre fabbricati commerciali e da un terreno pertinenziale stipula un preliminare per la vendita. Il promissario acquirente avvia prima dell’atto notarile le pratiche per l’abbatti- mento del fabbricato e la costruzione di nuove unità residenziali ed effettua questi lavori dopo l’acquisto avvenuto nel 2007.
Nel 2012 l’amministrazione osserva che il progetto di demolizione e di ricostruzione è stato vagliato dalla conferenza dei servizi e poi presentato con il consenso dei proprietari e quindi riqualifica il contratto come cessione di terreno edificabile e accerta al contribuente una plusvalenza con imposte da pagare per oltre 120mila euro.
Per il ricorrente in Ctp la pretesa tributaria non può poggiare sull’intenzione di edificare del soggetto acquirente per poi presumere in capo al venditore una cessione di terreno edificabile invece di un fabbricato.
Ma per l’amministrazione l’interesse all’acquisto è proprio da imputare all’edificabilità del terreno essendo già stato approvato prima della vendita il progetto di demolizione e ricostruzione. Tale ultima tesi viene fatta propria della Ctp che conferma la riqualificazione del contratto e l’accertamento della plusvalenza.
Il contribuente presenta
quindi ricorso in appello.
La sentenza
La Ctr accoglie il ricorso per i seguenti motivi: 1 le plusvalenze tassabili sono quelle realizzate mediante cessione di terreni edificabili e non anche quelle derivanti dalla diversa interpretazione dell’oggetto della cessione, per cui la cessione di un complesso immobiliare non può trasformarsi in cessione di terreno edificabile sulla base di sole presunzioni; 1 la potenzialità edificatoria poi deve essere attuale e non suc- cessiva rispetto alla compravendita, certa e non legata all’esito favorevole della procedura amministrativa autorizzativa e comunque rimessa alla potestà del venditore e non come in questo caso nella sola disponibilità dell’acquirente; 1 la ratio legis è conforme alla norma in quanto rileva l’originaria destinazione edificatoria e non quella conseguente ad eventuale ripristino, mentre per la prassi (circolare 28/ E/2011) anche ai fini Iva vi è cessione di fabbricato e non di area edificabile quando permane l’identità oggettiva del fabbricato, a nulla rilevando la destinazione data dall’acquirente.