LUNGO L’ITER PER SFRATTARE L’INQUILINO «IN NERO»

Alla luce della più recente normativa, nel caso in cui si sia al cospetto di un contratto di locazione ad uso abitativo, non registrato, il locatore potrebbe ugualmente convenire in giudizio il conduttore e chiedere nei suoi confronti sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, causa il mancato pagamento di canoni arretrati? Altrimenti, sempre il locatore, dopo aver provveduto in un secondo momento alla registrazione del contratto, nell’ipotesi in cui la relativa registrazione possa avere efficacia sanante ex nunc, potrebbe comunque agire in giudizio chiedendo lo sfratto per morosità? E la registrazione, nel caso in cui avesse efficacia sanante, salvo la comminazione di sanzioni tributarie per il mancato assolvimento di oneri fiscali, potrebbe essere compiuta in qualsiasi momento, oppure deve essere compiuta in un lasso di tempo specifico, decorrente dalla data della stipula per iscritto del contratto?

S.P. – LATINA

La nullità dei contratti di locazione non registrati, siano essi abitativi o per uso diverso da quello abitativo, è sancita dall’articolo 1, comma 346, della legge 311/2004 (Finanziaria per il 2005). Detta norma non è stata inficiata da pronunce della Corte costituzionale. Che ha invece dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23 del 2011 (sulla cedolare secca) nella parte in cui stabiliva che in caso di omessa registrazione dei contratti ad uso abitativo nel termine stabilito dalla legge, il contratto fosse autoritativamente sottoposto alla durata di un quattro anni, rinnovabili, a decorrere dalla data della registrazione del contratto, con il pagamento di un canone pari al triplo della rendita catastale. Con il Dl 47/2014, convertito nella legge 80/2014, sono stati fatti salvi fino alla data del 31 dicembre 2015 gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9 del Dlgs 23/2011. Se un contratto di locazione è nullo, lo stesso non può essere fatto valere in sede di sfratto per morosità, procedimento speciale utilizzabile solo quando sussistano determinati presupposti: tra questi, che vi sia un valido contratto di locazione tra le parti. Poiché la sanzione di nullità fa venir meno il contratto, per ottenere la restituzione dell’immobile e il pagamento di un corrispettivo è necessario che si agisca con un giudizio ordinario, di maggior durata rispetto a quello di convalida, chiedendo la condanna dell’occupante sen- documento cartaceo, accompagnato da apposita marca da bollo, non può essere sostituita da comunicazioni a mezzo posta elettronica.

A cura di Gian Paolo Tosoni e Marcello Valenti