I rischi del neo-condòmino

Nelle regole interne può essere previsto che la solidarietà con il venditore si estenda oltre i due anni Chi acquista deve controllare il regolamento e gli eventuali debiti pregressi

Chi subentra in uno stabile come nuovo condòmino dovrebbe seguire, per evitare spiacevoli sorprese sempre possibili, alcune regole fondamentali. Innazitutto, l’accertamento dell’eventuale presenza di norme del regolamento di condominio che potrebbero penalizzarlo o limitarlo nei suoi diritti soggettivi, ma anche l’eventuale “eredità” che il suo venditore potrebbe lasciargli a causa del mancato pagamento di oneri condominiali. Meglio poi che il nuovo condòmino abbia ben chiaro, qualora vi siano lavori straordinari (magari anche molto ingenti) in corso, quali spese toccheranno a lui e quali al suo dante causa.

Il regolamento

La prima cosa da fare per il neo condòmino sarà pertanto farsi dare copia del regolamento, per poi chiarire se si tratti o meno di un regolamento contrattuale: in questo secondo caso farà bene a consultarlo con attenzione, dato che potrebbero esservi regole a lui opponibili (una volta che lo accetti divenendo a sua volta condòmino), per esempio su determinate attività commerciali che non si possono svolgere in condominio, o che vietino (cosa ancora possibile se decisa dall’unanimità dei condomini, nonostante la legge 220/2012 abbia introdotto una nuova norma sul punto a favore degli amanti degli animali) di detenere animali in condominio.

Il subentrante particolarmente attento, inoltre, dovrebbe cercare di capire, magari con l’aiuto dell’amministratore dato che non sempre si tratta di cosa così scontata, se alcuni parti dello stabile siano di natura condominiale o appartengono in via esclusiva ad alcuni condòmini. Il principio cardine per distinguere fra parti private e parti comuni, è quello dell’utilizzo che ne viene fatto o da un solo condòmino (e in questo caso si tratterà di proprietà esclusiva), o (anche solo ipoteticamente) da più o addirittura da tutti i condomini.

A questo tipo di situazione do- vrà fare particolarmente caso chi acquisti un vano abitativo con annesso sottotetto, dato che spesso si tratta di spazi condominiali di difficile attribuzione. Il criterio, in sostanza, se l’articolo 1117 del Codice civile o il regolamento di condomino non siano chiari sul punto, è verificare se la parte contesa sia al servizio (anche solo virtuale) o meno di un unico condomino.

I debiti

L'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevedono che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento di contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

Come minimo, pertanto, il con- dòmino dovrà accertare quali somme relative alle spese condominiali del biennio predetto siano state eventualmente tralasciate dal venditore: per fare ciò gli dovrebbe essere sufficiente interpellare l’amministratore o farsi consegnare i vari rendiconti.

È possibile, tuttavia, che il condominio abbia deciso di tutelarsi (cosa riconosciuta valida da parte di diversi tribunali) inserendo nel proprio regolamento una norma che imponga al condòmino entrante di farsi carico, anche se in solido con il venditore, di tutti i debiti lasciati (e quindi non solo quelli del biennio) dal predecessore: cosa che può essere pericolosa specialmente per chi abbia acquistato, magari anche tramite assegnazione da una esecuzione immobiliare, un immobile per una cifra divenuta immediatamente non congrua data la pesante eredità di debiti lasciata dal suo predecessore, di cui dovrà necessariamente farsi carico e che non recupererà mai.

IMPEGNO PROFESSIONALE L’amministratore potrebbe predisporre i documenti utili per comprendere la situazione dell’edificio e consegnarli al nuovo proprietario

Spese straordinarie

Per quanto riguarda le spese straordinarie, infine, la Cassazione ha chiarito che, in base alla natura “accertativa” delle delibere assembleari, queste divengono esigibili non quando l’assemblea abbia genericamente dichiarato che un dato lavoro dovrà essere eseguito, ma quando successivamente con una nuova delibera si darà effettivamente incarico ad una ditta di procedere in tal senso. Chi compra, pertanto, dovrà - anche da questo punto di vista con accortezza - consultare almeno le ultime delibere, onde evitare di dover a breve trovarsi a far fronte a spese straordinarie anche ingenti.

È sicuramente sintomo di professionalità che l’amministratore che accolga il neo condòmino gli fornisca i dati importanti del condominio, quali: la presenza di norme regolamentari sulle parti private, la situazione debitoria del venditore, la previsione a breve o meno di lavori straordinari già deliberati o da deliberare, l’esistenza di eventuali cause.