EDIFICABILITÀ ACQUISITA CON L’ADOZIONE DEL PRG

Un terreno è divenuto edificabile a seguito di approvazione del Piano regolatore comunale. Formalmente, il cambiamento non mi è stato ancora comunicato, né ha superato l’iter di approvazione da parte della regione, nonché l’approvazione e adozione degli strumenti attuativi. Oggi come devo pagare l’Imu su questo terreno, definito “edificabile”? Qual è il valore della base imponibile? L’area è edificabile solo per il 25%, come da Prg. Vorrei un consiglio su come determinare anche il valore venale. Considero solo la percentuale edificabile (25%) o il 100% del terreno?

Ai fini dell’applicazione dell’Imu, i comuni sono tenuti a notificare ai contribuenti l’avvenuta variazione urbanistica dei terreni agricoli in aree edificabili ma, nel caso in cui non venga inviata la comunicazione, il contribuente è tenuto lo stesso al versamento delle relative imposte. L’articolo 31, comma 20, della legge 289/2002 stabilisce che «I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente». Nel caso di mancata notifica, qualora il contribuente non provveda al pagamento, il Comune potrà richiedere le imposte non versate senza applicazione di sanzioni e interessi come chiarito dalla circolare ministeriale n. 3/2012. Sempre ai fini Imu (precedentemente Ici), l’articolo 36, comma 2 del Dl 223/2006, convertito con modificazioni nella legge 248/2006, ha stabilito che un terreno deve essere considerato edificabile, fin dal momento in cui una qualsiasi potenzialità edificatoria gli venga riconosciuta dallo strumento urbanistico adottato (e quindi anche non ancora approvato) ed indipendentemente dallo stato di avanzamento dei relativi piani di attuazione. Stante questa definizione, il terreno risulta soggetto ad Imu a prescindere dall’effettiva possibilità di costruirvi. La base imponibile sarà data dal «valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione» così come stabilito dalla circolare ministeriale 9485/2012 del 18 giugno 2012 e, pertanto, l’unico elemento utilizzabile per una coerente imposizione fiscale sarà quello della corretta individuazione del valore venale attraverso un procedimento di stima che dovrà tenere conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche in grado di influenzarne il risultato. Naturalmente, la stima dovrà essere basata su tutti i fattori, compresa la percentuale di edificabilità pari al 25%, scorporando eventualmente la porzione inedificabile, se rimasta agricola. Una stima corretta, basata su elementi comparativi reperibili presso l’agenzia delle Entrate, (prezzi di compravendita di analoghe aree registrati nel breve periodo ovvero analisi dell’andamento del mercato negli ultimi anni o semestri) porterebbe ad assumere una base imponibile molto aderente alla realtà e soprattutto opponibile ad eventuali accertamenti.