La locazione con Iva può essere rettificata

L’immobile estromesso si considera detenuto a titolo personale dall’ imprenditore fin dal 1° gennaio 2016 e quindi se il fabbricato strumentale per natura è stato locato nei primi mesi dell’anno applicando l’Iva, occorre effettuare, con una nota di variazione, la rettifica dei documenti emessi con addebito dell’imposta. È quanto si evince dalla risoluzione 390/E/2008, nella quale è stato precisato che l’estromissione è un evento da denunciare entro 20 giorni all’ufficio che ha registrato il contratto di locazione, per procedere alla riliquidazione dell’imposta di registro, da applicare con l’aliquota del 2% (anziché dell’1%). Si ritiene, comunque, legittimo il comportamento di coloro che, prevedendo l’esclusione dell’immobile dalla sfera imprenditoriale, non hanno applicato l’Iva ai canoni già dall’inizio dell’anno.

È possibile estromettere soltanto gli immobili strumentali per destinazione e/o per natura (articolo 43, comma 2, del Tuir), posseduti al 31 ottobre 2015. Il requisito della strumentalità deve essere verificato alla stessa data e non viene meno se dopo l’immobile è concesso in uso a terzi, a qualsiasi titolo.

Il 1° gennaio 1992 è una data spartiacque per gli immobili strumentali per destinazione, perché se acquisiti prima sono tali anche se non inseriti in contabilità( requisito, invece, necessario in tutti gli altri casi ).

Non sono agevola bili gli immobili utilizzati anche per finalitàpersonali e familiari, quelli che costituiscono beni-merce e quelli «patrimonio».

Nella risoluzione 188/E/2008, il requisito del possesso, in base all’ articolo 1140 del Codice civile, è definito come «il potere sulla cosa che si manifesta in un’ attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale» e che, pertanto, per l’imprenditore individuale «il possesso di un bene, sotto il profilo civilistico, risulta soddisfatto se lo stesso è posseduto in proprietà o con altro diritto reale nell’ambito della sfera imprenditoriale. Il contratto di locazione finanziaria, invece, sotto il medesimo profilo, non determina il possesso del bene oggetto del contratto, ma la sua mera detenzione». Non si può quindi estromettere un immobile detenuto in forza di un contratto di leasing, se al 31 ottobre 2015 non è già avvenuto il riscatto del bene.

L’ imposta sostitutiva si applica alla differenza tra il valore normale dell’immobile e il costo fiscalmente riconosciuto al momento dell’ estromissione( diminuito anche della quota di ammortamento del 2015). Si può fare riferimento,in luogo del valore normale, a quello risultante dall’ applicazione all’ammontare delle rendite catastali dei moltiplicatori previsti per l’imposta di registro.

La circolare 39/E/2008 ha chiarito che: 1 l’opzione per l’estromissione è consentita anche se il valore è pari o inferiore a quello fiscalmente riconosciuto; 1 se l’immobile è in comunione con il coniuge rileva so lola quota parte del valore di pertinenza dell’ imprenditore; 1 il valore fiscalmente riconosciuto del fabbricato è comprensivo di quello dell’area, anche se non ammortizzabile; 1 il periodo di possesso rilevante per l’eventuale assoggettamento a imposizione della plusvalenza (articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir) decorre dalla data del titolo originario di provenienza.