Finanziamenti per la casa

Le diverse modalità di definizione del saggio finale di stipula tra i diversi istituti di credito

Come ti fisso il tasso fisso

«I tassi salgono? Nessun problema. Sono in una botte di ferro: ho già accettato la proposta della banca che mi ha inviato un preventivo per un mutuo con un tasso fisso molto conveniente». Quanti sono i futuri mutuatari convinti (erroneamente) di poter dormire sonni tranquilli dopo aver accettato il preventivo della banca per ottenere un finanziamento e sono solo in attesa di firmare l’atto di fronte al notaio? Per loro diventa cruciale capire come le banche determinano e fissano il tasso effettivo finale che definirà l’importo delle rate per tutta la durata del prestito. Questo per evitare l’amara sorpresa di apprendere all’ultimo minuto, magari davanti al notaio, che il cosiddetto “tasso di stipula”, su cui viene calcolato il piano di rimborso, risulta differente dal tasso indicato nel preventivo consegnato dalla banca qualche mese prima.

la corsa contro il tempo

Ci sono due grandi blocchi. C’è il gruppo di banche che con il preventivo blocca solo lo spread, ovvero la percentuale che viene sommata al parametro di riferimento (Irs per il tasso fisso). Quest’ultimo invece è un dato di mercato che sarà noto successivamente e sarà preso come riferimento sulla base di modalità che variano da banca a banca.

C’è poi il blocco degli istituti che dichiarano di elargire il prestito a un tasso finito già indicato nel preventivo iniziale, ma lo mantengono valido solo per le stipule che vanno alla firma nel corso dello stesso mese di rilascio del preventivo. Di fatto, quasi mai. È praticamente impossibile pensare di chiudere l’istruttoria in meno di un mese e quindi rimane difficile sapere in anticipo le condizioni che la banca sarà libera di definire successivamente, mese per mese. In questi casi non conoscendo neanche lo spread, il tasso finito rimane ancora di più un’incognita, almeno fino alla delibera definitiva del finanziamento quando alcune banche bloccano il tasso finito per 60-180 giorni. Con i tassi in rialzo per i futuri mutuatari diventa quindi una corsa contro il tempo giungere alla data del rogito. In genere dall’iniziale richiesta all’effettiva erogazione del mutuo, passano 30, 60 ma anche 90 giorni. E in un solo mese, come è successo a ottobre, l’Irs può anche raddoppiare (vedi articolo a lato) e potrebbe risalire ulteriormente sulla scia dell’atteso rialzo dei tassi da parte della Fed americana a metà dicembre.

le istruttorie più o meno veloci

Chi richiede un mutuo in questi giorni non rogiterà prima di dicembre-gennaio. Un arco temporale che in frangenti di mercato come quello attuale rende il tasso di stipula una variabile sconosciuta. In particolare per gli isti- tuti che fissano il tasso a ridosso del rogito: in alcuni casi solo il giorno prima. «È dunque fondamentale chiedere informazioni sulle modalità di determinazione del tasso di stipula che sarà riportato nell’atto finale del mutuo fin dalla prima richiesta di preventivo e se ci sono aspettative di rialzo dei tassi meglio rivolgersi agli istituti che hanno processi di istruttoria e delibera piuttosto rapidi», spiega Stefano Rossini, fondatore e ad di mutuisupermarket.it, piattaforma di comparazione online che ha condotto per Plus24 un monitoraggio sulle prassi seguite dalle principali banche per definire il tasso finale di stipula (vedi scheda a lato).

ogni banca ha le sue regole

Dall’analisi svolta emerge che alcuni istituti garantiscono al richiedente uno spread predefinito nel preventivo per un certo numero di mesi dal momento della richiesta. Altri istituti “congelano” temporaneamente lo spread solo al momento della delibera del prestito. In altri casi ancora le banche tengono buono lo spread solo per il mese in cui è datato il preventivo. In tutti questi casi per apprendere il tasso definitivo di stipula, sulla base del quale saranno calcolate le rate per tutta la durata del mutuo, occorrerà attendere l’altro pezzo mancante, ovvero il valore del tasso di riferimento che ogni banca prende in considerazione con modalità di diverse: ci sono banche che prendono come riferimento l’Irs in vigore il l’ultimo giorno o il 20 del mese precedente alla stipula; altre prendono come riferimento l’Irs in vigore uno o due giorni prima della stipula. «Per completezza di analisi - precisa Rossini - c’è da aggiungere che le banche che comunicano lo spread di stipula di mese in mese, spesso sono disposte a concedere deroghe sul tasso di stipula finale ai mutuatari che avevano fissato la data di stipula molto a ridosso dell’ultima data di cambio spread, garantendo quindi di fatto l’accesso all’eventuale tasso inferiore del mese appena concluso».

In teoria in banca è sempre possibile cercare di negoziare. Nulla vieta di provare anche a chiedere di bloccare fin dalla richiesta non solo lo spread, ma anche il tasso finale di stipula per un tempo ragionevole. La banca potrebbe assumersi il rischio di un rialzo dei tassi per i giorni/mesi dell’istruttoria: un rischio che già del resto si prende per tutta la durata pluriennale del mutuo. Occhio però che tutto ha un costo: per la banca è sufficiente per esempio alzare leggermente lo spread per appesantire le rate.

In ogni caso è bene conoscere in anticipo almeno la modalità di determinazione del tasso finale e diffidare delle banche che non forniscono nell’informativa contrattuale questi importanti dettagli. «Il consiglio - conclude Rossini - è di evitare di rimanere esposti alla volatilità delle condizioni economiche applicate dalla banca, approfondendo per tempo le modalità di determinazione dei tassi di stipula, cercando di avere da subito le idee chiare sulla possibile data di erogazione del proprio mutuo». Poche e semplici contromisure possono evitare spiacevoli sorprese.