Valutazioni immobiliari, dalla Borsa alle Università
Nelle ultime settimane si sono susseguite le pubblicazioni delle trimestrali dei fondi immobiliari quotati. Ancora una volta i sottoscrittori hanno potuto constatare la distanza abissale che c’è tra la quotazione del fondo in Borsa e il valore del fondo riportato a bilancio (Nav), basato sulle stime degli immobili effettuate da esperti indipendenti. Uno sconto sul Nav per chi lo acquista in Borsa che per alcuni fondi viaggia su valori anche superiori al 50%. Differenze di valori che con l’approssimarsi della scadenza del fondo tendono a ridursi: peccato però che invece di assistere a un rialzo delle quotazioni su valori prossimi al Nav, i sottoscrittori di fondi hanno visto i valori dei Nav iscritti a bilancio allinearsi ai più bassi prezzi di Borsa.
C’è quindi da chiedersi che attendibilità hanno le stime dei valutatori? È questo uno dei temi attualmente al centro del dibattito tra gli addetti ai lavori. Nel corso degli anni la cornice regolamentare del settore è stata più volte ritoccata per allinearla all’evoluzione del mercato e della normativa europea, anche per meglio delineare le responsabilità dei valutatori indipendenti e delle società di gestione.
Eppure le banche dati per “valutare le valutazioni” non mancano: dalle federazioni immobiliari alle grandi reti d’intermediazione fino agli istituti di ricerca e alla stessa agenzia del Territorio, sono in molti a produrre listini o report aggiornati sulle quotazioni di case ed edifici terziari o produttivi. Dal 2012 la Banca d’Italia impone anche alle banche depositarie, ovvero agli istituti autorizzati a sorvegliare sulle transazioni dei fondi, di mettere in atto una serie di accorgimenti per migliorare le loro attività di controllo che coinvolgono anche la valutazione degli immobili e, più in generale, del valore del fondo. La stessa Consob si è dotata di un database che incrocia i prezzi di valutazione degli immobili effettuate dai valutatori indipendenti e dalle Sgr. Dopo anni di compravendite di immobili caratterizzati da poca trasparenza, negli ultimi tempi in Italia è quindi aumentata l’attenzione su queste tematiche. Si sta cercando di recuperare anche grazie a certificazioni, qualifiche e perfezionamento degli standard, che sono la bussola per le attività dei valutatori, ma si lavora anche sulla loro formazione. Dopo qualche anno di sperimentazione l’Università Cattolica di Milano è in procinto di avviare il Corso di Alta Formazione “Esperto Valutatore Immobiliare” che pone al centro della didattica lo studio di discipline economiche, finanziarie, giuridiche e tecniche per consentire agli allievi di realizzare valutazioni indipendenti, trasparenti e, soprattutto, attendibili.