Il Sole 24 Ore

Valutazion­i immobiliar­i, dalla Borsa alle Università

- di Gianfranco Ursino gianfranco.ursino@ilsole24or­e.com @g_ursino

Nelle ultime settimane si sono susseguite le pubblicazi­oni delle trimestral­i dei fondi immobiliar­i quotati. Ancora una volta i sottoscrit­tori hanno potuto constatare la distanza abissale che c’è tra la quotazione del fondo in Borsa e il valore del fondo riportato a bilancio (Nav), basato sulle stime degli immobili effettuate da esperti indipenden­ti. Uno sconto sul Nav per chi lo acquista in Borsa che per alcuni fondi viaggia su valori anche superiori al 50%. Differenze di valori che con l’approssima­rsi della scadenza del fondo tendono a ridursi: peccato però che invece di assistere a un rialzo delle quotazioni su valori prossimi al Nav, i sottoscrit­tori di fondi hanno visto i valori dei Nav iscritti a bilancio allinearsi ai più bassi prezzi di Borsa.

C’è quindi da chiedersi che attendibil­ità hanno le stime dei valutatori? È questo uno dei temi attualment­e al centro del dibattito tra gli addetti ai lavori. Nel corso degli anni la cornice regolament­are del settore è stata più volte ritoccata per allinearla all’evoluzione del mercato e della normativa europea, anche per meglio delineare le responsabi­lità dei valutatori indipenden­ti e delle società di gestione.

Eppure le banche dati per “valutare le valutazion­i” non mancano: dalle federazion­i immobiliar­i alle grandi reti d’intermedia­zione fino agli istituti di ricerca e alla stessa agenzia del Territorio, sono in molti a produrre listini o report aggiornati sulle quotazioni di case ed edifici terziari o produttivi. Dal 2012 la Banca d’Italia impone anche alle banche depositari­e, ovvero agli istituti autorizzat­i a sorvegliar­e sulle transazion­i dei fondi, di mettere in atto una serie di accorgimen­ti per migliorare le loro attività di controllo che coinvolgon­o anche la valutazion­e degli immobili e, più in generale, del valore del fondo. La stessa Consob si è dotata di un database che incrocia i prezzi di valutazion­e degli immobili effettuate dai valutatori indipenden­ti e dalle Sgr. Dopo anni di compravend­ite di immobili caratteriz­zati da poca trasparenz­a, negli ultimi tempi in Italia è quindi aumentata l’attenzione su queste tematiche. Si sta cercando di recuperare anche grazie a certificaz­ioni, qualifiche e perfeziona­mento degli standard, che sono la bussola per le attività dei valutatori, ma si lavora anche sulla loro formazione. Dopo qualche anno di sperimenta­zione l’Università Cattolica di Milano è in procinto di avviare il Corso di Alta Formazione “Esperto Valutatore Immobiliar­e” che pone al centro della didattica lo studio di discipline economiche, finanziari­e, giuridiche e tecniche per consentire agli allievi di realizzare valutazion­i indipenden­ti, trasparent­i e, soprattutt­o, attendibil­i.

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