NO A CLAUSOLE CHE LIMITINO LA DURATA DEL CONTRATTO
In un contratto di locazione abitativo e commerciale, da stipulare, è possibile inserire una clausola per cui, in caso di vendita, l’immobile va riconsegnato libero? Ci sono delle penali?
R.G. – ROMA
Se abbiamo ben compreso il quesito e tralasciando la questione del diritto di prelazione ( nelle fattispecie in cui è prevista), la risposta è negativa: la vendita non giustifica – salvo l’ipotesi tipica, di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, per le locazioni abitative, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera g, della legge 431/ 98 – la risoluzione anticipata del contratto di locazione. In particolare, quanto alle locazioni abitative, sia che il lettore si riferisca ai contratti cosiddetti “liberi”, a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, (con durata di quattro anni + quattro), sia che il lettore si riferisca ai contratti, cosiddetti “a canone concordato” di cui all’articolo 2, comma 3, della medesima legge, (di tre anni + due), la durata deve ritenersi inderogabile. Ed infatti, l’articolo 13, comma 3, della richiamata legge 431/98, dispone che «è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge». Quanto alle locazioni cosiddette “commerciali”, di cui agli articoli 27 e seguenti della legge 392/78, (con durata di sei anni + sei), valgono gli stessi principi, posto che l’articolo 79 della legge 392/78 – tuttora vigente per le locazioni commerciali – dispone che «è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto … ». Resta fermo che alla cessazione della locazione, è possibile pattuire che l’immobile sia riconsegnato libero e vuoto. Si tenga presente che l’articolo 1591 del Codice civile, dispone che «il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno». Nel contratto, si ritiene peraltro legittimo l’inserimento di una clausola “penale”, per il ritardo del conduttore nella restituzione dei locali (per tutte, si veda: Cassazione 28 settembre 1998, numero 9698).