Ef fetto-Trump su New York
Ne l l a s u a Tower i prezzi calano, ma a Manhattan si aprono nuove opportunità
a Trump sta per insediarsi alla Casa Bianca? I prezzi degli appartamenti nel “suo” grattacielo newyorchese, dove la famiglia Trump risiede e pare continuerà a vivere, scendono. Paradossi della domanda e dell’offerta immobiliare, che creano entusiasmi e opportunità di acquisto. L'atmosfera a New York, come in generale negli States, è di attesa.
«Buy into the dip», consiglia Giampiero Rispo, fondatore e titolare di Domus Realty New York. Rispo spiega che ancora la situazione non è ben definita e che in realtà ci si aspettava un rebound negativo dalla vincita di Trump. «Il ciclo è in fase terminale e ci aspettiamo che in molti dovranno vendere – spiega Rispo –. Il mercato degli affitti è in stallo e anche il settore commerciale non sta brillando a New York. E l'effetto-Trump è difficile da decifrare, anche se in molti si aspettano che il magnate apporterà incentivi al mercato immobiliare, suo terreno di battaglia. In questa situazione confusa vediamo parecchi italiani che tornano in città, dopo anni di stasi, anche solo per informarsi meglio. La conferma dell'electoral vote è decisiva per sciogliere le riserve, ma nel frattempo si sono create le condizioni per acquistare nella stessa Trump Tower».
Il grattacielo di Donald si trova sulla Fifth Avenue, tra la 56a e la 57a strada, 58 piani di appartamenti e negozi in quella che viene definita “Midtown Manhattan” ed è la casa della famiglia Trump. Tanto che la signora Melania ha dichiarato che per il momento non si sposterà a Washington. «Ma nel frattempo la vita degli inquilini della Torre si è fatta impossibile. Lo spiegamento di misure di sicurezza impone grandi limitazioni e controlli – spiega Rispo–. Così sono stati messi in ven- dita un numero insolito di appartamenti, in particolare quelli piccoli. Ora ne sono disponibili una decina, con prezzi ridotti anche del 20% e questo si traduce in un'ottima opportunità d’acquisto». Secondo Domus Realty, se ci si accontenta di un rendimento da affitto del 2-3% netto, ci si possono aspettare importanti rivalutazioni a 2- 3 anni, il tempo eventualmente anche per riammodernare residenze non proprio nuovissime e rimetterle sul mercato quando i Trump si saranno completamente trasferiti alla Casa Bianca. «Ci sono appartamenti da 100 mq a partire da due milioni di dollari, dove la concorrenza di appartamenti simili nuovi parte almeno da tre milioni di dollari e in building non altrettanto prestigiosi», dice Rispo.
«Il disagio nella Trump Tower sta effettivamente creando occasioni per chi voglia comprare immediatamente – conferma Guido Pompilj, fondatore di Vivaldi real estate, altro punto di riferimento per chi cerca casa a New York – ma, a parte il caso specifico, si è sempre visto che la scelta di determinate location da parte di personaggi politici di alto livello punta i riflettori su queste aree, vivacizzando il mercato immobiliare. Quando un politico si sposta, si crea una piccola corte. Quando la Clinton ha messo la sede della sua campagna a Brooklyn la zona si è valorizzata, così come era successo con il marito, Bill Clinton, che aveva scelto Harlem. Più in generale, da Trump ci si aspetta una scossa energetica al mercato immobiliare». Pompilj spiega che Trump dovrebbe diminuire le imposte del real estate, che però si sta scontrando con l'ostacolo dell'aumento dei tassi d'interesse.
Nell'attesa che si definisca in che direzione si svilupperanno gli effetti dell'era-Trump sull'immobiliare newyorchese, restano valide le indicazioni su alcune aree particolarmente interessanti, che vanno ad allargare il perimetro d'acquisto delle più note East side, Village, TriBeCa e così via. «Se si vuole comprare con uno spirito da imprenditore a Manhattan bisogna farlo in pre-costruzione – sottolinea Pompilj – oppure andare a cercare zone e tipologie che abbiano ancora prospettive di rivalutazione. Per esempio i multifamily, piccoli edifici da 4, 8 o 15 appartamenti in aree di recupero urbano». Pompilj cita il South Bronx, dove le operazioni condotte per la clientela stanno andando molto bene, con rendimenti al 6% e tempi di messa a reddito di appena un mese. «Il South Bronx sta velocemente diventando un’alternativa a Brooklyn, stanno aprendo brand interessanti, che danno l’idea della percezione dell’area da parte degli operatori», spiega. I prezzi sono particolarmente interessanti: «Parliamo di 1.500 dollari al metro quadrato – continua – con incentivi fiscali importanti e progetti urbanistici, perché non si vuole che la classe media abbandoni New York per il New Jersey o Long Island. Stiamo parlando di una zona a una fermata di metro espresso da Manhattan Upper Side e venti minuti dalla Central Station, nel cuore di Manhattan». Vivaldi real estate ha di recente affittato un appartamento, acquistato da un proprio cliente, a due ragazze italiane, che vi si trovano molto bene. «L’appartamento è di 160 metri quadrati, con due bagni interi e un mezzo bagno – spiega Pompilj – e pagano 2.200 dollari al mese, quando a Manhattan ne spenderebbero 10mila».
«Per chi cerca un indirizzo popolare e immerso nel fermento di una fascia di popolazione non tanto agè e con ancora possibilità di rivalutazione, non si può non citare Williamsburg, a Brooklyn, che oggi è la SoHo di 15 anni fa», aggiunge Rispo. Con circa 500600mila dollari si possono trovare appartamenti ben ristrutturati, di circa 80 metri quadrati, con finiture di design. E nel quartiere non manca assolutamente niente, dall’Apple Store a ristoranti di tendenza, da hotel molto particolari a intrattenimenti di arte e cultura.
«Williamsburg è già piuttosto cara, ma si stanno creando opportunità perché nel 20192020 ci saranno lavori importanti della metropolitana, con riduzione della circolazione e difficoltà negli affitti. Così chi ha comprato con un mutuo sta rimettendo gli immobili sul mercato». Qui secondo Pompilj si può comprare con 4.500 dollari al metro, tre volte in più rispetto a South Bronx ma meno della metà di Manhattan.
«L'altro intervento da guardare è Hudson Yards – continua Rispo – che costeggia il fiume nella zona est e in fase di sviluppo, dove è stato fatto un importante intervento urbanistico, con spazi verdi e una passeggiata sopraelevata, molto panoramica». I prezzi? Gli appartamenti non sono ancora costruiti, ma circa 80 metri quadrati costeranno 1,92 milioni di dollari, fino ad arrivare a 32 milioni per le due penthouse del 15 Hudson Yards. Secondo i broker, prezzi “modesti” se paragonati con la concorrenza nelle zone adiacenti.