Il valore del terreno non si ricava dagli annunci web

pNo alla rettifica del valore di compravendita di un terreno agricolo fondato su dati non ufficiali, ricavati dalle quotazioni riportate su annunci immobiliari pubblicati online. Per la stima l’amministrazione finanziaria deve incaricare l’ufficio tecnico erariale del Catasto e, da canto suo, il contribuente può produrre una perizia di parte. Così si è espressa la Ctr Lombardia con la sentenza 6160/65/2016 (presidente Tizzi, relatore Arcieri).

La vicenda trae origine dalla cessione di un terreno. Il contribuente vendeva un’area boschiva di 14 ettari, coltivata per buona parte a uliveto e vigneto, per 88mila euro. Una volta registrato l’atto, l’amministrazione notificava a lui e all’acquirente un avviso di rettifica e liquidazione, dove richiedeva maggiori imposte di registro e ipocatastali scaturenti dalla rideterminazione del valore di compravendita per oltre 590mila euro.

Sia il venditore che l’acquirente proponevano ricorsi distinti, che venivano successivamente riuniti dal giudice, contestando entrambe la fondatezza dell’atto dal momento che i valori rettificati si basavano esclusivamente sulle inserzioni di annunci immobiliari apparsi su un sito web. I contribuenti, inoltre, sottolineavano che i valori dichiarati erano congrui in quanto risultanti da una perizia allegata al fascicolo processuale, non contestata successivamente dall’ufficio.

L’amministrazione resisteva, dichiarando che il valore desunto dagli annunci immobiliari presenti sul sito web era fortemente indicativo dei valori di mercato. Inoltre, la rideterminazione del valore di compravendita era stata ottenuta dall’amministrazione seguendo le indicazioni per la rettifica del valore venale prevista dall’imposta di registro. In questi casi, in base alla tesi sostenuta dall’ufficio, si controlla il valore dichiarato in atto per i trasferimenti immobiliari anteriori di non oltre tre anni aventi a oggetto immobili con pari caratteristiche e condizioni; si esamina altresì ogni altro elemento di valutazione, compresi quelli eventualmente forniti dai Comuni.

I giudici di merito di entrambi i gradi di giudizio danno, però, ragione ai contribuenti. In particolare secondo la Ctr Lombardia: 1 l’amministrazione, in caso di terreno agricolo, deve preventivamente affidare all’ufficio tecnico erariale del Catasto l’incarico tecnico della sti- ma, se vuole disporre di dati reali, certi e ufficiali grazie ai quali rideterminare il valore di compravendita, anziché riferirsi alle notizie ricavate dalla stampa, dalla strada e/o da siti web per annunci immobiliari di aziende agricole situate nella stessa zona; 1 il contribuente può sempre produrre nella fase processuale una perizia di parte in grado di fare emergere valori aderenti alla realtà per sopperire al mancato assolvimento dell’onere probatorio da parte dell’amministrazione , al fine di fare emergere valori aderenti alla realtà durante il processo tributario.