Tempi più stretti per il recupero crediti

Convegno a Tor ino il 4 maggio

pLa riforma del condominio ha inteso responsabilizzare l’amministratore per la riscossione dei crediti nei confronti dei morosi, imponendogli tempi ristretti per il recupero degli oneri condominiali, con avvio di azioni legali e disciplinando anche la sospensione dei servizi comuni condominiali suscettibili di godimento separato. Questi temi sono all’ordine del giorno in gran parte dei condomìni italiani: per questo il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio e Confedilizia hanno organizzato a Torino, il 4 maggio (dalle 9,30 alle 13,30 in corso Dante 14, verifica registrazioni alle 9) un convegno gratuito sulla morosità nel condominio. Registrazione obbligatoria alla mail convegno.torino@ilsole24ore.com.

Se non espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto quindi ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ex articolo 63, comma 1, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e cioè potendo ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza che questa lo debba autorizzare.

La prima riflessione è che tenuto ad agire è l’amministratore. Se l’amministratore non c’è (per qualunque motivo), non operano previsioni stringenti e i condòmini decidono se e come agire verso eventuali morosi; proprio la situazione potrebbe però indurli a nominare un amministratore, che dovrà poi agire contro i morosi.

La seconda riflessione è che l’amministratore può essere esentato dall’obbligo di agire dall’assemblea. Viene così riconosciuto all’assemblea il potere di esonerarlo a discrezione dall’attività “vincolata” di riscossione, creando una situazione in cui sarà il condominio a valutare l’opportunità di procedere e contro chi. Il problema è rilevante, considerando che potrebbe costituire, tra le altre, grave irregolarità tale da esporre l’amministratore a richiesta - anche da parte di un solo condòmino- di revoca da parte dell’Autorità giudiziaria (oltre che a richiesta di danni) anche la mancata riscossione dei crediti o, se sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e l’esecuzione coattiva.

Se l’amministratore non è dispensato deve agire verso i morosi, e non spetta a lui decidere quali né le soglie di importo. E ciò, considerando che all’interno della compagine condominiale possono coesistere morosità per grandi importi con altre di importi modesti, potrebbe indurre l’amministratore a scelte discrezionali, magari anche di buon senso (come quella di agire prima verso i morosi con gli importi più alti) che però non è detto che lo rendano indenne da contestazioni in assemblea.

Potrebbe essere una soluzione tranquillizzante (per l’amministratore) quella di far deliberare all’assemblea una dispensa dall’obbligo di agire automaticamente per morosità sotto un certo importo, quasi un avvertimento ai condòmini a non superarlo.

L’OPZIONE L’assemblea può stabilire l’esenzione dall’obbligo della riscossione lasciando il condominio «arbitro» della decisione