Sulla sede dell’ufficio la mossa più vantaggiosa è il leasing con riscatto

Sugli immobili utilizzati come studio dal professionista la scelta più conveniente è un contratto di locazione finanziaria con successivo riscatto del bene. La vendita, almeno cinque anni dopo l’acquisto, farà scattare la completa detassazione dell’eventuale plusvalenza.

In linea di principio, gli immobili acquistati dal professionista entro il 31 dicembre 2006 o dal 1° gennaio 2010 in avanti non sono ammortizzabili e questo ha un effetto diretto sulla detassazione delle plusvalenze. Per il solo ammortamento fanno eccezione gli immobili acquistati entro il 14 giugno 1990 e nel triennio 2007-2009.

Mentre la cessione (o autoconsumo) di immobili acquistati prima del 1990 non dà mai luogo a plusvalenza . Stesso discorso per gli immobili strumentali acquistati dal 2010: le istruzioni alla dichiarazione dei redditi confermano, in via indiretta, che la cessione non genera plusvalenze. Tuttavia, l’immobile, (acquistato post 2010) e utilizzato come studio, può produrre una plusvalenza tassabile come reddito diverso anziché come reddito di lavoro autonomo.

In questo caso, se non sono passati più di cinque anni dall’acquisto, la differenza tra prezzo di vendita e costo, rappresenterebbe un reddito diverso (articolo 67, comma 1, lett. b) del Tuir). In altre parole, la plusvalenza fuoriesce dal reddito professionale, ma partecipa comunque alla formazione del reddito complessivo tassabile. Invece se sono passati più di cinque anni la plusvalenza risulta “affrancata” da qualsiasi forma di imposizione.

L’operazione di gran lunga più conveniente è allora la stipula di un contratto di leasing per un immobile con categoria catastale A/10 (ufficio), seguita dal riscatto del bene al termine del contratto di locazione. Infatti i canoni di locazione finanziaria sono deducibili in ragione della quota maturata ogni anno in un periodo minimo di dieci anni (si veda anche il Sole 24 Ore del 18 giugno). A questo si deve aggiungere che l’Iva è detraibile integralmente.

Alla fine del contratto il professionista potrà riscattare il bene anche se il costo di riscatto non potrà essere ammortizzato, godendo quindi dei benefici della proprietà.

Una volta decorso il periodo minimo di cinque anni, in caso di vendita (o di autoconsumo), l’eventuale plusvalore non sarà in ogni caso sottoposto a tassazione. La differenza positiva tra il ricavato ed il costo non partecipa alla formazione del reddito di lavoro autonomo. La stessa differenza non costituisce neppure reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 del Tuir.

In un caso però l’acquisto e la destinazione di un immobile strumentale all’attività professionale, anche senza leasing, potrebbe essere comunque conveniente: se l’acquisto del professionista è effettuato rivolgendosi ad una società costruttrice, l’Iva applicata risulta comunque detraibile (per la categoria catastale A/10) e per questo neutrale (l’Iva è una mera partita di giro).

Mentre l’imposta di registro rappresenta un costo deducibile, ma non completamente neutrale. Tuttavia la verifica deve essere effettuata caso per caso: se il professionista acquirente è un medico, infatti, l’Iva risulta in ogni caso indetraibile in quanto le operazioni poste in essere sono esenti.