Il pre­li­mi­na­re va­le so­lo per il 50%

Il Dlgs di ri­for­ma è sta­to ap­pro­va­to de­fi­ni­ti­va­men­te dal Con­si­glio dei mi­ni­stri Op­po­ni­bi­li­tà li­mi­ta­ta a tu­te­la dei cre­di­to­ri ma la nor­ma sa­rà con­te­sta­ta

Il Sole 24 Ore - - Da Prima Pagina - Nic­co­lò Ni­si­voc­cia

In ca­so di li­qui­da­zio­ne giu­di­zia­le, gli ac­con­ti del con­trat­to pre­li­mi­na­re pa­ga­ti in pre­ce­den­za dal pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te (mol­to spes­so la gran par­te del prez­zo) so­no op­po­ni­bi­li al­la mas­sa so­lo per me­tà dell’im­por­to che di­mo­stri di aver pa­ga­to. Il che si­gni­fi­ca che si do­vrà ver­sa­re nuo­va­men­te l’al­tra me­tà. Lo pre­ve­de il nuo­vo co­di­ce del­la cri­si d’im­pre­sa varato la scor­sa set­ti­ma­na.

Uno dei te­mi cen­tra­li del di­rit­to fal­li­men­ta­re è rap­pre­sen­ta­to dal­la sor­te dei con­trat­ti pen­den­ti, e nep­pu­re que­sto te­ma sfug­ge al­la ri­for­ma va­ra­ta la scor­sa set­ti­ma­na. È ve­ro che i prin­cì­pi ge­ne­ra­li ven­go­no con­fer­ma­ti, ma a mu­ta­re com­ple­ta­men­te è il con­te­sto di ri­fe­ri­men­to. Inol­tre la ri­for­ma in­tro­du­ce al­cu­ne im­por­tan­ti no­vi­tà in re­la­zio­ne ad al­cu­ni sin­go­li con­trat­ti, fra le qua­li ri­sal­ta­no quel­le per i con­trat­ti pre­li­mi­na­ri di ven­di­ta im­mo­bi­lia­re.

1 Una pri­ma no­vi­tà con­si­ste nell’af­fer­ma­zio­ne del prin­ci­pio se­con­do il qua­le il cu­ra­to­re può scio­glier­si dal pre­li­mi­na­re an­che quan­do il pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te ab­bia pro­po­sto pri­ma del­la li­qui­da­zio­ne giu­di­zia­le una do­man­da di ese­cu­zio­ne in for­ma spe­ci­fi­ca ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 2932 del Co­di­ce ci­vi­le (do­man­da fun­zio­na­le all’ema­na­zio­ne di una sen­ten­za che pro­du­ca gli ef­fet­ti del con­trat­to non con­clu­so), sal­vo il fat­to che ta­le scio­gli­men­to non sa­rà op­po­ni­bi­le al pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te nel ca­so in cui la do­man­da sia sta­ta tra­scrit­ta e ven­ga poi ac­col­ta.

Il con­flit­to fra la de­ci­sio­ne del cu­ra­to­re e la pro­po­si­zio­ne pri­ma del fal­li­men­to di una do­man­da di ese­cu­zio­ne in for­ma spe­ci­fi­ca è mol­to fre­quen­te nel­la pra­ti­ca e ben no­to al­la giu­ri­spru­den­za, ma fi­no ad og­gi le nor­me sui rap­por­ti pen­den­ti non lo ave­va­no mai di­sci­pli­na­to espres­sa­men­te. Sot­to que­sto pro­fi­lo la no­vi­tà è dun­que as­so­lu­ta, per­ché riem­pie un’as­sen­za; ed è an­che mol­to im­por­tan­te, per­ché la giu­ri­spru­den­za era an­co­ra in­sta­bi­le.

2 Una se­con­da no­vi­tà ri­guar­da­la sor­te dei con­trat­ti ri­guar­dan­ti gli im­mo­bi­li a uso abi­ta­ti­vo. È con­fer­ma­ta­la re­go­la se­con­do la qua­le il con­trat­to non può es­se­re sciol­to, a con­di­zio­ne che sia sta­to tra­scrit­to e che gli ef­fet­ti del­la tra­scri­zio­ne non sia­no ces­sa­ti pri­ma del­la li­qui­da­zio­ne giu­di­zia­le. Ma a que­sta con­di­zio­ne ne viene ora ag­giun­ta un’ al­tra: e cioè che il pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te ab­bia chie­sto l’ ese­cu­zio­ne del con­trat­to en­tro i ter­mi­ni e se­con­do i mo­di pre­vi­sti in re­la­zio­ne al­le do­man­de di ac­cer­ta­men­to dei di­rit­ti dei ter­zi sui be­ni com­pre­si nel­la pro­ce­du­ra.

3 In­fi­ne, una ter­za no­vi­tà, di­rom­pen­te, ri­guar­da l’ipo­te­si del su­bin­gres­so del cu­ra­to­re nel con­trat­to: le nuo­ve nor­me pre­ve­do­no che gli ac­con­ti even­tual­men­te pa­ga­ti pri­ma del­la li­qui­da­zio­ne giu­di­zia­le (che mol­to spes­so as­sor­bo­no già gran par­te del prez­zo) pos­sa­no es­se­re con­si­de­ra­ti op­po­ni­bi­li al­la mas­sa so­lo nel­la mi­su­ra del­la me­tà dell’im­por­to che il pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te di­mo­stri di aver pa­ga­to. Il che si­gni­fi­ca che al pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te non ba­ste­rà di­mo­stra­re di aver pa­ga­to, per­ché in ogni ca­so la me­tà di quan­to pa­ga­to ver­rà con­si­de­ra­ta co­me non pa­ga­ta e do­vrà es­se­re pa­ga­ta nuo­va­men­te (aven­do il cu­ra­to­re il di­rit­to di ri­ce­ve­re il pa­ga­men­to dell’in­te­ro prez­zo di ven­di­ta, per ef­fet­to del su­bin­gres­so nel con­trat­to).

La re­la­zio­ne il­lu­stra­ti­va spie­ga che que­sta so­lu­zio­ne tie­ne con­to dell’esi­gen­za di bi­lan­cia­re la ne­ces­sa­ria tu­te­la del pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te con la sal­va­guar­dia dell’in­te­res­se dei cre­di­to­ri; ma è già pos­si­bi­le in­tra­ve­de­re all’ oriz­zon­te con­te­sta­zio­ni ed ec­ce­zio­ni, se non le­git­ti­me quan­to­me­no ra­gio­ne­vo­li.

Se dal pun­to di vi­sta del­la le­git­ti­mi­tà, in­fat­ti, è co­me mi­ni­mo le­ci­to do­man­dar­si qua­le prin­ci­pio giu­ri­di­co pos­sa sor­reg­ge­re il sa­cri­fi­cio del pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te, dal pun­to di vi­sta del­la ra­gio­ne­vo­lez­za è per­fi­no do­ve­ro­so ri­flet­te­re se dav­ve­ro l’esi­gen­za di tu­te­la­re la mas­sa pos­sa es­se­re con­si­de­ra­ta pa­ri a quel­la di tu­te­la­re il pro­mis­sa­rio ac­qui­ren­te, per il qua­le l’ob­bli­go di pa­ga­re una se­con­da vol­ta la me­tà di quan­to già pa­ga­to po­treb­be co­sti­tui­re, più che un dan­no, un dram­ma esi­sten­zia­le ve­ro e pro­prio.

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