«Più tempo per la gestione, ma non diventi speculazione»

Un po’ di respiro in più per gestire gli immobili acquisiti attraverso le pratiche di recupero credito, ma anche un richiamo velato alle banche perché evitino di fare della gestione di quello stesso patrimonio immobiliare un’attività vera e propria a scopo speculativo. Ha una valenza duplice la novità che gli istituti di credito si trovano di fronte in questo primo scorcio di 2019 dopo la revisione da parte della Banca d’Italia della disciplina sugli investimenti in immobili e l’introduzione di nuove disposizioni che mirano appunto a creare condizioni più favorevoli per la gestione delle garanzie e per ridurre così l’ammontare di sofferenze massimizzando i recuperi.

Aggiornando le disposizioni di vigilanza previste dalla circolare 285 del 17 dicembre 2013, Bankitalia ha nella pratica voluto superare la regola del cosiddetto «pronto smobilizzo» degli immobili acquisiti appunto nell’ambito delle operazioni di recupero crediti e il principio dell’automatica applicazione del requisito patrimoniale aggiuntivo richiesto al momento in cui viene superato il limite generale previsto per gli investimenti in immobili e partecipazioni.

«La revisione dà alle banche la possibilità di disporre in maniera più efficiente di quella parte del patrimonio immobiliare che gli stessi enti acquisiscono per tutelare le proprie ragioni creditizie, nel momento in cui tali acquisizioni portano l’intermediario a superare i limiti regolamentari consentiti dalle disposizioni di vigilanza prudenziale della Banca d’Italia» conferma Daniele Consolo, Senior Associate dello studio legale Orrick. La previsione di uno specifico piano di rientro comunicato alla Vigilanza permette infatti alle banche, aggiunge Consolo «di disporre di tempi più ragionevoli per la gestione e dismissione degli asset, senza essere costretti a “svendere” l’immobile stesso».

Evidente, in questo caso, l’intento dell’intervento di favorire una migliore gestione degli Npl visto che, come rileva l’analisi PwC, lo scorso giugno il 49% dell’ammontare lordo dei crediti deteriorati era accompagnato da garanzia, e di non voler porre ulteriori ostacoli alla concessione del credito da parte delle banche. Così come risulta però altrettanto chiaro il carattere momentaneo della deroga: chi si trova a superare i limiti consentiti dovrà mettere a punto un programma con le indicazioni delle misure da attuare per il rientro in un orizzonte temporale massimo di quattro anni. Significativo poi il fatto che i principi e il calcolo del limite si estendano anche alle Reoco (Real Estate Owned Companies), le cui attività quali vivacizzazione di aste o acquisto di immobili non apprezzati dal mercato devono rientrare nel computo consolidato del limite stabilito dai fondi propri.

È infatti soprattutto quando mette in chiaro che si possono acquisire immobili soltanto «a uso strumentale» ed esclude la possibilità di «svolgere attività immobiliare di tipo meramente speculativo» che Banca d’Italia prova a dare un significativo giro di vite e sancisce il principio in base al quale le banche non devono spostare il proprio focus dall’erogazione del credito. «Stabilire che gli istituti non possano fare della gestione immobiliare un loro asset, se non entro limiti ben definiti, significa evitare un approccio speculativo a tutela delle proprie ragioni di credito e spingere verso l’esternalizzazione di attività che attengono al recupero dei crediti e del valore delle garanzie», osserva Claudio Manetti, amministratore delegato di Fire, fra i leader in Italia nel settore della Gestione e recupero crediti stragiudiziale. La disposizione si inserisca del resto perfettamente in scia alle «Linee Guida per le banche sui crediti deteriorati» pubblicate dalla Bce e alle successive integrazioni emesse dalla Banca d’Italia nell’ultimo anno e mezzo, «nelle quali - aggiunge Manetti - è forte il richiamo a strutturare internamente la governance di questi processi ed esternamente la loro applicazione operativa».

Se insomma l’intento primario della Banca d’Italia è pur sempre quello di aiutare le banche (e gli stessi debitori) nel processo di gestione e di dismissione del patrimonio immobiliare acquisito in qualità di garanzia su crediti deteriorati gestione, l’idea di base resta però quella di non distogliere gli istituti finanziari dal proprio obiettivo primario. Concedere cioè credito facendo una maggiore attenzione alla sua qualità, perché in fondo la miglior cura per il virus delle sofferenze resta banalmente la prevenzione nei confronti dei nuovi finanziamenti.