Compravendita simulata, i garanti restano obbligati

Il terzo datore di ipoteca deve continuare a pagare le rate del finanziamento

Anche dopo l'accertamento della simulazione della compravendita di un immobile, il terzo datore di ipoteca resta obbligato, nei confronti della banca che aveva finanziato l’acquisto del bene, al pagamento delle rate di mutuo non versate. Lo afferma il Tribunale di Napoli (giudice Giulio Cataldi) nella sentenza 8338/2019, pubblicata lo scorso 23 settembre.

La controversia scaturisce dall’opposizione (prevista dall'articolo 615 del Codice di procedura civile) contro il precetto con cui una banca aveva intimato a due donne, datrici di ipoteca su un loro bene, il pagamento di 90mila euro, pari all’importo residuo di un mutuo concesso per l’acquisto di un immobile.

Le opponenti hanno eccepito che il tribunale aveva dichiarato la simulazione della compravendita finanziata con il prestito, il che aveva determinato l’estinzione del credito azionato dall’istituto di credito.

Dal canto suo, la banca ha dedotto che la simulazione riguardava solo il contratto di acquisto dell’immobile e non anche il mutuo, sicché la sentenza non produceva effetto nei suoi confronti.

Nel decidere la lite, il giudice osserva, innanzitutto, che l’accordo simulatorio si riferiva unicamente alla compravendita, mentre il mutuo «era tutt’altro che simulato, come dimostrato dall’avvenuta erogazione (…) delle somme». Tra compravendita e mutuo - prosegue la sentenza - esisteva «un sicuro collegamento» negoziale, giacché il prestito rappresentava un mutuo di scopo, e cioè un finanziamento che vincolava il beneficiario all’utilizzo della somma per l’acquisto del bene. Sul punto, il tribunale richiama la sentenza 15929/2018 della Cassazione, per la quale nel mutuo di scopo il mutuatario si obbliga non solo a restituire la somma prestata e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare il fine concordato, «mediante l’attuazione in concreto del programma negoziale». La destinazione delle somme, dunque, incide sulla stessa causa del contratto di mutuo, «fino a coinvolgere direttamente l’interesse dell’istituto finanziatore».

Tuttavia, questo nesso non determina l’estinzione delle obbligazioni assunte da mutuatario e terzi garanti, se si verifica in giudizio «che l’impegno ad acquistare quel determinato bene sia rimasto inadempiuto (o, il che è lo stesso, sia stato solo simulatamente rispettato)». Anzi, se dopo l’erogazione del mutuo l’acquisto non si perfeziona, oppure si accerta che il contratto aveva carattere simulato, va affermato «un ulteriore e più grave inadempimento del mutuatario e dei suoi garanti (rispetto alla mancata restituzione delle rate), che anche per tale via restano comunque obbligati al rispetto delle altre obbligazioni assunte nei confronti del mutuante».

Peraltro, le opponenti, nell’offrire la garanzia, sapevano che le somme date in prestito non sarebbero state utilizzate per un’effettiva compravendita, come emergeva da una controscrittura da loro stesse prodotta in giudizio; erano consapevoli, cioè, che l’acquisto era stato simulato per far ottenere all’apparente compratore «un mutuo che altrimenti non avrebbe potuto ricevere». Così il tribunale ha respinto l’opposizione e ha condannato le ricorrenti al pagamento delle spese di lite.